房贷四十万，需要还二十年，一共多少利息？

你好！房贷40万，贷款期限20年，一共需要多少利息呢？这里你漏掉了两个最重要的因素：贷款利率及还款方式，这两个是可以让房贷利息发生天翻地覆的变化的。下面我们以最普遍的情况来进行分析：

一、房贷的利息

我国的基准利率一直处于变化之中，未来20年的变化也是我们无法预计的，不过既然要与支付宝对比，那就都取当前的利率，目前五年期及以上的商业住房贷款利率为：4.9%，各银行当前上浮比例普遍为基准上浮10%即5.39%。公积金贷款利率为3.25%，公积金首套房一般不上涨、

1、商业贷款

（1）等额本息：40万元、20年、5.39%利率，利息共计：252804.8元

（2）等额本金：40万元、20年、5.39%利率，利息共计：215293.33元

2、公积金贷款

（1）等额本息：40万元、20年、3.25%利率，利息共计：144507.2元

（2）等额本金：40万元、20年、3.25%利率，利息共计：130541.67元

二、支付宝利息

支付宝目前的年化收益率大致在4%左右，但支付宝并非按年计息，而是每天计息，当天的利息纳入本金，第二天接着计息，一直复利计算。一年365天，20年即7300天（20*365），因此支付宝存20年共计复利7300次，年化收益率为4%，即日利率为：4%/365=0.011%；故而40万存支付宝，利息共计：

40万*（1+0.011%）?=89.285万元，其中n=7300。故而利息：49.285万元。

三、总结

不要震惊，房贷的利率比支付宝高，但利息竟然低于支付宝的利率，即使以最高的商业等额本息贷款，利息25.28元，才相当于存支付宝利息49.285万元一半。

不是银行大发慈心，而是因为我们忽视了时间的沉淀成本，支付宝是40万元本金及产生的利息，必须放满20年才有这个利息；但是银行的房贷，每期都在回收本金及利息，回收的金额，银行可以接着继续下一次的房贷，二次，三次直至无数次。故而两个实际使用的资金成本是完全不一致的。

我是鲤行者，曾在地产业工作过，目前就职于股份制银行，大家有任何关于银行金融及地产方面的问题，欢迎留言提问，有空我将一一回复解答。

有些账不算不知道，一算吓一跳，比如：40万现金存放支付宝，与40万元房贷，在期限都为20年的情况下，获得的利息与支出的利息有多大差距呢？

这只是一道数学题，不是想说明贷款买房不可取，毕竟这是大部分人通过加杠杆实现资产配置的方式，况且房产还有投资增值的可能。而是想证明一项生息资产（余额宝）和付息负债（房贷），在存在利率差异的情况下，在久期足够大的情况下会朝什么样的方向发展。

既然是数学模型，按照目前的市场利率，余额宝年化收益取值为2.5%，年复利计息；房贷利率执行首套房利率5.39%（利率差比较保守，实际差距可能会更大）。

余额宝20年的本息收入

年复利计息计算公式为：

40*1.025^20=65.54万元，纯获利息收入为25.54万元。

房贷20年的本息支出

以房贷计算器测算，等额本息还款模式下，本息支出合计65.44万元，净利息支出为25.44万元；

等额本金还款模式下，本息支出合计61.65万元，净利息支出21.65万元。

结论（不考虑房价上涨和货币贬值）

1）等额本息还款，余额宝收益比利息支出多1000元，二者基本持平，余额宝略微占优。

2)等额本金还款，余额宝收益比利息支出多3.89万元，余额宝收益绝对占优。

3）利率小的生息资产比利率高的负债为何还会更占优势呢？这就是“时间+复利”的威力，因为余额宝是复利计息，房贷不计算复利。

如果你不懂的其它的投资理财 ，只懂得放在支付宝，那我建议你还是买房吧 。

为什么呢？

放在支付宝，虽然每个月都会产生利息。但是这个利息跑不过通货膨胀，也就相当于你的资金每年都在缩水。就如二十年前的十万和现在的二十万相对应的价值那是天差地别，自己想想就知道了。

买房虽然要贷款40万，二十年还，（按利率4.9%，如果公积金会更低）等额本息一个月还2615元，等额本金首月3300，每月递减。

你可以选择购买二手房（省去装修费），在好地段（包括交通便利，吃饭购物娱乐便利，上学便利），好环境，选择房龄较小，户型较好（指容易出租或出售的），周围居住率高（出租容易）的房子。

然后把房子出租，在我这个小城市租金也都要二三千块一个月，也就是说租金基本能覆盖你的按掲还款，这样二十年后，你就完全拥有了这一套房子，到时候你要卖也是完全可以的。在我们国家房子还是每个人的刚需，虽然一直在限购抑制房价上涨，但他的价值还是在上涨，那怕不涨也是可以保值的。

房贷四十万贷款二十年如果用公积金的话，月供也就是2300左右，对于一个工薪阶层的我们来说不是很高，压力也不是太大，况且随着经济的发展，以后的用人成本肯定是越来越高，工资肯定是逐步提高，而且买房子自己和家里人都可以住进去，享受城里人的生活质量，说不准以后的房价还会小幅度上涨，但是如果把钱放到余额宝，短期看一天也能涨个40多，但是随着货币的贬值，再过个几年你手里的四十万也会大幅度缩水！所以利弊显而易见，希望可以帮助到你！

贷款利率是多少？利率决定利息，而每个人的贷款利率不同，要归还的利息也就不同。

比如2016年利率打折的可能就是4%（更别说公积金贷款只有3.25%），而近年有些城市就高达6%，这两者便相差两个百分点，40万的贷款按目前利率计算总利息就相差十多万。

还有一点要提的是，房贷计算器计算结果仅供参考，并不是实际要归还的利息，因为房贷属于长期贷款，一般采用浮动利率。比如目前是基于LPR进行浮动，加基点部分则保持不变。

也就是说，从“货币从来不是稀缺资源”的角度上来说，市场利率总体会震荡下行。即LPR会跟随市场利率震荡下行，房贷未来还款的实际利率会低于房贷计算器计算结果。

比如10年前买房的，利率基本在7%左右，而如今只需要还4.9%，甚至更低。假设我国持续实行货币宽松，目前5%的，未来也可能跌至3%，甚至更低。

而题文下方提到余额宝，2018年年头余额宝的7日年化收益率还高达4%，而目前已经跌破1.5%。1.5%年化收益率怎么跟5%的利率比较呢？采取贷款，然后把钱存在余额宝（货币基金投资的就是短期货币工具，比如存款和国债等）显然是要亏本了。

但是你单纯的去计算利息，会发现差距并不大，这里可能你忽略的房贷是按期归还本金和利息，而存余额宝却假设全部本金30年复利的结果——不能这般计算，这就好如我在车上行走，你在地上行走，然后我们来比较谁快。

因此，余额宝与房贷的差距有多大，我们只要比较房贷利率与余额宝7日年化收益率就可以了，看其差距有多大，而不用具体去比较利息是多少。

你好，很高兴回答你的问题。

根据统计，全国90%的购房者都是通过贷款买房的，可是客观来说，大部分购房者对于贷款知之甚少，除了知道商业贷款有利息之外，其他基本上就一无所知。

而且从2020年8月底开始，全国大多数的购房者都把房贷利率转换成了LPR，相比较固定利率来说，LPR的浮动性更强，因此计算起来比较麻烦，那么如果房贷四十万，贷款时间为二十年，一共有多少利息呢？下面关于这个问题，就来简单谈谈我的看法。

房贷四十万，贷款二十年，一共有多少利息。

为了方便大家，下面我就按照固定利率和LPR分开解释。

1、如果采用固定利率

固定利率的计算方式较为简单，公式是基础利率4.9%+上浮，而每个城市上浮的比例都是不同的，此外，首套房和二套房上浮的比例也是不一样的，比如上海首套房上浮15%，二套房上浮20%；无锡首套房上浮20%，二套房上浮25%等等。

也就是说如果上浮15%，那么4.9%x1.15=5.635%，如果上浮20%，那么就是4.9x1.2=5.88%。

如果房贷利率是5.88%，贷款四十万元，二十年的利息一共是28.11万元，每个月的月供是2838元，算算还是比较多的。

2、如果采用LPR

LPR因为浮动性更强，并且会根据房地产市场的“冷暖”而变动，因此LPR也被称为“浮动利率”。

LPR的计算方式是基准利率+基点，与固定利率不同的是，LPR的基点不仅会发生改变，就连基准利率也是如此，例如根据央行数据显示，2019年12月五年期LPR基准利率为4.8%，而到了2020年12月就降到了4.65%，即便是同样上调50个基点，利率仍然存在0.15%的差距。

目前五年期LPR基准利率为4.65%，也就是说如果上调50个基点的话，那么LPR就是4.65%+0.5%=5.15%；如果上调100个基点的话，那么LPR就是4.65%+1%=5.65%。

按照5.65%计算，贷款四十万元，二十年的利息一共是26.85万元，每个月的月供是2785元。

虽然说从目前情况来看，LPR的利息要比固定利率少一些，但是考虑到LPR是浮动利率，也就是说利率是会发生改变的，可能从今年2月开始，LPR就上调150个基点，很显然，利息肯定是多于固定利率的，反之也是一样。

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