为什么有些售楼处说没房了，去房管局却查到还有200多套？

这个问题要从两方面看，第一房子是真的卖完了，第二房子没卖完，开发商捂盘惜售。

第一，开发商真的卖完了。那为什么房管局却查到还有房。大家都知道，购房流程通常是客户交定金先签订认购书，这时候这套房已经被客户锁定，开发商不可以再拿出来卖，否则就是一房两卖了，但是刚签订认购书，这套房的数据是还没有显示在房管局网站的，特别是现在很多城市都限价，开发商要想签合同，需要搭配高低价格网签合同，这样才可以在房管局系统里成功打印出买卖合同。这中间短则几天，长则几个月都有可能。房管网的数据只能参考，不是实时数据，不能作为最终依据的。

第二，房子没卖完，开发商捂盘。这种情况也是存在的，可能开发商资金充足，特别是小开发商，在上一轮房价上涨后就已经获利很多，银行的融资压力已经没有了，还清了全部贷款，这时候开发商如果没有下一步拿地计划，又看好房市的发展，就会存在捂盘惜售情况，这时候开发商就成了最大的投资客，低成本坐拥大部分房产，又不像个人购房者一样，存在限购问题，开发商就待价而沽，坐等升值。但是这种情况，如果有足够的证据证明开发商是捂盘惜售，也是可以向国土局等部门投诉的。

本人从事房地产行业多年，对房地产行业相关流程熟悉，有需要可以咨询我。谢谢

那我就说说就我所了解得几条说说吧如下：

1：开盘时候根据交钱顺序或者摇号来选房子，是不是当你进去的时候自己钟意得房源或者其它房源已经是空的了，自己有可能没有注意，紧张的氛围来不及去看去思考，其实这些房源都是让找关系得，或者中介的提前告知售楼处，撕房源得人员提前把预订房源撕走，随后中介的加更名或者转让费，这也是能在中介买到房子，售楼处买不到房子的原因

2：像楼主说的在房管局能查到售楼处还剩200套房源，而售楼处却没有房源，这原因估计大部分人不知道，因为商品房需要网签备案得，房管局查房源也是在备案系统里查的，为什么售楼处没有，却能查到，有些买房者是不是一直签不上合同，售楼处告知你等，等好长时间都没有签上，就是因为网签备案得停滞，只有备上案得房子才会显示没有，那么为什么没有备案呢，因为开发商备案一套房子是需要缴纳监管资金得，一套房子100万来说，备案一套就要缴纳100万得监管资金，十套房子就是1千万得监管资金，一般开发商都是500万一千万得去缴纳，备10套5套得，再取出来，再存进去，这都需要时间，所以网签备案就慢

现在炒房得可能很小了，我们这个城市住建局成立了监督组，开盘时候会有公证处公证，开盘所售房源和未售房源都要去住建局进行备案，所以炒房得可能很小，楼主的问题第二种可能比较大点，希望我的回答可以帮助到你。

感谢邀请，我是小谢说房

每次说到房子，都有说不完的话题，国人都是热情不减，买房的时候，我们都会去开发商的售楼处，看看样板间，看看户型，听听房子的介绍，比较买房子，是人生一大重要旅程

但是有时候去售楼处，售楼小姐姐却跟你说没有房了，你去房管局查，却还是有大把房源，问中介也是告诉你各个户型都有，让你很郁闷，其实有几种情况

第一种：的确是没有了，你在房管处备案系统或者透明售房网查到的数据都是签约数据，但是对于开发商来说，交了订金或者定金，甚至关系户打了招呼，房源就被销控了，这跟网上的数据是不同步的，可能是房子被定但是还没签约，所以你查不到已售。

第二种：是捂盘，把好卖的位置留起来不卖，先把卖不动和不好卖的消化掉，然后再卖之前捂起来的，达到最大的去化量。

第三种：就是封盘了，可能是最近卖的太好了，供不应求，开发商处于调价当中，等放出来的时候就要涨价了。

第四种：房子交给了各大中介，方便回笼资金，开发新楼盘，更省事，避免签约了后悔的问题，

如出现捂盘上百套不放的，饥饿营销，如有确切证据可以去国土局投诉。

以上是我的观点，希望对你有所帮助。

为什么有些售楼处说没房了，去房管局却查到还有未出售的房子？这个要从两方面来回答，首先第一点，开发商会捂盘销售，就是先把小区里不太好的楼栋，楼层先卖掉，自己手里留一部分比较好的楼栋、楼层，为什么要这样做？大家都知道不管多好的地段，多好的楼房，都有位置不好的楼栋，不好的楼层，也许是靠近大路，也许是采光不好，还有大家都不愿意购买的一楼二楼和顶楼等等，开发商先把这些楼层处理掉，以后好的位置好的楼层就不愁卖了，有的楼盘到交房后很长时间都有处理不掉的房子，剩下的房子基本都是位置和楼层不好的，留到后面的好房子可以很快处理掉，还能卖个高价。再有一点，就是从一套房子交定金开始，到房管局备案这段时间可长，可短，有的得一个多月的时间，买房流程基本是:看房认购→缴纳定金→缴纳首付款→签订购房合同→网签备案→办理贷款。这中间要很长时间，比如说你看好了一套房子，售楼处会让你交定金，以确保你能购买这套房子，之后就是缴纳首付款了，正常是定金交完后七天之内把首付款交上，假如你需要凑首付款，有的开发商会允许你延期，一般是一个月内交交齐首付款就可以，在这之间你去售楼处看好的房子也许就是别人交了定金但未网签备案的房子，这时候你去房管局查询，房子是显示未出售，但是别人已经定下了。

有些售楼处说没房了，去房管局却查到还有200多套，是有多种原因的，并不是捂盘惜售。

理论上在如今的房地产各行业竞争如此的激烈，市场瞬息万变，除非占有非常好的地段或者得天独厚的优质环境资源、亦或者是学区资源等，一般情况下开发商都在想法设法的跑运转，争取取得最大化的资金高运转，如此才能保证房企的未来可持续性发展，所以一般的开发商都是不会囤房的，有市场可变现，谁不想赶快变现，更何况现在的调控政策和房管局的监管如此严格，谁还敢顶风作案，有这么好的市场机会，那不是给自己找不自在嘛，所以说捂盘惜售说在现在的市场条件下是不成立的。

如题主说的这样的情况，我先做假设，从题目的内容来看，首先房管局是可以查询到房源的，那么我们就可以认为，这个项目的前期所有手续是合法合规的，那么出现这种情况我想无外乎一下两点：

第一，数据差异，销售现场销控都是以实际认购未统计依据的，而房管局系统是以实际网签为准的。有过买房经验的朋友们都知道我们一般的买房都会有认购的过程，客户认购了某套房源，那么售楼处就会划掉这套房源，不能再出售给其他客户了，除非客户退定，所以您在售楼处咨询的房源情况实际是认购，不是签约。比如缴纳1万元的定金以后，签署认购协议，然后给与3-7天的时间完成转签，但是到了转签的过程，然后还有网签备案。所以在这个过程中可能就会出现，房源认购了，但是没有网签，这个过程一般会出现在开盘等重大销售节点的时候，由于客户量比较大，所以售楼处无法在短时间内集中办理网签，就会分批次的来进行网签，所以房管局的信息系统上 看不到网签信息的状况。

第二，银行按揭手续。对于贷款客户，一般都是先认购然后做银行面签后，再进行网签。由于有些开发商做了网签的楼盘系统录入，但是没有做好按揭贷款银行方面的准入工作，那么在这个时候就会出现无法办理按揭的情况，但是这个工作还在继续做的过程中，那么就会出现客户认购了，无法获得银行面签，无法确定客户的资信情况和贷款额度，这个时候，就不能先行签约。如果一旦签约了，银行资信无法审批，而银行的拒贷或者审批额度过低，导致客户没钱补首付或者交全款的情况，出现不必要的合同纠纷。另外对于开盘等集中销售期内的大量客户，银行面签一时无法全部进行面签，所以就会造成面签环节的积压，从而导致客户无法及时网签的情况。

结语，由于我是一名地产销售人员，我前后也操作过5个项目了，通过经验来说，我还是认为主要问题是以上所述两点造成的，因为对于捂盘惜售所付出的代价太大了，一般的开发商是绝对不会如此操作的，所以还是数据差异和贷款办理的问题。

可能是很多购房者签署了认购合同，但是没有到备案环节的。就出现售楼处没有房子了，房管局有200多套的情况。一些城市是这样的，你交了首付，网上看这套房源还在，要等到等银行出涵，然后办房产证，然后备案，备案后才会显示已出售的。

不过开发商确实很爱玩饥饿营销，就留着房子等高价卖出。开发商卖房很喜欢捂盘惜售，就是每次拿出少部分房源在售，剩下的藏起来，先将楼层、户型一般的房子出售，等待房价上涨到高位，或者楼市非常火热的时候，在将剩余的房源高价卖出。

总之，售楼处的房源不一定是你随便挑选的，虽然说房企总说折扣让你给你了，看似好像很积极地促销卖房，但是，你仔细品味一下，就发现开发商套路很多，房价不一定是实质性下降，很可能是先调价再降价，好的楼层户型，房子总是那么受欢迎，既然遭到热抢，开发商肯定希望价高者得。