商铺三百万，贷款买商铺，年租18万可以入手吗？
商铺300万，贷款买的话如果是三成首付，贷款30年，首付款是90万，按基准利率是4.85%，每个月要还1.1万元左右。那么租金每年有18万元，对应的每年贷款利息是6.3万元左右。那么纯收入是18-6.3=11.7万元，年化收益率是（11.7/90）*100%=13%，看起来收益率还是挺高的。如果长期都能保持这个收益，那还是值得投资的。
但是目前对于多数商铺来说投资风险非常大。 就拿我们小区来说吧，我们小区是2016年交房的，交房之后我们开始装修，真正入住基本上是2017年左右。
然后小区下面有几十家商铺，这些商铺也陆续开业。有做理发店的，按摩店的，水果店的，药店的，还有各种餐饮店等等。 我们小区所处的位置还算可以，周围是城中村，人口密度也很大。当然光是我们小区就有1500多户，这些商铺一开始估计也都以为生意应该不会太差。
可是事实上，从他们开业到，现在，两年多时间，有些店铺都换过好几波人，店铺做的生意也都换过好几种，就是这样也没见哪一家生意做得好。所以到现在好多店铺还是空的，租不出去。
还有我公司楼下，地下好多店铺，还是在地铁出口位置，生意见他们也很难做。尤其是那些卖衣服的店铺，常年都见贴着店铺转让字样。 稍微做得好的店铺估计就是那些便利店了，还有就是那些卖早餐的。
我觉得现在投资店铺如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是亏本的买卖。 所以如果有钱宁愿购买理财产品，也不要投资店铺，现如今店铺真的很难出租的。
贷款买商铺不论多少钱投资，这个问题首先现在得通过马云许可。马云放手你就可以得手！
300万的商铺，一年租金18万，也就是说有6%的回报率！如果是新铺，并且还是到手价的话不算高，但也不至于那么差！如果是报价的话，那我觉得就没必要了！！我自己有两套商铺，一套上海外环的，一套苏州的，前几年买的时候也都是200-300一套，目前的回报率都是在7个点以上，也都是贷款买的，所以可以给你一些建议！！
算一笔账吧，300万的贷款贷款金额是50%，也就是150万，商铺按揭区别于普通住房的抵押贷款（以您要抵押的房产为准，贷款额度一般是房产评估值的65%--70%。利率是上浮15%-30%）。也就是说嗲款150万10年的每月利息为16560元左右，而你18万的租金一个仅为15000元！所以我认为这套商铺可能不值得买！
我和我身边朋友的铺子基本都是以租抵贷，每年都有结余，并且我们的回报率都是在7%以上！所以如果你的商铺既不能满足7%，又不能满足以租抵贷，那我就觉得投资的价值有点低！所以你可以实体考察下，具体了解下周边铺子的回报率，是不是租金低了？其次要了解是不是新铺，还是老铺，老铺的话没有投资必要了！最后就是300万是不是到手价，如果不是果断放弃吧！现在投资商铺的门槛很高，要求很高，好铺子难找，耐心一点，宁缺毋滥！！！所以不能说这套铺子差，但是却不是那么的好！
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按揭买商铺，总共300万，最高按揭150万，按照十年来计算，每个月还款额16000左右，总的利息是40万左右，那于你这个商铺十年后是340万买的，按照18万的租金，收益率基本上是在5.2%左右，这样一计算，是可以入手的，一个商铺收益率能超过5%基本上就属于，比较可以入手的资产。
按照上面的算法，基本上可以勉强购买，但是还有一种算法，会打破你的思维，让你脑洞大开，让你重新认识按揭购房的魅力，其实你的回报率是100%，知道是怎么计算出来的吗？
前提是一定能够租到18万，不是理论上，而是一定能做到这么高，你就可以果断的入手，另外，18万的租金，可以实现以租养贷，十年之后，这个房子就是属于你的，相当于你用了150万的杠杆，买了300万的房子，只不过十年后归你，可以这样理解，其实还是蛮划算，相当于你150万买的这个房，十年后值了300万，这样一算账，收益率可不止是那么高了，十年赚了150万，回报率是100%了，这就是利用杠杆的一些好处，希望你能理解。
个人的建议，只要不是产权商铺，只要拥有实体商品，只要租金能达到这么高，只要能以租养贷，可以立马马上入手，不要有任何的等待，商铺投资和购买房子，就在这一点上，区别很大，因为她有最基本的租金收益，再加上杠杆，收益率就变高。
好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。
现在入手商铺还是要谨慎考虑，因为商铺比住宅风险还是大的多，因为商铺难以出手，而且交易税费高，还有就是租金以后面临着缴税的风险。这些都是购买商铺需要考虑的因素，下面来分析一下这个商铺是否值得购买。
1、收益率
商铺300万，一年租金18万，看着是6%的收益率！如果是一手商铺，税费低，契税4%左右，到手总价大概在312万左右。一年租金18万，算下来就是5.76%的收益率。看着收益率还不错，但是如果是要缴纳个人所得税20%左右，那收益率估计就要下降到4.6%左右了。如果是二手商铺，那么税费中契税为4%，营业税5.5%，还有中介费2%左右，个人所得税等，综合税费下来可能为15%左右，300万的商铺买下来总价可能在345万左右，收益率降到了5.21%，如果缴纳个税20%，收益将下降到4.17%左右。
2、商铺位置和商铺面积
商铺位置非常重要，临街的店面和二层的店面价格差距巨大，而且是否在商圈核心位置也是非常关键的因素。商铺位置和面积真的是需要认真考虑的，这是商铺以后是否好租，商铺能否大幅度增值的关键因素。
3、贷款计算
购买商铺，最多可以贷款50%，而且商铺购买利率会高于住宅贷款利息，300万商铺，能够贷款150万。现在贷款10年基准利率为4.9%，你要是现在贷款估计要上浮20%，那就是5.88%的利率，贷款10年，每个月需要还款16562.83元。每个月租金是15000元，每个月还需要自己付款1562.83元才能够还上房贷。如果是需要缴税20%，每个月到手租金是12000元，每个月自己还需要还款4562.83元。
结论
1、如果是一手商铺，商圈好，单价低，面积大，以后升值潜力大。那还可以购买，因为目前来看，收益率为5.76%，不是特别理想，而且扣完个人所得税以后，收益率只有4.6%左右。对这样的商铺还是需要谨慎购买，以防止被套牢。
2、如果是二手商铺，那么收益率可能只有5.21%，如果扣完个人所得税，那么收益率为4.17%。如果二手商铺剩余年限短，以后也没有较大的升值的空间，真的是没有必要购买了。
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理论可以，具体要看周围情况。300万的商铺年租18万，年回报率是6%，跟大额存单差不多，但毕竟利率忽高忽低，而房租是一年更比一年高，按照过去几年房租上涨的平均速率计算，你这房子12年就收回成本了，往后都是赚的。
但事实上300万的商铺往往租不到这么高的价格，因为年租金18万的商铺要么是地段很好，要么面积很大。可如果是地段很好的门面，溢价率会很高，标价300万会有人出350万抢房，根本没有你思考的时间去想买还是不买。可如果是很大，比如200平左右，那折合单价也就只有1.5万，这也就是一个普通二线城市的住宅房价而已，然而1.5住宅单价的城市，一般地段的底商也得每平方3万以上，可是一般地段100平建面的门头租18万，谁会租呢？
我们小区的底商目前均价16万一平，50平的铺子就得900万左右，然而租金也就20多万一年，这是从前年每年30万降下来的，因为生意还不怎么好。它之所以贵，是因为这边房子就贵，但不代表客流量大，所以小区附近的底商除了药店、便利店、证券以及一家高端又有人气的餐馆以外，没有哪个店铺能坚持超过两年的。
像题主说的年租18万，去除特殊天气和春节以外，每年也就350天正常营业，日均500块净正本，再算上人工和水电燃气物业费，每天500成本。以便利店为例，利润率20%对应的是5000块的营业额。假设人均消费20元，一天要250人消费才回本。250人流量的店，门前客流每天至少1万人级别。如果你是商场里的铺子，那就更不可能每天都这么大额客流。
所以说这个价位的按照楼主的投入产出比来看是不错的，但能否具有持续性却存疑。毕竟门店出租时间不一致，久而久之总是有人因为生意不好而转让或闭店，这会倒逼房东降低房租。因此能否带来这样的营收，要通过你以周围商铺和客流来做出综合分析，如果客流不够大，但开发商许诺和规划很好，那你基本可以理解为这是大忽悠在给你设套。甚至不惜跟你签两三年委托合同，以确保你相信每年有18万租金，但是等委托到期之后，你连开发商的影子都找不到。
你多去商场和一些新建底商看看就知道现状了，这个网购经济时代已经撑不起这么庞大的商铺规模，底商大批量倒闭，甚至从来没租出去过，商场租户也是更迭频繁，再繁华的商场也只有核心区域有钱赚。
商铺300万，贷款买商铺，年租18万，也就是说有6%的回报率！这个是表面可行。我也给中介呼悠我买了兩个小商铺，一个在2017年买，返租三年，中介说將来可以租出七、八千，所以我用170万买了个小商铺，商铺在2020年尾收回出租，等了半年也没有人租，于2021年中，终于有人租，只能租出三千元，所以不要给表面欺骗了，自己必须小心观察一下是否真的那么好租，不要步我后塵。