在太原投资房产还有升值潜力吗？
随着2016下半年这一波房价上涨，太原人民可算是真正的见识了房价的“恐怖和魅力”，一方面忌惮房价再次井喷，从此和拥有自己的房子无缘；另一方面又害怕再次踏空楼市，干一辈子不如买套房子。
2018年7月，太原实现“限购”楼市调控，房价开始趋稳，并且上半年东山、西山刚需楼盘入市以后，拉低太原平均房价，手里有些闲钱的小伙伴开始宠宠欲动，经常私信问我“XX楼盘可以买吗？XX楼盘可以投资吗？”
投资需谨慎，这从来都不是一句敷衍你的废话！
2018年以前在太原买房的，哪怕是闭着眼睛瞎买，房价都至少都上涨了50%，有的甚至翻了一倍多。坦白讲，这不是你的水平、眼光有多高，更合天分无关，只是碰巧遇到了太原楼市洼地的崛起，加上货币环境宽松，城改棚改货币化安置助力，许多人依托家里的老底加上好运气获得了这份“礼物”！
那么，这种好运还会持续多久？不客气的说，买房躺赢的日子已经过去了，楼市进入下半场，风险会越来越大，如果继续闷头买买买，肯定会折戟楼市！
今天，和大家分享一下，不管楼市如何变化，以下三类房，千万别买！
1、远郊新房，别投资
随着西山、东山的万元以下楼盘入市，手里有三五十万的人开始打这些楼盘的主意，投资为第一目的。但是，一个周边荒凉、晚上连路灯都不亮的地方，会有多大的投资价值？没有产业、没有配套、公共交通不便利、入住率不高，就意味着基本没有租赁市场，二手房交易也不会活跃。
也有人说远郊新房目前价格低，未来升值空间大！但你要明白一个片区配套设施，商业、学校、医疗等，从规划建设到投入使用，并逐渐完善成熟，需要5到10年的时间。在这么长的时间里，规划调整、楼市政策调整（比如限售、房地产税等），都会对房价有很大的影响。
远郊区的新房，不确定因素太大，投资别碰，出租不易、变现太难，占着贷款资格、现金流和名下房产数量，怎么算都是亏本买卖！
2、无学区的老破小，没有未来
在教育改革的当下，在奉行上私立小学的太原，在新楼盘标配学校的时代，太原学区房本来就在边缘化，如果老破小还没学区，那么抱歉，将来谁接盘？
太原“南移西进”的发展战略，最明显的特征就是北城老龄化，之前的教育、医疗、交通优势，都在逐渐向南倾斜，包括政府机关都在南移。老城区居住品质、居住环境以及商业配套，都在变得越来越老化。
太原城中村拆迁已经把价格抬到了一定的“标准”，老城区拆迁成本会越来越高，人心会越来越贪婪，利益矛盾会越来越大，相比于改造拆迁老城区的老破小，不如去晋源区、小店区拿地新盖高楼，只要体量大、配套小学、小商业，市场依然比老城区老破小好很多！
并且，太原近些年一直都是新房的天下，二手房成交量远低于新房，在城改棚改实物安置的大环境下，老破小未来堪忧，没有学区的老破小几乎可以断定没有未来！
3、小产权房，超级大坑
不管是历史遗留问题，还是城改过程的必然，太原有基数庞大的小产权房，这些房或明或暗的在市场中流通。
小产权房价格不足同地段商品房的一半，换言之，租金回报率是商品房的2倍，对于手里不差钱，又没有更好投资渠道的土豪来说，小产权房显然让其动心不已。
同时，小产权房的风险，疯狂太原人不止说过三五次，从投资角度来说，获取长期收益的小产权房回本时间也在10年甚至20年以上，想要变现，只能通过地下交易，法律风险不是一般的大。
更重要的问题是，小产权房属于无产权的违建项目，目前和未来都是严打的对象，如果涉及到拆迁，能够获得当年购房款已经算是万幸，在通货膨胀的今天，显然是巨亏！
总结
楼市进入下半场，投资房产变得不再容易！
太原这一波行情已经收割了多少人的口袋，人口增长速度并不快，城镇化进入下半程，同时还要面临金融贷款、楼市调控、公积金政策的变化，国际环境的不确定性也逐渐传导到内地太原。
升值我理解是两方面，一方面是短期快涨炒作型升值，一方面是传统意义上的长期持有保值增值型升值，下面我分别谈一下我的看法
如果你现在太原买房地产，主要看你的追求目标是什么，如果是短期内很快变现并获取不错的收益，这个很难实现，房地产开发商他们的团队计算能力不是纸上谈兵，泛泛而谈，是经过精确定位，计算，分析得出的价格，可以说利润在这个第一层面已经压干榨尽，在房地产开发阶段的利润已经实现了最大化。上面说到的第一方面短期快涨炒作型升值，其实就是开发商价格之后的市场力量的短期炒作利润，通过市场宣传，氛围营造，制造亮点，甚至与温柔型压力等方式，短时间内，比如一年，将利润率放大若干，比如百分之三十，百分之五十 百分之百，等，然后及时变现。获取高额收益，抱着这种目的现在投资太原房地产，应该是要失望透顶的。
下面我们说说第二种，传统意义上长期持有保值增值型，这个就简单了，安太原现在的市场价格，基本还是按地段划分，价格基本也是合理的，但超过15000的不建议考虑，如果刚需第一套无所谓纠结，看好符合自己要求就出手吧。如果是抱着自住加保值增值，一般准备买入2套三套房的投资者，一定要选好地段和价格，买的是预期，买的是发展前途，首先我坚信做为山西省会城市的太原，前途不会差，而且现在是爬坡初始状态，看十年以上，应该有个大的改观，如果以这个眼光看问题，比如清徐，现在5000到6000的房价，你说有没有投资价值，你懂的。呵呵。
所以，有没有潜力，一要看自己的追求目标，二要看自己的投资眼光理念。欢迎交流。
说真话、讲实话、不废话、没套话，让我们今天说一点大家都能够听得懂的人话，大家好我是你们的社长。
太原目前房地产单价在1万元以上，太远了房地产投资到底有没有潜力，主要取决于太原工资水平的高低，未来的城市房价的上涨不能按照几线城市区分，而是要按照人流量区分。
一个城市如果留得住人才那么房价自然而然会上涨，如果未来一个城市留不住人才房价很明显就会回落。
太原目前房价
根据上图我们可以看出太原房价上个月平均每平米12,149元，这个月为12,232元，环比上涨0.68%，今日成交价格为12,540元每平米，很明显短期之内太原的房价出现了上涨，一定程度上也说明了太原是一个能够留得住人才的地方。
太原平均工薪
太原平均工资为4196元每月，很明显太原的房价是值得投资的，主要原因是我们可以看到目前全国房价与平均月薪的比例是在三倍左右。
也就是说如果你目前的平均月薪是4196元，那么房价在12,600元以上，目前来看太原平均房价是平均月薪的三倍左右，依然具备投资的潜力。
太原房子供给与关注度
通过上图我们可以看到2019年12月份开始太原的房地产关注度呈现出谨慎的态度，但房子的供给量依然保持一个平稳的水平。
这也是当前的一个正常水平，为了激活刚性需求的观望态度，恒大地产率先甩出了75折销售，说明部分城市的房价还是值得投资的。
综合来看：太原的平均月薪与房价处于一个平衡的状态，相对于其他城市的房价来说具备投资的空间，不管是刚性需求者还是投机者都可以选择太原进行房地产的投资。
涨不动就会跌，横着是意淫，逻辑再简单不过:资本是逐利的，靠刚需撑不起楼市！
太原投资房产的升值潜力较低。
虽然太原是省会城市，但毕竟是欠发达省份的省会，地处位于中部山区，经济、交通、贸易、高教等领域在各大省会城市当中都处于相对落后的位置，因此外来人口95%的外来务工人口都来自于山西省内，是一个“内卷”型城市。
众所周知，房产的升值要基于庞大的人口流入、繁荣的经济、居高不下的人口密度，但很显然太原并不具备这几点特质。所以即便2018年全国房价暴涨的时候，太原均价峰值也才1.3万。而这两年价格回落之后，太原均价已经到了1.1万附近。
位于核心城区的一线大盘现在也就1.5万左右的价位，二线楼盘1.2左右，主城区不到万元的老破小遍地都是。位置稍微偏一点价格更夸张，比如某力城，地处中环，自带双学区属性和配套商业，还是一线大盘，也才卖到1万价位；再比如某某伴城，定位高端小区，而且长风街东延那可是曾经被热炒的概念，还是低密小多层，现在均价也是万把块，晚上亮灯率一半都不到，想出手还卖不出去……更别说北城了，某寨公园附近几个红本回迁房小区从2011年的3500元到现在7000元还没卖完。看起来好像已经翻倍，但是新房都还没清盘，二手房卖的掉吗？
然而再看看那些外来人口众多的城市，类似于这样中环附近的一线大盘和小多层那可都是香饽饽，周边商业、交通、学校、医疗的完备度丝毫不亚于市中心。原因就是这些城市人口太多了，市中心已经装不下，所以排队排到中环乃至外环依然人满为患，既然人多，那就必然会有配套紧跟，有了人和配套，房价自然水涨船高。
所以像上边提到的某力城、某伴城的小区，别说是沿海发达城市，就算放在西安、郑州、石家庄的相同位置那都是2万起步的。
就是因为太原房子太多、人太少，所以空置率长期居高不下，北城某寨公园红本回迁房从2011年卖到现在还没卖完。就太原目前的空置房规模，再来几十万人都能消化的了。能在高端楼盘买房的，十有八九都是家里有多套房产的富人阶层，这并不意味着还有很多人迎着高房价在高位接盘。
太原是能源型城市，又是老牌工业城市，国企占比太大了，单位房、集资房、小产权房到处都是，旱涝保收的群体比例过大决定了一座城市的民营产业不会太发达，从而也不会吸引太多的外来人口，更没有高薪产业去引进高精尖人才。
对于这样的局面，很多老牌工业城市都无力改变，只能慢慢的创新，但这样的创新速度只会被沿海地区甩的越来越远，以至于太原的中高端人才都跑去发达城市定居了。现在很多太原的大学生在发达城市毕业后留在当地工作并定居。
其实沈阳、西安、郑州这些省会跟太原的情况也比较接近，但他们分别是各自大区的重心城市，而且都是超过省域范围的经济、商业、交通中心，因此在人员流动以及企业吸引力方面都比太原强很多，加之人口众多，所以尽管这些城市房价比太原也没高多少，但升值潜力还是比太原要大的。
当然，太原房价弹性小也未必是坏事，涨的少跌的也少，太原这房价放在沿海地区就是三线城市水平，遇到这两年楼市寒冬，风口浪尖的都是高房价城市，而太原的波动就很小，多数楼盘较2018年高点跌幅还不到10%。这样的城市尽管发展不算快，但生活还是很安逸的。