房地产还会涨吗？
现在各大城市楼房价格是低还是高？大家都会说各大城市的房价特别高，高的一般工薪阶层的人跟本买不起，房子价格高的想买房子的人都买不起了，你说房价上涨的空间在那里？。现在说：房地产还会涨价，那是不食人间烟火有钱有势的人，这些人不管老百姓的苦难，他们只想用套路让没房子的穷人买房子当房奴，现在想买房子的穷人以经觉醒了，再不会全家老小为了买一套房子当一辈子房奴。如果人实事求是，理智思考问题，都不会说房地产会上涨的，自己没有钱买房子，硬依靠银行贷款买房子，只能够一家人省吃俭用当房奴，因为一套冰冷的水泥钢筋混凝土建筑物，全家老小受一辈子苦现在没有人愿意做这种傻事了。
第一季度数据出了，2021年以来，全国房地产均价出现明显下跌。
去年初全国均价是1.1万/m2，到今年一季度，跌到9600/m2。
而且，销售额跌的比销售面积快。
这也体现降价了。
2022年一季度同比降幅超过10%，这是什么水平。
2002年有一轮下跌，那时候是5%；
2008年金融危机，不过被四万亿大水托了，也就1-2%；
2012年有过一波，8%左右吧。
今年的下跌，是本世纪中国房地产的最大跌幅。
非常严峻。
不光住宅降了，我主要工作的板块，商业地产（写字楼、公寓、商铺）价格也在下降。
下降额度逼近20%。
商业地产下跌，一方面是经济不咋样，企业都不怎么买写字楼了，消费也下去了；
另一方面，这里面还涉及“摩天楼危机”。
今天开会，客户还提起：为什么在经济最差的时候，迎来了这么多写字楼交楼，这写字楼怎么租怎么卖啊。
这非常合理。
摩天楼危机指的是：一栋大高楼盖起来的时候，往往就是经济危机的时候。
因为超高层这种华而不实的东西，拿地的时候肯定是经济繁荣期，等盖起来，通常也就下行期了。
写字楼群是一个道理。写字楼集中交货的时间，往往是经济出现下行周期的时间点。
这时候导致写字楼更不值钱。
这次经济下行又叠加了疫情。
商业地产的不繁荣，会进一步叠加在住宅上（很好理解，经济都不好了，就发不出奖金和工资，就没有钱买住宅）。
以及，大家住宅都买不起，就更投资不起商业性质的公寓。
公寓价格下跌远比住宅要明显。
这种世道小面积刚需公寓风险真的很大，我建议想买的不如先租一阵子观察观察。
大平层公寓不一样，那是另一个市场。
还出现了一个反直觉的现象：
进入2022，高房价省份成交面积在全国房地产成交面积占比明显下跌了。
诶不对啊，原理上优质城市不应该是避险资产嘛，应该是小地方更加不买才对吧。
其实也是合理的，2020年下半年到2021年头部城市涨了一大波。
北上广深乃至重庆合肥西安都涨了。
明显是放了一波水。头部城市的购买力被消化了一波。
现在2022年了，水开始外溢到便宜的省份了。
还有一个因素，头部城市及时限购限贷加码，以及头部城市被疫情影响严重。
昆明南宁不是头部城市，疫情没咋影响，反而销售还行。
说这些都没啥用，只是总结一下过去，属于看后视镜开车。
我斗胆预测一下未来。
我提过很多次的观点：未来，房价不可能全国普涨或者普降。
不同城市、不同区块，一定会出现剧烈分化。
如果只看全国均价，现在的均价已经回到了2020年上半年。
但，你自己看看你身边，你市房价回到2020上半年了嘛？
我在广州，公司旁边的核心区完全没有，而是有50%的涨幅。
但我发微博喷房价没跌的时候，就有很多非一线城市的留言，说：真的跌了，老百姓日子并不好过。
这就是分化。
表面看均价不变，贵的还会更贵，差的还会更差。
如果你们把当地均价和当地涨跌做成一张散点图。
你会发现，几乎是成正比的。
在五千到一万这个档位，大部分城市都在跌。
而一旦城市均价超过一万五，几乎都在涨。
北京、上海、长三角、大湾区这些优质区域，几乎都涨了。上海现在的房价和2020年末相比，涨了两成。一线城市从2021年以来基本都有10%的涨幅。
与此同时，越便宜越跌，很多西部边远省份都跌了10%以上。
啊，我们东北的吉林也跌了超10%。
很多城市都开始约谈开发商不让恶意降价了，让开发商尊重市场规律，但实际上你们那里降价就是市场规律。
比如我们东北吧，七普人口数据你们都看了，东三省全是人口净流出的，我感觉东北也就沈阳房价还能支棱几下，其他什么长春哈尔滨都有点危险。
所以未来的预测就是：
一线城市基本也就这样了，深圳上海都出现小幅回暖，很可能这就是底部了。
为什么说头部城市没那么惨，去年出了个新政策：集中供地。
现在你再去看回集中供地的那些地，基本上都没开发（没钱了）。
现在供地不开工，就会影响两年后的楼市，导致那时候房子没那么多。
所以是没那么差的。
而三线及以下城市，房产不是什么好东西。
这些地方的刚需你们不用着急，等等看吧。
我劝了我很多辽宁本溪老家的亲戚放弃本溪去沈阳，以后养老也能用，希望他们能听。
以及，同一城市，越是核心区，风险越小。
同一城市也分限购严不严格，比如广州，增城从化就很松，你看是不是每次跌都先跌增城。
越是头部城市，越是核心区域，越是优质小区，越是非刚需产品，越稳。
这时候你发现了，这不就是有钱人的房子嘛？
你说这么多，我们普通人也买不起啊。
当然了。
这就是非常差劲的地方，一涨就涨有钱人，一跌就跌刚需。
习惯了，还能咋地，对付着过吧。
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免责声明：
我的预测不全准确，毕竟房产受到政策影响比较大，突然政策放宽了，可能就不一样了。突然疫情好转了，又不一样了。
不过长远来说总还是这个趋势没错的。
在持续了长达5年半的楼市调控之后，市场上的房价已经出现了非常明显的下跌。例如数据就显示2022年前2个月里全国平均房价下跌了10.7%，降到了9845元/平米的水平。
虽然因为过去二十多年房价上涨，导致居民在买房的时候需要承受巨大的经济压力，甚至部分人需要动用家里的“六个钱包”买房，所以大多数人都希望房价能出现下跌。
但问题是房价可以下跌，却不能在短期内出现大幅度的下跌，因为这会导致购房者的财富缩水，甚至会影响经济稳定性。一方面是因为房产在普通家庭里的财富占比过高，据说已经超过70%，另一方面也是因为房地产依旧是经济发展的支柱产业。
因此在今年前2个月全国房价出现明显的下跌之后，为了稳定房地产市场，全国多个城市都出台了利好政策。对房贷利率进行下调已经属于常规操作，部分城市甚至还直接对限购政策进行了放开，比如说前几天的时候福州就宣布放开限购政策。
那么现在的问题就来了，因为中国的房地产市场是一个受到政策影响非常明显的市场。就拿现在来说吧，在市场上的政策出现了利好之后，由于买房能节省不少成本，激活了不少潜在的购房需求，导致楼市出现明显的回暖迹象。
所以在目前楼市政策出现明显宽松之后，大家都在思考一个问题，那就是2022年的楼市会不会像以前一样继续上升？房价又会不会出现上涨？
对于这个问题，不管是由专家还是笔者来回答，大家都会觉得有偏见，所以我们最好是亲自看看房企是如何回答这个问题的。在前不久，某家知名房企召开了业绩发布会，该房企董事总经理将铁峰表示：当前行业红利逐渐消失，行业规模见顶，并预计未来行业规模会逐渐下降30%以上。
很明显房企对于未来的行业并不看好，所以即便当前的楼市出现了明显的回暖迹象，但2022年的房价很难出现上涨，至少不会出现大幅度的上涨。
而房企的这一预测跟相关机构给出的预测基本一致，因为在前两天的时候上海易居房地产研究院联合中国房地产业协会发布的一份报告里也显示，房地产行业规模基本见顶。如果只是房企的一家之言，这个预测结果并不具备多大的说服力，但现在有机构站出来支持，那就说明这个预测十有八九会成为现实。
那么为什么房企跟机构都会给出这种预测呢？在笔者看来，原因其实非常简单，那就是因为楼市已经进入了一个供应过剩的时代，也就是房企嘴里的“黑铁时代”！
这几年的楼市调控虽然没能让房价降到大家心目中的合理水平，但却让房价走势回到合理的轨道上，也就是房价受到供需关系的影响越来越明显，所以在供应过剩之后，房价基本上不可能出现大幅度的上涨。
更重要的是，楼市供应过剩的局面还会持续相当长一段时间，甚至这种供应过剩的矛盾还会越来越明显，因为生育率在不断下降。
要知道在2021年的时候，全国净增加的人口就只有48万人，按照这个趋势下去，今年也就是2022年人口要出现负增长了。在这种情况下，买房的人只会变得越来越少，房价当然也就不存上涨的基础了。
当然在这种情况下，最难受的其实还是开发商，因为随着行业规模见顶，开发商的生存环境会变得越来越差，在这种情况下未来市场上很有可能会出现一大批破产的房企。当初经济学家马光远预测“未来80%的开发商会破产”的时候，大家都觉得他过于悲观，但现在来看，你不得不承认马光远的嗅觉非常敏锐，他的成功是有道理的。
不过在笔者看来，这件事更大的意义在于，当对于购房者知道房地产行业规模基本见顶，2022年的房价不会出现上涨之后，其实就没有必要着急买房了。
因为房子只是一件用来居住的商品，根本就没必要为此花费过大的成本，特别是现在租房市场变得越来越完善，租房能享受到的居住权益也越发完善，但成本却更低。
所以从这个角度来看，刚需现在完全没必要着急买房，只要脚踏实地好好工作，慢慢攒钱，未来买房只会变得越来越容易。特别是千万不要背负沉重贷款买房，否则你的生活都会受到严重的影响。
回答这个问题你就说房价会暴跌，肯定有流量，肯定长粉丝，但是那明显不是事实。可以肯定的是房地产已经出现了分化，有的城市会涨，有的城市会跌，有的城市部分板块会涨，部分板块会跌。以前买房可以闭着眼睛买都能赚，现在买房的话就要考察一个人的眼光和实力了。首先你就要选对城市，选对城市之后，你还要选对板块。
不要忘记全世界任何一个国家的房地产市场都是政策市场。都受政府的政策影响很大。去年一系列政策将房地产按住。今年不知道为什么又开始出台一系列政策放宽。按照现在的政策来看，好城市的房地产应该是要涨价了，但是涨价并不是暴涨，不要理解错误。政府还是坚持房子是用来住的，不是用来炒的，因此政府不允许房地产暴涨，更不允许它暴跌。
买房不要只看眼前。眼光要看得长远一点，要看10年以上。因为我们老百姓买房不是炒房，我们买个房子是希望他不要贬值，是希望他能抵御通胀。
北上广深，厦门，杭州，南京，苏州，无锡，东莞，佛山，宁波，珠海，青岛，天津，西安，武汉，成都，重庆这都是好城市。
从中国的国情来看，房地产还有20年左右的黄金期；根本原因在于人口与土地的矛盾（人口多土地少、18亿耕地红线）与城市化进程（40%-70%），毕竟有更多的人要从乡镇进入城市，不管是进城务工还是农村乡镇富裕人士进入城市改善居住环境，这都导致了需求总量在未来的增长动力；而土地就是这么多，可拓展的城市土地就这么多，并且一线、二线城市的可拓展土地更是极为有限（北上广深都已经扩张到五环六环这种程度了，所以市中心的物业以及高端资源性物业长期来看保值增值性较强）而直接的原因在于地方对于土地及房地产的依赖，未来一段时间内，地方政府仍然严重的依赖土地出让金，房企的营业税、增值税、所得税，房地产开发带动的建筑材料产业链的产出：钢材、水泥、建材、建筑机械等等；公路、公建、桥梁、铁路、机场、公园、环境整治、保障房……这些都需要庞大的资金（当然还有一大笔领导辛苦费，你懂的），只有不断向上的房地产市场才能支撑各地不断扩张的基础设施建设（城市化可不仅仅是盖房子，实际上公共建设更关键）其三是从消费者层面来看：丈母娘精神带来的刚需群体短期内不会改变，结婚买房仍然会是未来十年的主流；改善居住环境的客群会保持高增长，（实际上就是先富起来的这批人，他们有钱了不知道要享受些什么，住的更好是他们最基本也是最容易接受的需求，于是他们有钱了要住的更中心、更方便、更舒服，于是他们从各地出发扎堆城市买房）而投资群体面临的问题是投资渠道的狭窄，有钱没处投资：中国金融市场特殊，股票市场太不稳定，而又缺乏现代化的个人理财机构（中国的保险、理财基金看似热闹，如果与国外对比，那实际上都是骗钱的团伙），实体经济进入瓶颈（从廉价劳动力引领低端产业及出口型经济向科技、资本密集型产业及内需型经济转型的阵痛期），而投资不动产尽管未必是回报率最高的渠道（尽管已经足够高了，例如你所说了2000到现在升值很多倍）但绝对是最省事并且风险最小的一种投资方式（从前10年来看，如果投资一套房产持有3年以上，不管买入的价格是多少，基本都赚，赚多赚少有别）最后是货币大环境，改革开放到现在，通胀从来没有停止步伐，可以说通胀年年有，近年特别大；远的不说，如果按2000年拿30万存银行和30万买房做对比，就很直观了，钱只是印着数字的纸张，哪一天TG有需要了，就多印10倍，谁都无奈何，只有不动产（意味着无法再生的空间资源）、金属、奢侈品、艺术品才是未来长期可以保值增值的资产，其他的都是靠天吃饭的浮云，而中国投资与需求群体最大的肯定是房产与金属所以结论是，未来10年房价（包括金属、能源、奢侈品、收藏品的价格）还会上涨，如果有钱却还没房子那就买吧，如果还有闲钱，房子、黄金、再买点理财产品与收藏品什么的，总之就是多元化的配置自己的资产，才可能保证自己这辈子都是个有钱人
1、大概率不会发生
2、目前中国经济处于转型期，挣钱没有那么容易了
3、国家19年的方向很明确稳房价、稳地价、稳预期
4、中央的政策是房子是用来住的不是用来炒的
5、目前的金融政策收紧，房价的涨跌遵循短期看金融、中期看土地、长期看人口
涨！一定涨！但是没人买！