在上海有套市值400万的房子，年租金在7万左右，是卖了放在银行里收利息好还是出租好？

上海的租售比率一般是在1.5%左右，也就是说400万的房子一般是在年租金回报率6万左右，所以你这个年租金7万其实差不多，符合一个实际的租售比例！

要知道的是，上海的房子更多的收益不是来自于租金，而是来自于升值！虽然说，银行的理财现在可以做到4%-6%左右，但是对比通货膨胀率7.5%来看，依然是处于一个贬值的状态！

如果按照4%的理财计算，你每年什么都不做，可能还得面临3.5%的贬值问题：

那么5年后，你的400万可能只有目前332万的购买力；

10年后，你的400万可能只有目前280万元的购买力；

20年后，你的400万可能只有目前196万元的购买力；

30年后，你的400万可能只有目前136万元的购买力；

50年后，你的400万可能只有目前67.2万元的购买力；

但是，如果你手里握着的是上海一套400万的房子，那么这个结果就完全不同了！

首先，对于未来中国的房地产来说，一定是会走出分化行情的。也就是三四五线的房地产会出现滞涨，甚至回落，而强一线和新一线的房产会出现稳步上涨！

其次，拉长10-20年来看，上海房产的平均年升值率是可以赶上通货膨胀率的！

最后，随着房价的上涨，其实你的租金也是在每年提升的！

所以，不要觉得现在每年的租金回报率很低，银行的年收益很高，但是你往前5-10年来看，你会发现上海房价带来的升值收益是巨大的，而未来的5-10年里，同样也会如此！这就是物以稀为缺的道理！

李嘉诚先生曾经说过，考量一个地方房价的价值因素就只有一个，那就是地段！上海作为强一线，保持这一个非常高质量，高密度的人流，房价只会供不应求，而不会出现下滑。那么继续持有一项固定资产的投资，是一定会比放在银行收利息更好的！你现在所看的不应该是租金，而是未来的升值空间！！

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身为国有银行的大堂经理，我可以明确的告诉你：不要卖房子，千万不要卖房子，尤其还是上海的房子。 卖房一时爽，后悔半辈子。

把房子卖了，放在银行里生利息，短时间看是很划算。但是，从长远来看，真的是血亏。

我们可以来分别计算一下：如果把房子卖了400万，把钱存在银行每年收利息，十年的时间，我们的本金能增加多少？

以及，如果我们的房子不卖，每年收租，十年后，我们收租的总金额加上房子的价值，又是多少？

房子卖了400万，存在银行，每年可以产生多少收益？十年的时间，我们的本金增加了多少？

1 . 定期一年

现在国有银行，定期一年的利息是2.1％，400万存定期一年，满期后可以拿到的利息就是：

210×400＝84000元

如果我们不算复利计息，也不考虑银行利息的变动，十年的时间，我们可以收获的总利息就是 84万。

连本带息加在一起，就是484万。

2 . 定期两年

国有银行，现在定期两年的利息是2.6％，我们把400万存定期两年，满期可以拿到的利息就是：

260×2×400＝208000元

不考虑复利计息和银行利率的下调，十年的时间，我们总共可以拿到的利息就是104万。

连本带息加在一起，就是504万。

3 . 定期三年

国有银行，现在定期三年的利率是3.25％，400万存定期三年，平均每一年的利息就是：

325×400＝130000元

忽略复利计息和银行利息的下调，十年的时间，我们总共可以拿到利息钱就是130万。

连本带息加在一起，就是530万。

4 . 国债

最新一起的国债，三年期利率3.4％，五年期的利率是3.57％，我们就把钱存利率最高的五年期国债。

400万存五年期3.57％利率的国债，满期后可以拿到的利息就是：

357×5×400＝714000元

我们假设复利计息，恰好可以抵消银行利率的下调。那十年的时间，我们可以拿到的总利息就是1428000元。

连本带息加在一起，就是5428000元。

5 . 大额存单

现在地方性商业银行里，仍然可以买得到利息较高的大额存单。三年期的大额存单，利率都在4.0％左右。

400万买三年期4.0％利率的大额存单，平均到每年的利息收入就是：

400×400＝160000元

十年的时间，我们总共就可以拿到利息是：160万。

连本带息加在一起，就是560万。

6 . 理财和基金

像定期、国债、大额存单，都属于保本保息类型的存款。在安全性上，没有任何的风险，非常适合我们普通人选择。

如果有理财经验的人，也可以把这400万购买银行的稳健型理财或者是银行的私募基金。

但是理财和基金都是有风险的，做不到保本保息。理财从本质上说，都是非保本浮动收益的。私募基金，每年也有10.0％多的亏损率。 理财和基金，只适合有经验，有风险承受能力的人。

假设，把这400万购买理财或基金，可以保证每年达到年化5.0％的收益，那每年的利息收入就是：

500×400＝200000元

十年的时间累加，就有200万的总收入。连本带息加在一起，就是600万。

通过上面的计算，我们可以知道。把400万存在银行，如果比较保守的客户，十年的时间，本金变成560万。如果是有理财经验的人，本金可以增加到600万。

我们不卖房子，只收租，十年后我们房子的价值，加上收租的金额，总共是多少？

从2004年开始，全国各地的房价都是大涨价，上海也不例外。

2005年的时候，上海市的平均房价才是8100多一平。

到了2015年的时候，上海市的平均房价已经达到了32000多一平。

到现在，2021年，上海市的平均房价已经达到了40000多一平。

上海市，在最近10年的时间，房价平均上涨的幅度是220％。

400万，如果买4万一平的房子，可以选在低端还可以的地方。可以买100平，三室一厅。

现在大城市的房价，虽然不会出现以前那样暴涨的局面。但是，大城市对年轻人有着巨大的吸引力。可以肯定的是，大城市的房价，在未来一定是稳定增长的。

1 . 我们保守一些，假设十年的时间，房价上涨了100％

我们价值400万的房子，就变成了价值800万。再加上，我们十年房租也收了70万，总共就有870万。

870万，远远的大于把房子卖了存银行的600万。

2 . 再保守一些，房价涨幅和CPI保持一致

假设，我们房子涨价的速度，和通货膨胀的速度一样，那每年就保持在7.0％左右的速度。

400万，每年增长7.0％，十年的时间，就增长了70.0％，我们的房子价值就从400万，变成了680万。

加上收的房租70万，我们手里的财富就是750万。

750万，也比卖房子存银行的600万，高出150万。

把上海的房子卖了存银行，真的是血亏，非常不明智。

上海是国际化大都市，拥有一流的基础设施，一流的生活服务设施。如果你把房子卖了，住哪里呢？

租房住？那卖房子的意义又在哪里呢？去小城市买房子住？过几天还行，时间长了你绝对受不了小城市落后的生活基础设施的。

除非，你有很多套房子，不然真的是不建议你把房子卖了。

卖房子不是明智的选择，短时间里是舒服了，长远的看，真的是血亏。

这个问题的关键就是上海房价会不会一直上涨的问题

如果把房子比作股票，400万的房子，租金7万，年回报是1.75%左右，这相当于股息率。如果按照这个数值算市盈率的话，那就是1.75%的倒数，市盈率在57倍左右。这是相当高的水平了。在股市里，这个估值，就是成长股的估值了。

但是上海的房子，明显是一线蓝筹股，根本支撑不了这样的估值的。就算是茅台的股票，目前也不到30倍市盈率，这已经算是历史高位估值了。

目前市场平均市盈率就是平均理财4%的倒数，就是25倍左右。57倍肯定比平均估值高很多了。

过去两年，上海房价还是跌的

如上图所示，上海过去的两年，房价是下跌的。

我在某论坛看到一个上海本地人置换房子的案例。

事情发生在去年的5月份，这个人想把普陀的房子置换到徐汇，于是挂牌卖普陀的房子，挂牌价330万（小两居），然后徐汇那边下了定，结果没想到去年下半年开始上海房价开始下跌，周边跌的更厉害，普陀的房子降到290都出不了手，一下子降了三四十万，而徐汇的虽然也降了，但是交了定金没法改了，一两个月亏了几十万，楼主要哭晕了。

所以那些相信上海房价永远涨的人，也要考虑下未来作为蓝筹板块，上海房价到底能不能跑赢理财收益？

我在上海呆了十几年，说实话，上海的吸引力根本不能和之前比较了，现在热点是深圳，大亚湾，那边发展的热火朝天，反观上海，这么多年，真的没啥变化，还在吃政策的老本。

所以，你还想房价像过去十年那样涨5倍，那可真的有点困难了。

咱们先算算收益率。租金七万，年收益率为1.75%，跟银行存款利息差不多，但低于大额存单利息，如从单纯收益来看，房子应该卖掉，因为理财收益会更大。

上海属于超大型城市，依旧充满发展活力，单纯从房价走势来看，应该还有较大的上涨趋势。

从建房成本来看，上海地价肯定还有上涨空间，人工成本也在快速增长，这是房价上涨的动力本源。

从人民币贬值趋势来看，房价可以适当保值，也就是要上涨。从人民币发行量来看，人民币有很大的贬值趋势，但由于中国金融不开放，国家管制很严，完全可以控制住贬值趋势，所以贬值空间可控。

从国际金融流动趋势来看，中国市场相对稳定，有一定吸引力，所以热钱还是净流入状态，支撑了房价。

以上这些因素支撑着房价具备稳定上涨趋势，由于国家强力调控，阻止或减缓了房价上涨，所以当下房价在犹犹豫豫，不知道往哪里走。但总体应该是长期慢牛行情，会让你不知不觉的若干年后突然发现房价已经上涨了一半，这就是未来上海房价故事。

400万的房子是卖出吃利息好，还是出租好。这个要认真计算一下的，下面我们就来分别计算一下两种方式10年以后的总资产。

400万房子出租

400万房子出租，不仅可以赚取租金，还能获取房产升值的收益。10年下来，每年可以赚取租金7万，假设租金10年不动，也就是10年下来可以赚到70万租金。

现在方式仍然处于白银市场，随着人口的持续流入，上海城市化进程还会继续深化，房产价格还是会温和上涨。再加上通货膨胀的影响，这400万的房子在10年以后，大概率会升值到800万元。

这样400万房产出租10年，总资产可以达到870万元。

卖出房子存银行

如果卖出房子获得400万元的资金，存入银行。现在一般大型银行的大额存单年利率也就是4.125%，最高的中小银行的大额存单年利率也就是4.2625%。一般民营银行的存款年利率更高一些。

如果按照最高的民营银行新型存款的5年期年利率5.8%来计算，那么400万存款存两个5年定期，那么第一个五年，可以获得本息为516万元，第二个五年，还是5.8%的年利率存5年，那么本息合计为665.64万元。

如果卖出房子存银行，按照最高的年利率5.8%来算，10年后本息合计为665.64万元。

结论

从上面计算可以看出来，400万房子出租可能更合适一点，因为总资产达到了870万元。而卖出房子存银行，按照最高利息算也就是665.65万元。第一种方法比第二种方法总资产多了204.35万元

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虽然我是县支行业务业务分管行长，我仍不会昧着良心建议你卖房子存钱。

从收益来看，400万房子，一年7万租金，收益率1.75%，正好与银行一年期存款利率相同。但四百万如果存大额存单，许多小银行仍有4%以上收益并可以每月支付利息，这个收益差别就有点大了。

如果在银行不仅仅是存定期存款，分散投资，基金，保险，理财，存款等都套上，年化4%至10%也是可能实现的。

这样看起来差别就更大了，似乎真的应该卖房子。但是题目中描述的是上海的房子，作为国内第一城，上海的房价虽然高，但还会更高。

关于房价的论述，别人别我更专业，为什么上海的房子会继续涨我只说结论不展开描述。

就是按我理解，上海的房价涨幅收益一般会高于银行存款、理财收益。

话又说回来，题目中房子是出租的，说明题主是有其他住处的，就是想多花钱。从这方面说，人生苦短，何苦守着一套多余的现金流不足的房子，卖了花钱享受人生也是极好的。

这世上，人人都有自己的理想与生活，求同存异，活出自己，为自己活着才是最快乐的事。

钱不钱的，何苦呢

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首先看你当前在什么地方生活，如果不上海，建议卖到在你现在生活地方用这笔资金重新购置新不动产进行出租，如果还是在上海生活，建议不卖等房价上涨。

上海的房子目前租金的投资回报率只有2%左右，一般银行的理财产品可以达到年化收益率4%以上，也就是说，每年的投资收益率比收房租多一倍。还有一些净值型的理财产品，收益是超过5%的，当前中低风险的银行等金融机构的基础理财的产品还是很多的。

房子是卖掉还是租主要取决于你的房子所处的地段还会不会升值，当前的房地产市场泡沫很大，继续升值不太现实，如果不是自住或者子女有需求的话，建议还是卖掉买理财产品的收益比较高，就算买国债或者余额宝之类的随存随取的产品收益也比你的租金回报率高。

过去人们热衷于买了房子后把房子租出去，是期待着房子能升值，过去十年前在上海买的房子如今至少都升值两三倍了。在当前这样的供大于求的情形下，最好是尽快卖掉，越往后越卖不掉，趁早卖还不会有损失。

当然，如果子女长大了要结婚需要房子，这种情况下是不能卖的，还是先供孩子使用。如果仅仅是作为投资品来说，当前房子租金的回报率真的跑不赢银行的基本款理财。

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400万＊5.22%=20.88万元。

如果把这钱放在银行里存5年，每年可有近21万元的收入。5年有近105万元的利息收入。

如果出租 ，5年收益35万元。两者相差70万元。

再从5年的房价变化来分析。

如果房价的涨幅少于17%，甚至跌了。那么卖掉存银行比较划算。

否则，就收租好。