昨天去看了一个楼盘，给我推荐的是特价房，特价房是不是有啥缺点？

这个其实不用多虑。两个字：套路！套路！还是tmd套路！

一个楼盘房子都是一样建的，材料一样，从本质上来说，特价房和普通房源基本没啥差别。

为什么会有特价房一说？

（1）开发商的一种营销手段。为了吸引客户促进成交，包装一批“特价房”用来逼客成交。一般购房者听到特价两个字都会多了解一下，价格上再做个对比拉差，容易成交。和那种“工抵房”“总裁签售日”、“内部房源”一个套路。自己对比如果确实便宜，可以下手。

（2）还有一种就是房源不易去化的楼层，一般也会做特价，比如一楼二楼，顶楼，或者4楼，14楼，这种客户客户喜欢避开选择的楼层，也会做一些活动，促进销售。

（3）第三种情况非常规户型。这种户型多见于一楼或者顶楼。因为一楼有入户大堂，有的一楼户型在设计上会区别于标准层，比如少个房间，或者缺角等等。顶楼有的可能面积比较大等等，也会做特价处理。

（4）第四种特价房，周边环境不好，所以特价。接近配电房、公厕，变电所，垃圾站等等，这个从沙盘上能看到，或者告知书上了解清楚，如果觉得没所谓，而价格又合适，同样可以下手。之前卖过一个一楼，接近配电房，比正常房源低一千多一平。

至于具体情况，购房人自己买房的时候了解情况，特别是先看下项目不利因素告知书。

楼主你好，很高兴回答你的问题！特价房，顾名思义，就是价格已经优惠到底线了！一般每栋楼都有不好销售的楼层，比如低层和顶层，有时开发商对于高层里边，楼层较低的房子，为了促销，都会采取推出特价房的销售策略。

其实特价房和同户型其他楼层的房子比起来也没有什么区别，无非就是楼层的高低不一样，因为楼盘开始销售的时候，都会起售价，然后根据楼层的高低每层每平方加相应的价钱。楼主去看房，售楼部推销员给你推荐的是特价房，搂着可以实际去房子看看情况，首先户型设计要合理，有时每个建筑根据业主要求不同，设计的时候有的户型不是每个人都会满意，对于户型不好的，比如南北不通，客厅采光暗淡，房子的布局设计不合理，这等等情况都会影响后期的装修以及生活起居。

如果户型可以的房，只是说楼层低点，这个都无所谓了，这就要看楼主自身的意愿了，因为户型相同，说明不管那层房子，以后使用功能及生活空间都是一样的，只是说层高有出入。

特价房一般情况下，没有什么大的确定。也就是售楼部为了尽快的回笼资金，而采取的一种销售手段，首先他告诉你，这个房子是特价房，大家普遍任务特价的东西，性价比都是比较高的，此时你心里的平衡已经有点向特价房倾斜了，如果看了户型设计也没有大的变化，那么此时我估计你心里已经基本确定就是它了，因为每个买房子的人，都向通过低价取得性价比高的房子。其实特价房也不是说一定就不能在便宜了！楼主可以和销售的多谈谈，也可以申请见他们经理，多商量商量，再优惠个几千块钱问题不大，毕竟省下的就是自己的。

这是我的愚见，欢迎大家批评指正，我是蜕变幻城，从事土木行业十余年，欢迎大家点关注，了解更多建筑行业信息！

感谢邀请，很荣幸回答。

我买过几套特价房，同时作为半个业内人士，看了不少朋友的回答，还不是太到位，所以再分析总结一下：

1.开发商推出特价房的首要目的是为了促进成交，其次是是定向去库存，最后就是冲业绩。所以你怀疑特价房有缺点是符合逻辑的。但是开发商推出特价房的动机不一而足，所以不能说所有的特价房都有缺点。

2.即使再差的房子，最终也会有买家。每个人对房子缺点的容忍度是不一样的，有些人重视户型、有些人看重楼层、有些人在意采光、有些人介意朝向……尽管每个人的侧重点都不一样，但基本上每个购房者都是对价格非常在意，直白一点就是只要价格合适，有些缺点是可以接受的，这也就是特价房存在的意义。说了这么多是想告诉你，你可以用自己的喜好来评价特价房的优劣，权衡价格和缺点之间的权重比例，你之蜜糖，彼之砒霜也是可能的。

3.特价房还有一个重要的功能，就是满足你的预期。如果你留意就不难发现，基本上媒体对外宣传的房价都是最高价，而开发商对外宣传的则是最低价，这之间的价差就是购房者的购房期待。比如别人口中价值2万元/平的房子，你却以1万元/平的特价买到了，这其实就是媒体和开发商联手设计的心理暗示。从这个角度来说，特价房其实比较实在。

4.当然不是所有的特价房都有毛病，比如说在行情特别不好的时候，开发商为了尽快促成成交，往往会推出比较优质的特价房，如果你跟开发商的关系足够好，甚至可以让其为你定制特价房。也就是你先选好中意的房号，然后让其通过内部流程将那套房申请为特价，然后你再去买。

5.尾货特价房值得好好淘一淘。还有一种特殊的特价房，就是开发商的尾货。开发商往往会留下一批优质的房源，作为销售工作的收尾，所以别以为最后的尾货就是最差的、挑剩下的。开发商为了保证收尾工作的顺畅所以，保留一些优质单位放在最后销售，也不能理解。而且尾货的特价房往往是真金白银的特价，这种就值得关注。

相信大家经常有看到过楼盘打出“限量×套特价单位，先到先得”、“特价清盘×××元/平方米”之类的广告语；去售楼部看房时，也时常有置业顾问极力地推介特价房。特价房的价格与其它正价房进行横向价格比较，确实蛮有诱惑力。

不过俗语有说：”好货不便宜“，这种比正价房便宜的特价房，有什么缺点？下面我从”什么是特价房，开发商为什么要推出特价房，什么时侯推特价房以及特价房的缺点，值不值得买“等几个方面，和大家一起全方位了解特价房。

首先说说什么是特价房，开发商为什么要推出特价房。

1.特价房是相对其它正常优惠房源而言，它属于实行特殊优惠的房源。

例如按其它正价房源的折扣优惠进行计算，该套房价格应该为11600元/平方米，现一口价9800元/平方米，这套房就是所谓的特价房。

2.开发商推出特价房的原因，归根结底是为了“促成交”。

销售界有一句话是这样说的：“没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格”。开发商推出特价房源，自然会有人冲着价格相对便宜而购买，因为毕竟绝大部分人买一套房并不容易，往往为了凑够首付要动用几个钱包，价格成为影响购房者决策的首要因素。推出特价房就是针对这种消费特点的一种促进成交策略。

开发商在什么情况下推出特价房？

1.开盘期间，以特价形式推出少量房源，提升吸客量和开盘成交率。

特价房源并不是尾货的特色，不少楼盘刚开盘时即推出特价房源，吸引客户冲着特价房认筹，提升开盘到场客户量，实现“数千人抢买”的热销场面，以少量特价房撬动大量的非特价房源销售。

2.正常销售期，以特价房形式提升市场竞争力、加快资金回笼以及平衡各类房源的销售速度。

例如2020年2月份，受疫情的影响，有的大开发商推行“75折”“特价房”等优惠措施，配合线上售房模式进行竞争，促成交，回资金，去库存。

3.尾盘期，以特价形式清仓。

将数量不多的仓底房源，打包成一口价促销，例如“不分楼层朝向，全部一口价1万元/平方米，或全部75折”等等。

可见，特价房并不是尾盘或某个时期的独有房源，在开盘期、正常销售期和尾盘期均有可能推出特价房。

特价房有什么缺点？

无论什么时期推出的特价房，它们都有一个共同的特征：若按原定价销售，卖得不好。原先卖得不好，市场接受程度低的特价房源，缺点若按大类来划分，主要体现在价格缺点和房源缺点两大方面：

1.价格缺点。

房源的面积及空间布局，采光通风等等方面均比较理想，但因为开发商对市场和竞争力预判失误，价格定位太高，导致销售率始终难以上升。开发商为了平衡前期已购房业主的心理和维护楼盘的“不掉价”形象，采用少量分批推出特价房形式进行滚动走量，

例如我所在的三线城市，有一外地品牌开发商初次入驻，高估了自己的品牌影响力，首期入市均价在1.1-1.2万/平方米之间，而客户重叠性较高的周边楼盘均价9000-10000元/平方米之间，导致首次开盘即陷入被动局面，后期逐步推出9000多元/平方米的特价房，才打破销售率停滞不前的困境。

2.房源缺点。

(1)面积偏大。例如有一楼盘，148平方的四房库存量非常大，主要原因是四房大面积房源总价高，加上税费以豪宅的标准缴纳，购房成本高，相对很多客户来说这些是大缺点。

(2)朝向不好。例如南方区域西晒房源，在夏天空调不给力时，房子就犹如蒸笼一般，又例如北向房源，冬冷夏不凉，阳光显得异常珍贵。

(3)楼层不好。例如顶层，有防水隔热问题担忧；又例如一楼，通风采光和隐私性不好；再例如带有4的楼层或房号（对数字有讲究的人而言，认为寓意不好）。

(4)布局不实用。例如有些户型建筑面积120平方米的三房两厅，三间房中除了主卧外，其它两间房小得仅能容纳一张床和一衣柜。

(5)位置不好。例如在主干道旁，车流滚滚；又例如相邻农贸市场，凌晨美梦被吵杂声打断。

……

房源存在的缺点各有各差异，但我们可以从户型面积、空间布局、朝向、楼层和位置等几个维度去分析房源，梳理出特价房的缺点所在。

特价房值不值得买？

1.如楼盘是因为前期定价过高，现在要通过特价房形式进行变相降价销售，但房源本身没有什么缺点和毛病，那毫无疑问，这种特价房值得买。

2.如是因为房源本身存在着缺点而进行特价销售，要看特价房源的缺点是否严重影响生活。如属于严重级别，建议不要冲着特价而买入，因为要在一套不喜欢的房子里居住很多年，是一件很不开心的事。

例如我跟进的一个楼盘中，有部分房源因邻近铁路滞销，需要以特价形式进行促销。针对这部分特价房，有些购房者表示可以接受，因为他们两夫妻均在铁路工作，且原居住的房子也是邻近铁路，小孩对火车的噪音习以为常；但也有很多人对火车经过所带来的噪音比较抗拒，认为会影响休息质量，即使房源特价也不能接受。

总结：

特价房有可能房源本身没有缺点，只是一种变相降价方式；也有可能是因为房源本身存在着影响销售的缺点进行特价处理。买特价房时要从市场情况和房源的户型面积、空间布局、朝向、楼层和位置等多个方面去判断，摸清特价的原因，特价房的缺点所在，再考虑是否值得以房源缺点换房价。

最后，切记多了解市场，别买了先升后降的所谓“特价房”。

我是［房微言］，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。

特价一定有特价的道理。一般情况下，房地产商是不可能拿出他比较好的房源来做特价的，那这个所谓的特价房就一定有一定的先天缺陷。比如，挡光。再比如，户型不好。再再比如，顶楼，或是有漏水风险的房子。那这种特价房，并不是不能买。毕竟这个东西他便宜嘛，万一从这里拔出一个大个儿来，岂不是很香？

首先讲，一般人，并不是房产行业内的人，很难找到比较合适的特价房。一般这种特价房都在中介手里。那这时候中介一定是大力推介的，因为有一些营销费用会成为他们的收入。那就得分几方面来分析这个房子。首先，地点。任何一个房子，你都不大可能不考虑房屋的地点来买的，这个道理都懂，但是有一些中介就是打着一些什么产业园、开发区的幌子，说什么未来发展好之类的话，这种未来的发展吧，没到未来，谁都说不好，有一些产业政策，国家也可能是随时调整的，千万别太相信中介的话，因为他们的话无疑是有倾向性的，因为他们是即得利益者。

其次，要看周边配套。配套无非几项，一学校，二商业，三地铁。这三者是层层递进的，如果三个全满足，那当然最好，但如果三个不可能全满足，那满足其中两项就已经很好啦。

第三，就是户型。有很多人对户型的分析不透，就觉得好像房子啥户型都差不多，其实不然，这东西差得太多了。首先，特价房，就得先把是不是东西朝向的问清楚。因为这个朝向问题可以涉及到以后你未来卖出房产时候的价格的。再有，就是户型内的采光、动线，是否合理，是否可以在装修之中改善，都必须考察清楚。

第四、是不是把山把顶的房源。这个东西很还是要搞清楚的，因为把山把顶都会有夕照日和漏水问题的，保温是否过关，就是很重要的因素了。

第五，如果是精装的户型，那考量的方面就更多了。这种情况最好带一个装修行业内的人士去看房源。

第六，房子的抵押和贷款情况。有一些房源，有可能开发商资金情况不足，事先是抵押给银行的，这种东西在房产局商征信是都可以查得到的。其次是，这个特价房是不是可以用贷款，是不是可以用到公积金，因为有一些情况是只能用全款，而且用不了公积金的，这些都必须问清楚。

第七，必须在房产局问到房子的备案价是多少，然后跟房子现在的价格做比较，看一看到底是不是真的特价房，还是打着特价的旗号来做营销。

总之，买特价房，一定是要多加谨慎为好，所有东西必须落实到位才可以下订的，否则，一旦买到棘手房源以后处理会是很麻烦的。

题主说的特价房问题，其实只是开发商的一个推盘手段，以相对低价的房源来吸引客户，一般特价房本身没有什么大问题。

开发商推盘策略

销售任何产品，都是有销售策略的，通常低价吸引客户是最常用和最有效的方式，开发商推荐特价房，就是采用的这种方式。特价房选择的时候，会选择一些低楼层单位，通常这些房源本身价格就相对高楼层较低，适当给点优惠，看起来价格就低了，比较好操作。还有就是一些平时不是特别好卖的户型，也有可能拿出来做特价房处理，基本特价房都是在楼层、户型结构、朝向上有些不一样，反正一分钱一分货，有些在大部分人看来是缺点的，也有可能在你看来就刚好，比如很多人不喜欢低楼层，可是刚好你喜欢，这样的缺点其实就不是缺点了。在其他方面的话，特价房源都是没有什么问题的，房屋质量都是一样的，不可能一整个楼盘单独哪几套就质量有问题，这方面题主请放心。

购房者的心理问题

有些购房者，可能就偏爱特价房，觉得特价房自己得到很大优惠，其实购房的时候，还是要以自己的喜好和需求作为第一要素，不能因为价格便宜就着急入手，之后越看越不喜欢，这样的话得不偿失，虽然特价房确实是开发商在正常销售价格上，为了促销而多给出一定折扣，但是有得必有失，这些房源肯定在楼层、户型结构、朝向上有些许不如意的，作为购房者，一定要选自己喜欢的，而不是最便宜的。

以上个人观点，仅供参考！

你好，现在很多楼盘为了促销会推出特价房，特价房也就是特别的价格，但是这个价格也不是很便宜的那一种，一般都是预售的价格，直接一步到位的价格，什么打折呀优惠呀，全都除去一步到位。

一般特价房都不是太好的楼层，一般也是不太好卖的房子，就是大家不是太认可的楼层，开发商才会拿出来把它作为特价房来推销，本来这样的楼层就不是很好卖，只能用低价位吸引客户，所以说售楼部把它作为特价房来销售，也是一种直接到位的促销方法。

一般是顶楼，次顶楼，14层，18楼，或者是五楼以下的房子，但是也有个别好的楼层，也作为特价房来销售的。

不是说特价房不可以买，买房子是自己喜欢的楼层都可以购买，就看你的需求了，说不定你用低价位购买了一套好的楼层。

以前我这有一个楼盘，很多楼层卖的都挺好的，但是有一个20楼一直没人买，房子总高27层的，20楼是个很好的户型，而且这20楼是一个边户，户型也挺好南北通透，采光也是全天采光，但是就是一直没有卖掉。那这个楼盘推特价房的时候就把这个楼层推出去了，很快就卖掉了。

不管是特价房还是优质的房，还是性价比高的房子，既然开发商把它盖起来了，早晚会卖掉的，早晚都会有主人的。

你看一下有没有你喜欢的楼层可，或者是采光户型都不错的，可以买的。

就在不久前，我买了特价房，单纯的以“缺点”来评价特价房是不客观的，我是从事工程领域工作的，特价房之所以特价，除了宣传手段之外，一般有以下几种因素：

楼层上有不吉利数字

传统的14层、18层、24层这些楼层总是没那么畅销，这些带有“4”的楼层总是显得不那么吉利，甚至13层，也有人忌讳，这些楼层受众小，销量就不尽如人意。

一层和顶层

不带花园的一层，就只剩下缺点了，潮湿，采暖温度低，蚊虫多，粉尘，噪声……；目前顶层保温系统和防渗系统做的都没有问题，问题是长期来，渗漏的可能性还是有的，设备的噪声，风声雨声……，顶层的受众出现了严重的两极分化，只不过，不买顶层的更多一些。

腰线层

腰线层大多数是对采光和使用功能有影响的，我放一下我写的其他文章，上面分析的很详细了。

https://m.toutiao.com/is/8pUGHCM/?=搬砖队大队长回答了腰线房到底好不好？买的时候没有问清楚，后发现23、24、25是腰线，我买的24？(3赞) - 今日头条

无其他优惠(不能使用公积金)

特价房就像是裸车，没有了其他的附属赠品，当时置业顾问说，特价房不能使用公积金，没办法，还托了关系，联系了朋友，每平方加了100的手续费，尽管这样优惠力度还是蛮大的。

先低价，后高价

这是开发商通用的策略，先把条件不好的楼层销售出去，适当的给予优惠，营造出一种“奇货可居”的假象，配合着捂盘惜售，给购买者一种今天不买，说没有就没有了的一种假象。

总而言之，质量上一般不会有什么太大的影响，谨记一分价钱一分货，优缺点无外乎上述几类，如果在自己的接受范围内，根据自己的需求和腰包，合理选择。

感谢邀请

首先，没有所谓的特价房。

记住一句话，世上本无特价，特价都是文字游戏。

其次，羊毛出在羊身上，买家不可能有便宜可占，顶多是套路让你觉得你占了便宜。

最后，特价意味着便宜，记住便宜无好货，要么楼层不行，要么户型不行，要么采光不行。

总之，你可能贪便宜，买到烂产品。

特价房是为了吸引客户的一种宣传方式。开发商会在刚开盘或尾盘搞特价房的销售模式。突出稀缺性。吸引眼球一般特价房都不会是稀缺或者小众优质户型。大部分会拿出户型较多的房子作为特价房，一般都会选择低楼层或顶层。还有一部分清退房屋会作为特价房销售。如果说有啥缺点一句话一定有所缺陷。好货不便宜道理是相通的。如果选择特价房一定要综合比对慎重选择。

举个具体案件。疫情期间带朋友孩子选择婚房。受价格吸引首选特价房。先从楼栋开始说，推出的几套特价房基本都是把边单元低楼层。因为是多层和高层的混合小区。楼与楼之间交错必然会出现把边单元影响采光和通风的问题尤其低楼层。第二类特价房就是顶层或者中户，总之不会是楼王中的优质户型。但是不排除遇到自己偏好的小众户型。

所有的房子都会有缺陷没有完美的户型。所以特价房也未必有准确缺点。每个人的审美和喜好不同。建议现场实地选房。考沙盘和图纸缺少真实的现场感觉。供参考！

特价房都是开发商做活动才推出的，就像很多开发商卖房的时候会留点房子在手里一样的，同样一栋楼，不可能其他的房子是好的，就这一套有问题吧！

可能，楼层你不太会喜欢，房子质量肯定是没问题的。也不用担心产权证问题，我都不知道卖了多少尾盘了。放心买，你要是实在是太放心只能多花10几万买不是特价房了