海南房价肯定要下跌吗？
海南房价跌过三次，第一次，九几年，建省建特区大开发，然后留下一地烂尾楼。房价从三千多跌到七八百块/平都没人买，为什么？那时候没有产业基础，人均收入低啊，本地人不买，外来打工的没钱买。第二次，国际旅游岛，三亚凤凰岛最高炒到七八万/平，三亚湾炒到三四万/平，现在不是说房价高吗？还没到那个时候水平线呢！
这一次房价飙升就是什么自贸区了概念。看评论区都是看涨不看跌，无理由的自信。人家炒房的都是炒概念，拉升起来的第一批早跑了，后面接盘的还在做梦。海南炒过黄花梨，最惨的时候暴跌七八成。有人就说了，全国对比，海南房价不算高的。我就奇怪了，北上广深有一千多万的城市人口，有完整产业链支撑城市发展和人口流入，海南现在全省才一千来万人，全省城市人口才几百万人，没有支柱性产业，没有人口流入，明明三四线城市的命，偏说自己得了一线城市的病。说房价不会跌的去查查海口属于几线城市，人均收入多少，人口多少，都有哪些高收入行业工作。
海南房子卖的最火的时候，销售大厅喧闹的都是外地口音，机场都是直奔售楼处的人，房子都是卖给外地炒房的囤着了。现在限购了怎么就没人买了呢？
海南本地人口有购房需求吗？海南人在下面县市和农村有房，现在新农村美丽乡村建设，搞得不错了，守着农村宝地，在海口打工周末回家。海口土著城市人口，多的都经历过三次拆迁了，补偿了拆迁款和几套还建房。
再说说海南的外来人口，海南有什么高薪产业和稳定的产业基础啊？有多少打工的买得起房啊？菜价全国最高，三四线城市的命偏偏得了一线城市的病，那点工资收入吃个拉撒租房以后，还敢说买房吗？
如果房价跌三成，炒房的和开放商谁先绷不住呢？比如100万的房，贷款七成70万，首付三成30万，房价跌三成后估值70万，你猜会发生什么吗？你是用一百万市值估价贷了70万，现在房价不值100万了，银行让你补足抵押物不足部分30万，你节衣缩食的还着房贷，让你再补30万你怎么办？卖掉？除了首付和装修投入都没了不说，卖掉的房款还不够银行贷款，因为70万还有利息啊。继续还？补足抵押物价值。不卖也不补，继续还贷，你的房子只值70万了，你还按一百万价值还贷，想想都得吐血吧，如果跌价超过三成呢？
这就是现在说房价不会跌的那部分人心里最害怕的，于是嘴硬的跟鸭子嘴似的，有一千万个理由说服自己和别人房价不会跌，房价除了政府调控因素外还有市场因素，看不出不跌的理由，留贴在此，明年再看～
前几年，不断有中介朋友劝我买套海南的房，当然，我都以“没钱”为由婉拒了。
最近，这些中介朋友不断的在朋友圈中做出“温馨提示”，不断告诉你3年前没买海南，你亏大了。
于是，我开玩笑，说要把他拉黑了。
的确，海南房价火了，人们都很亢奋，但在楼市调控一盘棋的当下，任何过于非理性的房价涨幅，都会有回归理性的那一天，只不过各地频率不会相同。
从“人”入手，客观判断海南房价情况
判断房价何时进入拐点，其中一个方法是从“人”入手，进行分析。
这里主要看两个数据，一是人口净流入情况，二是购房人的年龄结构。
1、人口净流入情况
经典的“胡焕庸线”告诉我们一个真理，人口越聚集的地区，经济越发达。这条线，其实也能真实的反映出人口与房价的关系。
人口的迁移变动，真的能综合体现出一个城市经济的景气程度。
房子是居住的刚需，如果一个地区人口持续较快增幅，对房子的需求就会显著增加，依据供需原理，房价也将被不断推升。
而且人口的持续净流入，也能让你在未来想卖出房子的时候，可以尽快脱手，不至于找不到“接盘侠”。
上海，2000年人口1609万，2017年达到2418万，增幅44%；
北京，2000年人口1380万，2017年达到2170万，增幅57%；
深圳，2000年人口700万，2017年1252万，增幅78%，而且深圳约80%是年轻人，70%是外来人口，这是深圳房价持续上涨的最大内在动力。
海南，2000年人口789万，2017年人口926万，增幅只有17%；
整体来看，海南并不缺楼盘，不过人口净流入增幅并不明显，甚至显著低于一些二三线城市。
个人感觉，目前海南房价还未降温，但显然有些过度炒作，当务之急是如何吸引更多人到海南，也就是找到下一批长期的“接盘侠”。
一旦一个省市人口开始出现持续的净流出，就要警惕房价的拐点。典型如黑龙江省。
2、购房者的年龄结构
这里说的购房者，主要是刚需购房者。房价除了与人口净流入有关，也和购房人年龄结构有关。
有专业房地产机构研究表明：
25岁~44岁是买房的主力人口。
其中25岁~34岁是购买力最旺盛的群体，这些人占据了买房人口的约50%，
其次是35岁~44岁的人，占到了24.5，二者相加占据了74.5%。
45岁之后，买房的意愿明显下降。
也就是说，如果一个城市购房年龄结构中，45岁以上的占比在逐渐上升，那意味着这个城市对房产消费是需求不足的，拐点即将到来。
而根据专业房产交易机构的数据，2016年海南楼市成交年龄结构如下：
可以看到，21岁~40岁人群的合计占比达到67%，购买力趋于年轻化，算是非常健康的指标。
当然，这些指标要每年都看，毕竟海南这两年房价涨得太厉害，超出了大多数人的收入增幅，不排除也会超出年轻购房者的承受范围。
拿三亚来说，2016年末均价还不到1.5万，
但经过近两年猛涨，目前早已突破3万大关，两年足足翻了一倍！
所以，判断房价是否还有上升动力，首先看人口是否持续净流入，二要看购房人口比例，40岁以下的年轻人口是否是购房的主力军。
警惕“炒作基因”
90年代初，海南楼市可谓是全国楼市的标杆，房价曾经在两年时间，从1000多元飙升到7、8000元，而北京才只有不到2000元。
紧接着，严格的房地产调控就出来了，房企被暂停上市，严控信贷资金流入房地产，结果造成大量房企资金链断裂，海南楼市迅速崩盘，价格也从七八千回落到2000元。
基于“天高皇帝远”的地理位置，有兴趣的朋友可以查查近10年来的历史走势。
虽然目前一切良好，但需要警惕海南楼市的“炒作基因”。如果楼市持续过热，又赶上阶段性的调控加码，也不排除会出现短暂的下跌。
只能说题主想多了，吃饱了没事干！ 你以为现在的海南还是92年的海南？房价再跌回到2k块？ 你真是傻白甜的可以！
一，从人口结构上看，海南的人口已经是全国性流动人口集中地区。全海南的流动人口超过200万。收入水平这两年也高增长。
二，房价水平，超高的房价只在海口三亚个别的楼盘，但是好些超过5万一平的房子都是赠送一半面积的，别墅100平变200平。总价400--500万。比十年前确实翻了几倍，但是和多数一线二线城市比，涨幅还差很多。
三，房价未来潜力看产业结构，海南的旅游业众所周知，不多谈，阿里巴巴等关键信息产业进入海南布局是未来的大机会。
四，海南的这一圈海景房，是全国人民的稀缺资源， 如果博彩业再开起来的话，有心人去看看美国迈阿密海滩的房价，70年代美国建设高潮的时候，迈阿密海边一套房赶上纽约中央公园一套豪宅了。
所以，自己去想吧
海南的房价目前在不断上涨中，不过这种涨价不是市场的理性需求，都是地产商拉高，两三年后，又会慢慢下降，并回归理性的。
对于海口的房价的下降，我前面已经多次分析过了，过三五年后，绝对下降回归理性，我就不再分析。
现在就教大家几个买房的时间段吧，不要再盲目的学那些大妈买高不买低了，这样会帮你节省很多钱出来。
我买房的时候，注意观察市场，总结出出现三个情况，立马出手买房：
第一是银行利息上涨时，对房地产市场绝对有影响，有些房企为了偿还利息，先抛售一些房子，这时的房价会下降一些。
第二，当你看到有人拿着牌子站在街头出卖房子时，也可以出手买房子了，这时是房价的低潮期，也是房源特别多，交易量少的时候。
第三点是我在2017年4月份后，观察海南对楼市限购后出现的情况，再摸索全国的楼市，得出的经验。也就是说，每次限购出台，房地产商都会故意拉高房价，一是对应限购对他们带来的损失，其次是屯积房源，如果这个时间点下手去买房，做个短期投资，绝对赚钱，不过这样的投资一定要快，也就是说快买快卖，不要被套住。
这三点是我观察楼市后的经验，仅代表个人意见，不代表任何单位和个人。
跌不跌主要看有没有人买。
海南是中国具有热带地区的为数不多的地方，除了海南之外，应该就像云南的西双版纳吧，真正具有热带的地方，其他的像北海，贵港市应该是亚热带吧。
大家都知道，中国国土960万平方公里，有东西的纵横，也有南北的宽幅。
这样就出现了气候变化的巨大差异，比如说东南沿海城市，相对来说温度比较高一些，而西北方向的温度，甚至东北方向的温度，有可能会低好多的。
特别是到了冬天温差就更大了
如果要拿海南和西双版纳来比，他们的冬天20度左右，基本上穿件夹克衫就舒服的很，但是那个时候的冬天，如果是在内蒙呀，东北呀，还有西藏青海啊这些地方，那么零下二三十度的也都是普遍和正常的。
从自然规律来说，自然界有候鸟之说，为什么呀？还不就是为天气和适应自然规律的温度变化
如果你是一只鸟，在大冬天的话不赶紧飞到南方去过冬，那么多数都会被冻死了，可是自然界各种鸟依然很多，依然都一个个快活自由的翱翔天空，这是为啥呀？是因为这些聊也不笨，到了冬天他就自然而然的飞到南方去享受快活的阳光温暖去了。
鸟都不笨，难道还能把人都笨死不成？
以前是没有办法，你骑头马从北方跑到南方，哪都不知道累死多少，人有可能都饿死在路上，所以你想像鸟一样完成，由北到南，这种迁徙几乎都是不可能的了，只能够望冬天而兴叹。
现在不同了，只要你有点小钱，又想过一点小资生活享受，又有时间的话
特别是那些老人和退休一族由于身体也不好，在东北的吧，冬天实在是忍受不了，那么怎么办呢？买一张高铁票买一张飞机票，咔嚓一下，你就相当于那只小鸟，飞到海南过冬了，海南温暖的阳光，惬意的海滩，绿油油的大自然，让你感觉到置身于天堂，因为在冬天的东北，那真的是冰雪的童话世界，不过这是对南方人而言吧，啊。
可是你到了海南，到了西双版纳，或者到了北海，到了汕头这些地方，你总不能像鸟一样随便搭一个窝就能够生存吧
所以你竟然没有玩人类就会买房子，这样的话来海南避冬的房子就要被不少人打上主意了，所谓物以稀为贵就是这个道理，你也想打这个主意，我也想打赌，大家不约而同的想到了这个问题，于是乎到了海南就变成了抢购，抢购不成房价就开始匆匆的往上涨，这叫自然淘汰。
从这个意义上来说，海南的房子需求还是挺旺盛的
一方面是大东北，内蒙西部的一些比较寒冷的地区，那些稍微富一些人来买，基本上都有打仗，到海南等地过冬的感觉和需求。
正因如此，由于人数基数比较大，再加上长江以南的一些地区就上武汉，上海长沙这些地方温度也是蛮低的，到了冬天其实也贼冷贼冷的，可是又没有暖气怎么办呢？
所以他们中的富裕人士，也是想在冬天跑到海南去，过上两三个月，虽然时间不长，但是这个需求依然是有的。
这样的话，就这么一个小岛，房子的生产和供给就成了一对矛盾，最终就会导致供不应求，房子还没造好，就被那些想买的男人定下了买走了
所以说，从近五六年的角度来看，海南的房价是很难降下来的。
再加上现在海南的房子被限购以后，还压缩了一部分的需求，只要他哪天敢放开，估计房价还是要涨一波的，所以说，你们海南的房价能不能降下来，因为从小编的角度来，感觉起码短期内是不太可能的，我说的短期内大概就是五六年以内吧，当然了，由于限购等政策的因素方面的限制，海南房价猛涨的可能性也不大，因为很多想买的人，不具备购买的条件。
大家对海南的房价是怎么看的？就以你自己想不想在海南买房这一条来判断吧
如果你使劲的想把海南的房子出手，或者你根本就不想买，那么房价就要下跌，如果你也不想买，他也不想买，你邻居和周围的朋友都想买，估计房价是很难降下来，这是一个最简单的思考问题的方式方法
这叫方法论，有了方法论问题解决起来就简单了，大家觉得呢？
总之去不去海南买房，最主要的还是要看你的经济实力和个人的心理需求，如果你也不想折腾，喜欢在你老家生活，也就不必要费那个劲了，当然了，海南的优势是有非常好的阳光，可那也就是冬天才适合在那里住。
到了夏天了吧，如果还住在海南，人人都会非常非常的同情你。
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是的，肯定跌。但是你有没有发现，18/19年已经跌过了。现有都点补涨到意思。
以海口市为例，18年自贸区宣布后，新建商品住宅房价几乎没有低于20000元/平的，最高的3万出头，普遍在两万五左右。不信我们就问问看有多少人是那个时候接手的，现在还在抹伤口。
然后海口限价17300。不管什么原因，是市场还是政策行为，房价本质上跌了多少？约30%左右了吧？
你问海南的房价肯定要下跌嘛？我想告诉你中国的房价涨跌除了看市场还得看脸色。所以说没有绝对的涨也没有绝对的跌。今年以来，海口的刚需不是小幅在上涨了嘛？备案价不是已经松动突破17300了嘛？据说已经突破到了19000，但是相关部门辟谣了。而我打电话问相关部门某个项目备案价，工作人员说是大概18900左右。所以说，有些话听听就好，娱乐娱乐就行了，不要什么都信。
告诉你肯定会跌的，你今年过后也许会恨他。而我踩盘市调的结果是，各个楼盘在6.1后均有上涨，不是说备案价格上涨，而是前期的优惠幅度减小或取消了。实际成交价格比之前高了。
房价怎么样，你想了解就多看房，每个月或每个季度都去看。
海南房价，希望下跌是痴人说梦，关键是涨到什么时候，怎么个涨法而已。
海南过去一波涨一波跌，其主要原因是海南政策定位与实际发展之间的不确定性所致。特别是建省初期，千军万马下海南，房地产几成海南唯一支柱。为什么？人们奔的就是海南定位。海南结果输给了深圳、杭州等产业化城市，原因在于国家的发展阶段性制抑，尚未真正集中力量开发建设海南时期，中央的着力点在全局布局，海南的自主发展能力规定了它能不能超常规发展。
现在不一样了，国家进入现代化发展建设时期。近期现代化的战略高地十分明确，粤港澳大湾区和长三角大湾区为区域先行，雄安新城为世界最现代化城市，海南为世界最先进自由贸易港，新彊为国家现代化关键实验区。因此，海南现在已经进入真正的发展黄金期。其国家的功能定位，世界一流的自贸港形势要求，不是很恰当地比方，海南的远景规划并非新加坡等现在成功港可企及的。
最看眼下海南，就从房地产而论，其房价与一二线城市之差距，不是一年或几年可以消弥的。同时，海南的长周期房价应该与其远景目标相吻合，赶超一二线城市应在情理之中。这里如果需要保守的话，只是海南的发展建设速度及节奏，怎样规定其房价上涨走势和周期长短罢了。
地区的发展，关键在政策。国家如此现代化布局，海南如此定位建设，怎么可以希望其房价几时下跌呢。在此，我还得多上一句，省外普通百姓是不是需要在海南买房，恰恰是个真问题。