问题补充： 房子总价70万，首付15万，贷款55万，但公积金最高可贷40万，是不是要先还15万才能转
意思就是先让你办理55万商业贷款，等以后时机成熟了，剩余的贷款再转公积金贷款，至于这个以后是什么时候就不好说了。
为什么银行会叫你先办理商业贷款，以后再办理公积金贷款？
这里面是其实是有原因的：
第一、公积金贷款手续比较麻烦，银行嫌弃手续繁琐；
第二、商业贷款利率比公积金贷款利率高不少，银行可以获得更多的利润。
目前公积金贷款利率5年以内是2.75%；5年以上是3.25%，而现在银行商业贷款（房贷）一般都是在5年以上，5年以上的商业贷款利率是4.9%，但是目前因为资金比较紧张，很多银行都会上浮10%-30%之间，实际的利率是在5.39%-6.37%之间，这个差距不是一般的大，到底有多大呢？
我们来算一下：贷款55万，如果贷款20年，商业贷款15万率上浮20%，公积金贷款40万，等额本息，总利息是24万。
如果55万全部是商业贷款，等额本息，利率上浮20%，总利息是35万。利息比组合贷款多出11万。
所以银行肯定极力给你推荐商业贷款的。
第三、开发商不愿意接受公积金贷款，目前很多开发商都有固定的合作银行，开发商也不想让银行办理公积金贷款，因为公积金贷款前到账时间长，资金回笼慢，所以开发商不愿意接受公积金贷款。
那以后能转公积金贷款吗？
虽然银行会说商业贷款可以转公积金贷款，但是需要你自己去申请，至于能不能申请通过就不好说了，很多人是申请不下来的。
而且不是每个城市都支持商转公积金，下面是目前支持商转公积金的城市，你可以参考下。
商业贷款转公积金贷款业务的城市包括以下：重庆、武汉、深圳、长沙、厦门、合肥、长春、石家庄、乌鲁木齐、兰州、太原、郑州、福州、南昌、贵阳、昆明、乐山、大庆、泰安、无锡。
什么是商贷转公积金贷款？
商贷转公积金贷款指的就是你买房时，先用商贷把贷款贷出来，待以后满足条件了，再去转为公积金贷款。
其实这个应该是开发商说的，而不是银行说。开发商之所以鼓励商贷是因为商贷只需要建筑物正负层数一样即可申请，而且商贷只要银行审批，效率快，回款快。而公积金贷款或者组合贷款呢？必须要等到建筑物封顶才可以申请，且必须公积金中心及银行两方面审核，效率慢，回款也慢。房地产行业对于资金周转要求可是很高的，这也是为何我们使用商贷买房的打折比使用公积金贷款买房的打折要来得高的原因。
商贷与组合贷的利息差
你房子总价70万，首付15万，贷款55万，如果纯使用商贷，我们以基准利率上浮10%即5.39%，贷款期限30年，等额本息为例进行计算，贷款利息约为56万元。
那如果你使用组合贷（即15万的商贷+40万的公积金贷款）呢？同等条件下，贷款利息约为38万元。两者相差近18万元，所有有条件的情况下，还是尽量直接使用组合贷。
商业贷款转公积金贷款的要求
你题目中所问的，贷款55万，但公积金最高可贷40万，是不是要先还15万才能转？理论上来说是没错的，但是这有一个前期条件就是你缴纳的公积金水平可以达到贷款的封顶额，比如你每个月就缴纳200元公积金，那么即使公积金最高可贷40万元，你也无法贷到这个额度。所以商贷转公积金，第一点就是需要贷款余额在公积金贷款额度以内，额度要根据当地公积金贷款政策和你的公积金余额而定，高于公积金贷款额度是不能办公积金贷款的，也不能再转为办理商贷与公积金带混合贷。
总结
如果一开始可以组合贷尽量直接组合贷，商贷转公积金贷，一则不是每个城市都支持，二则也非每个银行都愿意同意你转为公积金贷；第三点也是最普遍的就是虽然你各方面都满足了转贷条件，但是如果想转贷，很多银行都会让你买理财、贵金属或者保险等等，不然不给你办，膈应人。
目前最主要的房贷方式有三种：商业贷款、公积金贷款、组合贷款，但银行对公积金贷款授信余额不足的客户更愿意推荐“商贷转公积金贷”的方式，这是什么原因呢？
什么是“先商贷再转公积金贷款”？
一般情况下，如果借款人公积金贷款额度不足以覆盖购房尾款的时候，商业银行先给借款人发放一笔商业贷款，待借款人归还一部分贷款本金后再转为公积金贷款。
比如，先办理55万元的商业贷款，待归还15万元本金后，剩余40万元贷款转为公积金贷款。
什么是“组合贷款”
组合贷款，就是在办理一笔公积金贷款的同时，再办理一笔同期限的商业贷款。
比如，总共55万元的购房尾款，可以在办理40万元公积金贷款的同时，办理一笔15万元的商业贷款（二者期限一定要相同）。
银行为何更愿意推荐“商贷转公积金贷”的模式
因为这种模式对银行更有利，能收取更多利息。下面，用两种方式进行比较，就可以看出两种方式下的差距有多大。
（统一都按照20年等额本息还款测算，按目前的通行标准：公积金贷款利率取首套房3.25%，商业贷款基准利率上浮10个点5.39%）。
1）先商贷再转公积金
每月还款额3749.29元，需要归还95期之后，才可以将剩余本金降至40万元以下。前95期，本息支出合计356182.7元。剩余本金398886.12元，转为10年（因为没有145个月期限的选择）的公积金贷款，本息支出合计467745.17元。
综上，借款人215个月还清贷款，本息支出合计823927.87元。
2）组合贷款（20年期）
15万元商贷+40万元公积金贷款，20年本息支出合计789916.10元。
3）结论
期限更长的组合贷款比期限更短的“先商贷再转公积金贷”，本息支出少34011.77元，所以银行更愿意向客户推荐后者。
第一，这句话应该是开发商说的而不是银行说的，因为决定一个楼盘能不能使用公积金贷款的是开发商，银行只负责自己的商业贷款业务。并且对于银行来说，并不希望客户商转公，因为那会减少自己的商业贷款业绩和利润。
第二，商转公是有条件的，不是任意的。这个政策只在个别城市有，并且还要看当地公积金贷款的额度，有政策有额度还要排队等，有政策没额度也是没有用。
第三，商转公，不是先还15万，然后把剩余的直接转，而是你必须先还完商贷的55万，再去办理40万的公积金贷款，或者是再办理40万公积金+15万商业贷款。这个是我所在城市的政策，必须先全部结清之前的商业贷款，才能重新办理公积金贷款。这就是一个门槛极高的操作，所以能真正商转公的人也并不是很多，但即使是这样也还是要排队等额度。这个政策规定不一定全国都一样，我只能说我所在的城市是这样的。
不过公积金的利率和商贷的利率还是差距蛮大的，如果开发商真的同意商转公的话，值得好好研究一下当地的公积金政策，毕竟能省下十几甚至几十万的利息。
先商贷再转公积金贷，主要是因为目前没有达到公积金贷款条件 （比如缴交公积金的时间不够长等），只能先办理商业按揭贷款，待达到公积金贷款条件后再办理公积金贷款。
你上面的问题涉及两个问题：一是为什么商业贷要转公积金贷；二是转公积金贷后额度不足怎么办。这两个问题与住房公积金贷款的自身的优点和缺点相关。
01 商业贷款转为住房公积金贷款的问题
也许很多朋友会有疑惑，为什么不能直接申请住房公积金贷款？为什么会出现这个业务，是因为公积金贷款大家都想要，但又不是随时都可以申请到，是有一定限制。
- 一是因为住房公积金的贷款条件相对商业住房按揭贷款条件更严格，比如贷款对象必须缴纳在本地缴纳公积金（目前少部分地区已经开展异地公积金贷款业务），而且缴纳公积金要达到一定的年限，缴存的公积金余额要达到一定的数额。正由于这些条件限制，一些朋友可能在买房时还无法满足这些条件。但又不能等着住房公积金贷款条件满足后再买房，毕竟房价等不起，所有就先办理了商业按揭贷款。
- 二是因为住房公积金贷款的利率非常优惠，目前5年以上住房公积金贷款利率3.25%（2015年下调，之后未调整），5年以上商业性贷款LPR目前为4.8%，一些中小银行5年期的定期存款利率都达到了4.5%以上，公积金贷款的利率优势还是非常明显。正因为这样，只要符合条件，大家都会想办法申请公积金贷款。
02 住房公积金贷款额度不够的问题
你提到的贷款需求是55万元，但是公积金贷款额度只有40万元。为什么公积金要限制额度，因为公积金缴存金额有限，但需求比较大，若不限制每个人的可贷金额，将很快无钱可贷。
那不够的部分怎么办呢，这个时候公积金和商业贷款的组合贷款就出现了，就是说公积金贷款额度用足后仍然不够的，则有商业性住房贷款承担。在你的例子来说，就是公积金承贷40万元，银行承贷另外的15万元。
因此，在转贷时只将其中的40万元转为住房公积金贷款，另外15万元仍然为商业性按揭贷款。
房子总价70万，首付15万，贷款55万，但公积金最高可贷40万，是不是要先还15万才能转
首先公积金最高贷多少各地政策不一样，并不是40万，其二，嫌麻烦的是开发商并非银行，其三有一种贷款叫做组合贷，其四能不能转是当地公积金管理中心的政策并根据公积金资金使用情况而定，哎 愁死了
银行不会这样说的吧，一般商贷放款快，开发商都会优先商贷。
我身边朋友就是先用商贷，公积金只能贷款50万，只用公积金是不够的，所以只能先商贷，后来赞了一笔钱先还了银行，然后还剩50左右的贷款，又向朋友借钱，承诺一年内还清。拿着借的五十万去还了剩下的钱，把银行贷款结清，后来又去公积金贷款，贷50万，等公积金放款出来后把钱还给朋友。
就是这样商贷转成公积金贷款的，前提就是必须先结清商贷。