如何看待大城市“老破小”？

在大连老破小问题已经很严重了，大连有的房子的房龄超过50-60年甚至更多，有的房子外面残破不堪、有的房子里面还在烧炉子、好几家用一个卫生间，安全、卫生都是问题，虽然进行了保温工程使房子的外面光鲜亮丽，但是基本的问题还是没有从根部解决，有的高龄老人现在还的爬6-7层的楼，现在大连的房子不好卖是否可以考虑一下老破小的房子可以动迁，让老百姓住上新房子有电梯、不用生炉子解决老百姓民生问题。

大城市学区地段重要，小城市地理位子也很重要。

这个问题是我一直在思考的问题，而一直没有人提问，所以自己提出来，抛转引玉，希望有研究的朋友多多指教，共同思考。

一是先聊聊老破小的优势。一般生活配套齐全，菜市场、超市、门诊、公交等生活设施方便，出门就可以满足你的各项需求。而且大多老破小地理位置优越，往往是在市中心地区，最值得强调的是很多老破小所在地区的教育资源往往非常好，这也是老破小投资的最大价值。并且老房子多是五层左右的多层房屋，更符合人居住的习惯。

二是再讲讲老破小的弊端。很多都是没有物业，或者物业没有存在感，这就导致公共空间凌乱，或是杂物乱放，或者难停车，没有存储间等，而且大多没有电梯，房龄也比较长，周围的硬件设施、卫生、绿化环境比较差。

三是老破小往往集中在中心城区，而每个城市现在都在推动新城区的发展，这对老破小是一个不利的因素，同时新城区的生活配套也在改善，这对一部分年轻人构成了吸引力。新城和老城之间存在一种必然的替代关系。

四是想留一个问题，就是在未来随着房子的“老龄化”，我们该如何处理或者征迁老破小呢？

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而普通的新房市场，南京当下的房价不到3万元/㎡。

老破小的优势与缺点并存，造成了很多人对老破小的爱恨纠缠。

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从这一轮去库存过后，身边关注房地产的朋友越来越多，似乎都怕错过下一轮房价上涨，也怕自己手里的房子会下跌导致亏损。

而大部分朋友手里的房子类型也不尽相同，有的朋友买的是新房，有的朋友买的是次新房，也有的朋友买的是老房子。

那么，我们究竟应该如何看待，大城市的老破小呢？

今天我们就一起来聊一聊，什么是大城市？大城市拥有哪些优势？大城市的老破小又有哪些优点和缺点，我们应该如何正确看待呢？

一，什么是大城市？大城市拥有哪些优势？

我们常常听到身边的朋友说大城市，也听到他们说我要去大城市里赚钱，我要去大城市里发展等等。

实际上，很多朋友还是对大城市的概念不是特别的了解，城市的大小是按照常驻人口来划分的。

大城市：一般是指常住人口在500万以上的城市，但是有很多外来务工的人员，所以一般这样的城市人口会达到更多。

随着城市的不断发展，随着大城市人口不断的聚焦，我们现在已经默认，城市人口常住+外来务工人员，达到1000万以上的为大城市。

的确如此，大城市的人口由本地的常住居民，以及外来务工人员，外来发展的人员组成，人口非常的庞大，人口非常的密集。

那么，拥有如此大人口密度的大城市，又有哪些优势呢？

第1个优势，城市规模更大，经济结构更好，城市发展更快。

大城市可以说是我国所有城市的标杆，也是很多小城市模仿的发展对象。

比如我国的一线城市，强二线城市，二线城市，新一线城市，省会城市，国家中心城市，城市群。

这些优质的大城市，超大城市，它的经济辐射能力特别大，可以带动周边小城市的发展。

这些大城市无论是经济规模，还是经济增长的速度，以及增经济发展的效率，都是特别快速的。

换句话说，这些城市的经济结构特别的强势，这些城市的经济结构也特别的好。

这些城市创下的年生产总值，也是我国最多的，这些城市的GDP表现也是最好的，这些城市的人均收入也是最好的。

第2个优势，个人发展空间更好。

大城市拥有更多的好企业，拥有更多的好工作单位，商业的环境也更为成熟。

无论是个人找工作，还是个人创业，在大城市都拥有更好的个人发展空间，拥有更好的平台可以施展自己的才华。

所以我们才说，人往高处走，水往低处流。我们常常看到城市人口之间的涌动方向非常单一，都是由小城市不断的净流入大城市，寻求更好的赚钱机会和发展空间。

第3个优势，教育资源更好，教育环境更优。

我国排名较好的高等学校，基本上都集中在我国的大城市里面。

比如我们常常听说的北京大学，清华大学，人民大学，复旦大学等等。

这些大学都是集中在我国的一线城市，当然还有其它特别优质的高等教学，以及其它优质的中小学。

孟母三迁的故事影响至今，可见教育环境对一个人成长的重要性。

很多年轻的父母，很多朋友在大城市发展，都是为了给自己的子女提供一个更好的教育资源，让他拥有一个更好的教育环境。

让他拥有一个培养高认知，培养开阔视野，塑造高格局的机会，让他拥有一个人生较好的起跑线。

……

是的，大城市拥有特别多的优势，而且不仅限于以上三个。

比如大城市有更好的医疗资源，大城市有更好的交通资源，大城市有超前的商业氛围等等。

城市越大发展越快，城市越大经济结构越好，城市越大，人口越集中，人才也就越多。

二，大城市的老破小，有哪些优点和缺点？

在第一大点，我们简单的介绍了一下，什么是大城市，大城市具备的一些良好优势。

非常明确，无论是对个人的发展来说，还是对子女的教育，大城市都有着不可取代的地位。

随着这一轮去库存过后，各个城市的房价涨幅都特别的大，很多朋友买房，也更倾向于去大城市。

但是，他们在买房的时候，仍然充满着特别多的疑惑，有一点看不懂大城市的房子。

比如大城市的房子价格相对较高，他们就想买一个老破小。但是又不太明确老破小的优点和缺点，不知道如何取舍，不知道如何正确的去看待。

所以，我们先来看看老破小具备哪些优点和缺点，让在大城市购买老破小的朋友有一个正确的取舍。

首先，我们来看看大城市里面老破小的优点。

第1个优点，单价低，总价便宜。

同地段的老破小，一般比新房，比次新房的单价略低，有的地方甚至低很多。

这样的话在面积小的基础上，它的总价就相对比较便宜。对于购买人群来说，买房就相对比较容易了，谁的钱都不是大风刮来的。

第2个优点，地段好。

大城市的发展，先后顺序是特别明确的，市中心核心板块一般是最先发展的地方，这里的老破小城群，这里的老破小也是最集中的。

而市中心和核心板块，往往是一个城市地段最好的部分。这里的老破小就具备地段良好的特质。

而且我们也知道，香港著名商人李嘉诚曾经说过，买房首先要看地段，其次还是看地段，最后还得看地段。

可见地段在买房这件大事上的重要性，它可以说是房子所有因素里面，比重最大的一个。

第3个优点，出行便利，生活方便。

老破小一般在地段好的地方，在市中心，在核心板块，它周边的轨道交通特别的成熟。

换句话说，购买老破小的朋友出行比较便利，大城市的人口居多，常常会堵车，有轨道交通就非常的方便。

而且老破小周边的配套特别成熟，比如医疗配套，学区配套，企业配套，商业配套等等。

这些配套也是我们生活当中必不可缺的，所以老破小往往能够给我们提供更方便的生活需求。

……

的确如此，老破小也有着自己的独特优势，也有着自己的独特优点。

其次，我们再来看看老破小的缺点。

第1个缺点，停车难。

老破小的第一大缺点就是停车难，早年间的建筑没有修建停车库甚至停车库修建的特别少。

而随着汽车的普及，人人都买的汽车，家家户户都有车，甚至不止一辆车。就导致了停车特别的困难，特别的不方便，只能在小区里面乱停乱放。

也没有办法把汽车停在马路上，不允许停放不说，被别人蹭蹭划划也不好。

第2个缺点，建筑质量差。

老破小因为建筑年代成旧，那个时候的建筑水平特别的落后，当然都是相对的。

就导致了它的建筑质量相对较差，最常见的体现就是隔音效果不好，楼房之间容易漏水，室内也容易开裂，墙面容易脱落等等。

第3个缺点，居住环境不好。

老破小里面居住的人群特别复杂，大部分的人都搬走了，仅留下一些老人还在那里长住，其他控制的房子都租给了租户。

而租户也是特别复杂的，有社会小青年，当然也有一些刚出社会工作的小白领，也有一些地痞流氓等等。

而且老破小的物业服务水平特别差，有的老破小区甚至没有物业服务，就导致了小区内的环境，也特别的脏乱差，居住的环境特别不舒适。

第4个缺点，安保系数不好。

很多老婆小在大门处没有设置保安亭，随便谁都可以进进出出。送外卖的，社会上的人士，小区内的租户，小区内的住户，进进出出特别的复杂。

甚至有的，老破小区设置保安亭，也只是请那些年迈的老人看守，只是做做样子，安保系数特别差。

……

是的，老婆小区的缺点特别多，也特别的直观和明显。

结合这些优点和缺点，大家不妨看看自己的需求到底是什么，看看适不适合购买大城市的老破小。

三，如何正确看待大城市的老破小，到底值不值得买？

在第一大点，我们把大城市的优势简单的罗列了一下，在第二大点，我们也把大城市老破小的优点和缺点分别介绍了一下。

非常明确，城市是好城市，老破小房子的地段也是特别良好的，但是毕竟老破小的缺点很多。

那么，到底应该如何来正确来看待了老破小呢？在购买老破小房子的时候应该如何来取舍呢？

第一，刚需购房者，可以考虑购买老破小。

刚需购房者大部分是刚出社会工作不久的年轻朋友，他们的工资相对较低，积蓄也相对较少，很多时候买房也要依靠家里的父母支持。

最主要的是刚需朋友刚出社会的时候，往往工作也不太稳定，他们需要经历很长的一段时间，才能找到自己的定位，才能让自己的工作固定下来。

那么, 无论是从金钱投入方面来说，还是从工作的稳定性方面来说，刚需朋友都可以优先考虑购买大城市的老破小。

①.老破小单价低，面积小，总价低，容易上车。

在第二大点我们已经说了，老破小的单价相对较低，而且有的老婆小低的很多，它的面积又小，总价相对来说就比较少了，比较便宜了。

对刚需朋友这种积蓄不是特别多的人来说，购买老婆少，往往上车的门槛较低，投入的资金也较少，买房更容易一些。

②.出行方便。

刚需朋友，工作不稳定，可能换工作的概率较大。那么，把房子买在远郊区就不太合适。

如果工作变动较大，那么出行就特别的不便利了，大部分的时间都浪费在挤公交，挤轻轨上了。

而买大城市的老破小就不一样了，他一般在城市的中心，无论你工作怎么变动，他出行相对来说都是特别方便的。

老破小周边的轨道交通特别方便，四通八达，无论你的工作在哪个方向找，都特别的方便。

最主要的是大部分的年轻人找工作更会集中在市中心，因为市中心的企业更齐全，企业更集中。

③.抗风险能力较大。

房地产市场已经发生分化，刚需朋友已经错过了黄金楼市的十年，那个时候闭着眼睛随便买都能够赚钱，但接下来不是了。

刚需朋友刚入社会，对房地产市场又不太了解，买房子还是首先得买好地段，地段价值往往是最高的。

而老破下就具备了良好的地段，在未来无论是上涨还是下跌，它的抗风险能力都相对较强。

即便是自己日后收入较高，条件改善之后想要置换更好的房子，也能够快速的将自己的老破小卖出，作为自己置换房子的助力资金。

哪怕自己的能力足够购买另外一套房，老破小不想卖，也可以用于出租，市中心有更集中的人口，有更多的租房需求。

第二，改善购房者回避购买老破小。

改善购房者就不太建议购买老破小了，而且一定要回避购买老破小。改善不仅仅要提高自己的购房面积，而且要提高自己的购房环境，提高房子的品质。

改善购房者就适合去买一些洋房啊，大平层啊，别墅啊等等。

只有在房屋类型上得到有力的改善，它的居住环境才会得到提升，它的居住体验感才会更强，这才是真正的改善。

无论从哪个方面来说，老破小都不具备改善的功能，所以改善购房者一定要回避购买老破小孩。

第三，投资购房者，有取舍的购买老破小。

投资购房者买房的目的主要是为了赚钱，自己可能根本就不会去住。

那么目的就很明确了，无论是持有期间出租换取收益，还是等到涨价之后卖出换取增值收益，目的只有一个，就是赚钱。

但是我们也必须明白，我国的租金收益特别低，大部分城市的租金收益不足2%，想要通过出租获得良好的收益是根本不可能的，房子毕竟涉及到的金额特别大，投入特别大。

所以对于投资购房者来说，他们往往是想要通过增值之后卖出，来获取更多的收益。那么，对于投资购房者，如果要购买老破小，请收下以下三条建议。

①.购买折扣力度较大的老破小。

老破小的优点不多，但是缺点却特别的明显。而人们对住房的居住环境每年都在提升，每年都在升级。

要不是自己手里的资金不多，我想是没有谁愿意去购买，老破小来居住的都愿意去购买更好居住环境的次新房新房。

所以大部分居住朋友购买老破小，其实就是看到它便宜，购房门槛较低，容易上车，能够快速解决自己的居住需求，这一点我们必须明白。

所以，投资者在购买老破小的时候，一定要去购买那些有折扣力度特别大的老破小。

因为老破小在未来的增值空间特别有限，想要顺利的卖出一定要有特别好的优惠力度才行。

如果自己没有买到特别便宜的老破相，你卖出的时候要给对方打折，就没有多少利润空间了，哪怕在楼市的上涨期。

②.购买竞争力较大的老破小。

未来的房地产市场会发生分化，只有竞争力强的房子，在未来才有更好的流动性，才有更好的变现能力。

老破小集缺点于一身，购买它就更需要重视这个问题，甚至超过购买其它房子的重视程度。

所以购买老破小，尽量去购买距离轨道交通较近，小区体量较大，小区看上去保养的还不错，有好的物业有好的安保设施，有重点学区指标的房子。

这样才能用更多的优点来取代小破小拥有的缺点，并且在价格相对较便宜的基础上才更容易卖出，更容易变现。

③.没有准确内部消息，千万不要博拆迁。

身边有很多的投资购房者买老破小，就是在等待拆迁，因为拆迁的赔偿金额特别大。

但是需要重点提醒这类朋友，没有内部消息，没有准确的消息，千万不要不拆迁，你博不起，你更输不起，小心被套牢。

一方面，因为棚改政策已经由原来的拆迁发钱改为实物分房，很多城市拆迁只是在分一套房子给你，而这套房子的地段往往很偏远，市场竞争力很弱。

另一方面，旧城改造大力推广各个城市的老破小区，不再以原来唯一的方式拆迁为主。

而是改为刷刷外墙，翻新小区。加装电梯，让大家出行便利。聘请好物业，维护小区环境，提升居住体验等等。

因此，博拆迁为主，投资老婆小的朋友一定要引以重视，没有确切的消息，千万不要碰老破小。

可以取代老破小的产品很多，没有必要非得购买它。

……

是的，面对大城市的老破小，既有优点又有缺点。

我们应该在购买的时候，结合自己的实际情况，就重避轻做出最明智的取舍。

我们更应该正确看待我国未来的房地产市场，房地产市场已经发生分化，再也不是闭着眼睛随便买都能够赚钱的年代了。

随着棚改政策的改革，随着旧城改造的大力推行，未来的拆迁暴富梦可能会破灭，拆二代也越来越少，大家一定要理性看待。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！