物业公司存在哪些风险？

题主谈物业公司存在哪些风险？很有意思，我也谈点看法。客观地说，任何一家企业都存在风险，作为物业公司，当然也不例外。那么，物业公司有哪些风险呢？如下五点列出我的一点浅见。

风险一：管理跟不上

作者走访了许多小区，发现了一个共性的问题。小区业主，下午下班回到小区，看到小区卫生状况极差，垃圾啊，狗屎啊，走走停停，总能看到，却找不到人打扫。保安就可以24小时轮流值班，保洁为何就不能轮值，在这人流高发时段，难道就不能还小区业主，一个干净舒心的环境？

电梯出问题后，很长时间，维保人员到不了现场。若有老人困在电梯里，不及时施救，出了问题，谁能负责？

目前的物业管理漏洞，如果您深入其中，还会发现不少。有些本可避免，但物业却视而不见，长此以往，业主不满情绪爆发，你物业会没有风险？

风险二：服务不到位

物业管理服务有一、二、三级标准。收费时按标准收，服务时偷工减料。比如保洁，服务时间，服务次数，服务标准各项，有多少达标呢？保安立岗、巡逻岗，有多少能达到要求呢？上门维修服务，哪怕是有偿服务也行，工程人员做的怎么样呢？业主一肚子怨言。

这些都说明，物业服务亟待改进，要与收费标准要求相匹配，否则，你一直这样应付下去，会没有风险？

风险三：收费不透明

基本上见不到物业向业主，主动公布收支情况，特别是一些灰色收入，更是只字不提。比如，广告、地面停车费、商家进入小区的各种配合费用等等，不一而足。你这些费用黑不提白不提，一到不大点的维修，就整大修基金，你以为业主会没有意见，你觉得风险不在？

风险四：关系不深耕

业主和物业本来是一对矛盾，按理讲，物业作为管理服务者，应当经常去缓解这种矛盾，想方设法去深化双方的关系，现实中，许多物业公司，非常强势，不愿与业主作一些思想上的对接，对业主的合理化建议当成耳旁风，以至于双方关系，长期处于紧张状。这些风险，物业是否反思过？

风险五：背景很复杂

有些物业公司，不是把功夫用在内强素质，外树形象上，把管理服务做扎实，而是与黑有染，用恐吓之类的手段去经营公司，能会长久吗？邪终究难以压正，这风险大了去喽。

综上，物业只有全面的做好本职工作，视业主为亲人家人，想业主之所想，急业主之所急，方可使风险降到最低，否则，业主有权请你离开小区！

按理论上讲？这种企业未出什么成本的型成无本企业，有人测算毛利百分之七十，除去这费那费百分之五十以上，是不成在认何风险的。经营未按公平模式管理经营的，光收费不干事的，以其后台和靠山欺骗业主为目的的，这不属风险范围，属犯罪行为。

铲除物业克不容缓――

只收费又不干活，哪来的风险？用收业主的钱开始运作，哪来的成本？唉！本就是无本万利的行当哈！

物业是黑恶势力，直接危害广大人民利益和社会稳定和国家安全。

物业公司是无本赚利且有稳定增长的利润，可以说是无任何市场风险的铁饭碗行业。只要有物业费，停车费，车位费，广告费等的收入，用钱就能摆平方方面面，风险从哪里来？！市场经济条件下任何企业都面临风险，唯独物业公司没有市场风险，如果说物业公司的风险来自小区业主，请问有可能吗？从没听说过业主不付物业费法院依法裁决物业公司败诉的。

题主的这个问题有非常高的制高点，不是一句两句话能概括的，这里只谈谈个人的一些看法。

所谓企业风险，一般指的是：未来的不确定性因素对企业实现其经营目标的影响。

只要你经营企业，就会面临各种不确定的风险因素。

具体到本问题中的物业公司，按以往的主流看法，这似乎是一个低风险高回报的暴利行业：

1：入门门槛低，2：成本投入低；3、从业人员要求低。

2018年住建部取消物业资质管理以及物业人员行业资格准入制度后，用老百姓话说：只要是个人，就能干物业公司。

而一旦注册成立公司且又承揽到物业项目后，再用老百姓话说，那是清水捞银子的买卖！

当然，这个观点有失偏颇，可以说是：只见贼吃肉，不见贼挨打。

按个人理解，物业公司在经营中可能遇到下列风险：

一、承揽项目风险。

就是说在对外承接物业项目时，未做好可行性分析及物业费用测算，而盲目的进行了接管。

导致的结果是：收入的物业费根本不足以弥补前期投入的人力物力财力，造成严重亏损，且又不能自泥潭中脱身。

二、合同风险。

1、与开发商签的《前期物业合同》的最大风险在于，这是份不确定性合同，就是说，只要小区成立业委会，而业委会又与业主大会选聘的物业公司签订合同。那么前期合同就会直接终止并失效，前期物业公司就会失去这个项目的管理权。

2、与业委会签订的《物业服务合同》。实践中，某些物业公司为接管项目，往往做出盲目的不切实际的承诺，尤其在安全管理方面的承诺，会给自身带来极大的法律风险。

三、因日常管理服务及管理责任产生的风险。

个人感觉这是物业公司的主要风险来源。由于物业服务是一种极为特殊的服务，它的许多服务内容需要通过管理而实现，而在其执行相关管理措施时，往往蕴含着相应的风险：

1、装修管理。最典型的案例是：上海某高层公寓起火，大火导致严重后果，事后查明是由于无证电悍工违章操作引起，物业公司因装修管理不力，相关负责人均被判刑罚。

2、安全管理。主要包括治安、车辆、消防三方面。

诸如：业主家中被盗，人身、财产收到伤害和损失，车辆在小区被盗、被划伤等等事件，物业公司应付多大责任，这个问题是有争议的。人民法院主要依据《物业合同》的具体约定以及物业公司在事件中有无过错来进行综合考量。在某些案例中，物业方被判令承担10-50%左右的责任。

至于消防安全，物业公司责无旁贷。在这个问题上出事，后果是毁灭性的。

3、共用设施设备管理。

例如业主在小区健身设施摔伤、在小区露天游泳池溺亡、在地下车库因积水滑倒、等等等等。

实际案例中，如果物业方不能有效举证自身在整个事件中不存在过错，那就等着赔吧！

四、高空抛物。

这个问题实际上不是物业公司造成的，而是来自于业主违规造成的风险。

高空抛物问题的争议点在于，一旦无法确定抛物责任人，那么：

一人抛物，全楼赔偿，物业公司可能要负连带责任。

五、其他风险

就是与其他企业在运用时基本都面临的诸如用工、意外、自然灾害等等风险，这里不去赘述了。

物业公司确实是民怨极大，政府应予以重视！到了该清理的时候了。如果不能及时将这些民怨化解，只怕终究会象火山爆发一样成为激化矛盾的导火索！

市场经济下，独立经营、自负盈亏的企业，都会存在风险。这就要求经营者制定预案规避风险、降低风险发生的可能性或在风险发生时采取可行的措施减少损失。物业管理企业也是一样，在经营过程中必须规避风险或在风险出现的情况下想方设法减少损失。

物业管理企业存在的风险有如下：

1、法律风险：通常物业企业是与小区业主委员会签订《物业管理服务合同》进驻小区服务业主的。但是在一些老旧小区就存在着没有签订《物业管理服务合同》就进驻服务的现象，由于没有签订合法有效的物业合同，就会存在业主拒交物业管理费的风险。因此物业企业在进驻小区时，必须与小区业主大会签订一份，服务内容和质量详细、权责明确、合法有效的合同。否则将面临业主拒交物业管理费、索赔等法律风险。

2、财务风险：物业企业在决定进驻小区时，必须有一个详细的财务预算。人员工资、五险一金、维修费用、物料损耗、管理费用等都必须详细准确，同时还要考虑该小区的管理费收费率。如果项目预算漏项、 收费率偏低，会造成项目亏损经营困难。

3、经营风险：在物业管理项目经营过程中，同样会出现各种不可预计的突发事件，如员工在服务过程中受伤、材料涨价、人员短缺、自然灾害等风险。

4、政策风险：物业企业在经营的过程中会遇到各地政府出台的一些针对本地的政策，且各地的政策不尽相同，因此各地物业管理产业政策的改变同样会带来一定的风险。

5、不可预计的风险：物业管理属于市场行为，就不可避免存在不可预计的风险。

市场行为就一定存在风险，因此物业管理企业在经营过程中必须考虑到各种风险，制定预案规避风险，将风险降到最低。

物业公司存在的风险取决于和业主之间的物业服务合同，如果按照合同的约定履行了责任与义务就没有风险，假如违约就会承担合同中约定的责任，例如：合同约定对车辆的看护，物业公司如果没有尽到职责导致业主车辆受损，就要承担赔偿的责任。