这年头还值得买商铺吗？为什么？

这年头能不能买商铺？网络上有一句话我觉得非常不错，那就是谨防苏大强式投资，买对商铺才叫“都挺好”！

其实要从三个角度考虑：

第一，什么样的人适合买商铺；

第二，什么样的商铺值得买；

第三，商铺什么时候买合适；

解决了这三个问题，其实你就会知道自己合不合适买商铺，甚至应不应该买商铺了。买对了，人生巅峰；没错了，“颠覆”你的一生。

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什么样的人适合买商铺？

其实对于商铺来说，并不是所有人都适合买的。

首先，因为商铺的投资回报期非常长，需要长期耐心等待，才能够享受一个租金收益的结果，短则5年左右，长则10年左右，所以没有足够耐心的人是不适合买商铺的。

其次，商铺的投资金额都是非常高的，少则百万，多则几百万，这笔钱必须是闲钱，而不是借来的，甚至有急用的。因为商铺一旦入手，再出手是非常困难的，所以，如果没有一定的经济能力，甚至这笔钱有时间和利息成本，那就不适合投资。

最后，就是想要一夜暴富的人不适合投资商铺。商铺投资是一个以时间换空间的项目，吃的是未来商铺长期稳定租金回报的收益，而不是短期几年就可以看到巨大回报的投资。所以，如果你是一个想要赚快钱，短期赚大钱的人，是不适合投资商铺的。

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什么样的商铺值得买？

其实买商铺一定从几点考虑，因为现在的商铺并不是各个都能买，也不是各个买下就能够给你提供收益的。在当下这个两极分化的市场，好的商铺可以让你“一铺养一代”，不好的商铺则会让你“三代养一铺”！

那么什么样的商铺值得购买呢？有以下几点；
1、租金回报率大于7%的商铺值得购买，因为当下的无风险定存和低风险理财都可以达到6%的收益，如果你的商铺不能够满足这个租金回报率，那就不值得入手；

2、一线和新一线的商铺值得入手，三四五线的商铺不要买。商铺就是看人流和消费能力，而对于一线和新一线的城市，人口持续流入，消费实力非常强，但是三四五线则是人口净流出，消费能力相对较弱的趋势，自然要择优而入；

3、不要买包租的商铺，更不要相信开放商的口头承诺，一定要买自营的，因为包租的猫腻太多；

4、买商铺要买一楼沿街的，并且可以重餐饮的，当下电商冲击实体非常厉害，只有体验类和餐饮类的市场是非常大，并且不受到电商影响的；

5、不要商场类商铺，可以买复合综合体，或者独立门面的商铺，因为商场类的商铺太看重开放商的运营和实力了，一旦运营不好，资金短缺，就容易引流失败，成为“鬼城”。

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商铺什么时候买合适？

买商铺是讲究时间的，何时的时间你买入的商铺价格低，出租率和租金也高。但是不合适的时间买入，就会容易收益受损，甚至高位接盘。

就好比在2013-2014年的时候，房地产还未进入大牛市，所以商铺的价格还是处于一个低位的状态，这个时候买入，商铺的价格不仅较低，而且在2015年金融牛市后，消费市场旺盛，往往可以给你的商铺带来巨大的升值空间和租金回报率。

但是如今，许多地方的房价过高，导致了商铺的价格也水涨创高，再加上目前的经济不景气，实体和消费非常疲软。所以现在一定不是合适的时间，现在买商铺无疑就是高位接盘商铺，然后出租率和租金双双不堪入目的状况。

因此，最好的买商铺时间是在实体复苏之时，是在大部分房价回调触底之后，这个抄底时机需要耐心等待！

综上，只要你明白这三点，其实买不买商铺，自己能不能买商铺，都是一目了然的。

当然了，你会发现好的商铺确实值得购买，并且大部分的富人都有一些优质的商铺作为配套。因为大家都明白一个道理，你的睡后收入越多，你离财务自由越近。

做老板，不如做老板的房东更省心！但是如何才能等来一套好的商铺，这是需要一些耐心的。

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这年头商铺还值得买吗？为什么？回答是：商铺是值得买的，但要分情况，具体分析如下：

第一、购买商铺要厘清商铺所属的类别

通常情况下，商铺可以分为：住宅底商的商铺、商业街商铺、商业综合体的商铺、专业市场的商铺等。

本人做过十几年商业和综合体的管理，对于此类商铺有一定的经验，在这里分析一下。

首先，住宅底商的商铺。

这类商铺一般属于社区配套，也是有些城市在土地开发时就要求开发商建设的，属于必须的配套项目。这类商铺，依托大型的社区，空置率还是相对低一些的，所以，只要不是太偏，太贵，还是有投资价值的。

其次，商业街商铺。

这里就要保守一点啦，目前在三四线及以下城市，能够做好的，屈指可数。有一些是定位的问题，有一些是房屋结构的问题，还有一些是管理的问题，总之各种问题交织存在，加上电商的冲击，商业街商铺的价格不菲等，这类商铺需持谨慎态度。所以就出现了一些售后返祖的情况，这个操作已不新鲜，基本上做过这一项工作的人都经历过。那么是否可信和可持续，这里真的是要打一个大大的问号的！

再者，商业综合体的商铺。

这类商铺有的有产权，有的没有，对于有产权的综合体内的商铺，还要考察其管理能力，这一块至关重要。否则一旦接手经营，这不行，那不行的，后悔就来不及啦。当然有的综合体运营的不错，比较人性化，能够摆正服务者的位置，对于经营者出现的情况能及时对待处理，那么，这样的商铺是可以投资的。

最后，专业市场的商铺。

目前这类商铺在三四线城市开始蔓延，很多打着某某专业市场的旗号，进行推/销。这里需要考察的是，此专业市场的定位和市场需求量的情况，有的专业市场确实很正规，也很有实力，但是消费市场就如一块蛋糕，一旦饱和，优势就会变成劣势，竞争就会混乱，最后可能留下一地烂摊子。

第二、通过上述分析可以得出以下结论

什么样的商铺可以投资，即：人口较多的社区住宅底商的沿街商铺，可以投资。商业街商铺要考察定位、人气、潜力和价格，慎重投资。商业综合体内的商铺需要对其管理和定位进行分析，有产权的商铺，价格适当的情况下，可以投资。专业市场的商铺，需要对其市场规模和定位进行研究，总之一楼沿街的商铺可以谨慎投资。

总之，通过上述分析，目前商铺还是有一定投资价值的，需要具体情况具体分析，才能做出最终判断，单纯以电商冲击为理由，悲观认为商铺不具有投资价值是片面的。

我认为目前不适合投资商铺，在电商的冲击下，商铺生意越来越不好做，除非是做餐饮。目前商铺的空置率还是很高的，而且很多店铺才开张几个月，没什么生意就转租了。

就拿我们小区来说吧，我们小区是2016年交房的，交房之后我们开始装修，真正入住基本上是2017年左右。然后小区下面有几十家商铺，这些商铺也陆续开业。有做理发店的，按摩店的，水果店的，药店的，还有各种餐饮店等等。

我们小区所处的位置还算可以，周围是城中村，人口密度也很大。当然光是我们小区就有1500多户，这些商铺一开始估计也都以为生意应该不会太差。

可是事实上，从他们开业到，现在，两年多时间，有些店铺都换过好几波人，店铺做的生意也都换过好几种，就是这样也没见哪一家生意做得好。所以到现在好多店铺还是空的，租不出去。

还有我公司楼下，地下好多店铺，还是在地铁出口位置，生意见他们也很难做。尤其是那些卖衣服的店铺，常年都见贴着店铺转让字样。

稍微做得好的店铺估计就是那些便利店了，还有就是那些卖早餐的。我觉得现在投资店铺如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是亏本的买卖。

所以这个时候投资商铺，除非是人流量比较大的地段，可以考虑投资，要不然真的不适合投资。

一位投资专家说：这年头还买商铺的人，都是冤大头，用自己的钱去打水漂，现在的商铺可以用“伤铺”来形容，买了以后让你的内心十分受伤。

那么专家说的话到底是对还是错呢？这年头的商铺到底值不值得购买？

现实生活中，有些人买了商铺，都是用于投资，很少自己用，都是租给别人。

那么像这种情况，到底适不适合我们去投资商铺？

首先，根据我身边一个真实的案例来为大家说一下。

每个小区都有一排排商铺，这些商铺的价格可以说是不便宜，地段越好的小区商铺的价格也就越高。

就拿我的朋友来说，当时在市中心投资了三个商铺，价值400多万。

准备以后这个小区交房了，开始租给别人。

2019年商铺正式交房，每间商铺的面积大概是在80多平方。

当时我这个朋友就开始在网上，在外面上打信息广告。

每月的租金在两万多，因为当时他所在的位置处于市中心，价格也比较合理。

没过多久，这几间商铺也租了出去，有的开水果店，有的开小型超市，也有的人开早餐店。

但是这些租商户的人基本上都做不了多久，而我朋友的这是三个店铺，也陆陆续续换过好几拨人，所做的生意也换过很多种，但是没有一家能坚持下去。

再加上2019年年底疫情原因，很多租户都纷纷倒闭。

本来平时生意不好，再加上疫情根本没有任何的生意，而且每月还要付高昂的房租，虽然说房东减免了一部分，但是别人不可能全部给你减免。

所以一直到现在我朋友这三个商铺还是空着。

而且他们小区很多商铺都面对了这样一个问题。

那么导致商铺空置的原因主要是因为以下几点。

1、电商兴起，实体生意不好做，加上高昂的房租，很多人承担不起。

现在互联网时代非常的发达，很多购物平台相继而出，一些网红达人也开始直播带货。

很多人都喜欢在网上去买东西，平时去实体店只是逛街看看。

看上了一个东西，也会和网上进行对比，看一下哪些便宜。

基本上在网上购买东西的人比较多，出去逛街的人基本上都是逛逛。

所以电商的兴起导致实体行业的生意越来越难做。

有的人说同样的东西？为什么实体店要比网上的要贵呢？

首先大家要知道实体店的投资成本要比网上投资的成本高太多。

一家人如果租了一个实体店，还要进行装修，购买设备、雇佣员工、门前三包、每月水电费，房租费。

这些都是很大的成本，而在网上做电商，没有房租费，也不需要员工，也没有门前三包，也不需要装修费。

基本上都是要交纳一定的押金，而这些押金都是可以退的。

相比来说，做电商的成本要低太多，所以他的货物相对来说要比实体的要便宜。

如果实体店把他们的货物价格压低，那么电商也会再压低。

压的太低，实体店根本承担不了，所以现在实体行业的生意越来越难做，主要就是因为电商的兴起。

2、疫情影响生意难做，加上房租费。

只要你租了店铺，别人不管你生意好不好做，你每个月必须要按时给房租，而这些房租费每个月大几千上万或者是几万。

这些都是固定的支出，就像我们小区一个30平方的小水果店，每月的租金就在8000块钱。

再加上水电费等等，一个月的支出一万多。

而一个小区不只是一家水果店，那么就形成了一种竞争压，再加上受疫情影响，很多东西都上涨，基本上很难做下去。

就拿饭店来，因为疫情很多饭店都受到波及 ，咱们国人的安全意识很强，不少人也不再愿意出去饭。

饭店的开支成本也很大，房租，厨师工资，员工工资 ，成本费用。

所以像这些饭店，商铺也很难存活下去。

我们在购买商铺时要注意哪些事项呢？

一般情况下，如果你购买商铺，不是自己用的话，一定要从这三个角度来去观察。

1、自己为什么购买商铺？

一个商铺几十万，对于购买商铺的人来说，不是所有的人都能购买。

基本上购买商铺再租出去，以这种方式进行收益，要想让自己商铺投资给收回本的话那么回报期是非常的长，需要自己耐心等待。

有可能你的商铺租了出去，别人生意不好，一年几个月就会断租，如果你没有耐心的话，那么是不适合买商铺的。

商铺的投资一般都是非常高，少则几十万，多则几百万，而投资的钱，一定是用不上的钱，如果说你拿自己的紧急备用资金去投商铺的话，那么很难变现。

这种人根本不适合投商铺。

2、什么样的商铺可以购买？

我们购买商铺的时候一定要看清楚这个商铺到底值不值得购买？

有一句话是这样说的：购买一个好商铺，能让你吃几代，购买一个不好的商铺，几代养一铺。

所以如果你的商铺位置在一线城市或者是，新一线城市人流量比较多的情况下，是非常适合购买，因为商铺主要就是看每天的人流量和消费能力和购买率。

一般只有一线城市，新线城市，它的人流量，消费力和购买力才会高，像那些三四线城市县城相对来说，它的购买能力，消费能力，人流量要比较差一些。

购买商铺的时候一定要买一楼，如果有基础的情况下，可以做餐饮方面。

如果你做服装百货或者是其他方面的，现在的电商冲击下，这方面的实体生意很难做的。

而餐饮并不受电商的影响。

写到最后：

目前来说，如果是三四线城市，四五线城市不建议盲目的购买商铺，现在商铺已经供大于求，新建的大型社区都要求配套购物中心，小型社社区也自带商业底商。

现在的客源比较分散，而商家的生意也越来越难做。

购买商铺的朋友可以考虑一下那种新小区独立产权的，千万不要买商业街的商铺或者是商场统一托管的商铺，这些都是十分的难做。

所以什么样的商铺可以投资，不要，就是看他的人流量，人流量多的社区可以投资。

如果你想在商业街投资商铺，主要就是看他的位置，人流量价格。

从这方面入手。

所以目前来说，商铺虽然有的地方不值得购买，但是只要找到一个好的地方，还有一定的投资价值，大家购买商铺的时候一定要经过全方面的判断。

这年头还值得买商铺吗，我用一个实例来回答一下。

我的一个亲戚，2017年底买了一个门面，花了一百余万，商业贷款70万，每月还要还贷款。门面买进之后，我亲戚又花了20万装修了一遍，装修完之后，我亲戚贴出招租的广告。

广告贴出后，很长时间没有人问津，我亲戚又到中介公司去挂了牌，希望能招个租户来。

又过了段时间，中介公司的人打来电话，说有人要看我亲戚的门面，结果，我亲戚以低价租出去了，想想反正放在手里，每天都会损失租金收入，不如便宜点租给别人，合同里写上，逐年增加租金，如果他生意好，自然也不在乎加点租金的。

结果我亲戚的门面每年都换租户，做不了几个月，租户就说生意不好，要求减租，说是现在的门面生意，受电商冲击，销售额老是上不去，不可能总是自己贴钱吧，我亲戚不肯减租，人家就不租了，只好又贴招租广告。

今年遇上了疫情，我亲戚的门面彻底关门了，几个月了，也没有一个人问津，不得己，我亲戚决定卖掉门面，收回现金，不过现在没有问的人，我亲戚说，亏点钱算了，有一百万现金存入银行，每月还能收入三四千元，划算多了。我亲戚现在每天就是盼买门面的人过来问津。

通过上以上的实例，你自己判断现在还适合买门面吗！

买商铺到底怎么样，我身边就有个例子，我表哥今年45岁，前几年在南方做机械加工厂，十来年了赚了不少钱，大概手机有六七百万吧，今年过年回老家，因为疫情原因呆的时间长，就在县城看看有什么投资项目！正好他看中了一个新建小区的底商在公开拍卖，一平方只要7000左右，于是他觉得这是个机会，于是果断出手，一口气买了15间，每间70平，总共下来花了700多万！贷款250万！

自从买下后，就开始招租，去年招了6家，两家超市，两家餐馆，一家卖菜的，一家杂货铺，每月租金1400，算下来一年能收十万块，看着还不错，不过其他的9间商铺却始终没招到商户，因为是新建小区，他想着等等可能会好点，可是今年的疫情，导致两家餐馆和一家超市倒闭，卖水果的也说到月底不干了，他一算，这样下来一月就收2800块房租，连付贷款利息都不够，看今年这情况，想再招出去可能比较困难了！

表哥现在是骑虎难下，想买卖不掉，想租招不到商户，最近他厂子里遇到资金困难，一时手头也没钱了，想着又要贷款，如今他忙于厂子的事，这些商铺虽然贴着招租的信息，但也很少有人过问！表哥现在死的心都有了！

所以，依个人之见，卖商铺首先还是考虑地段，地段的好坏直接决定以后的招租情况和租金高低，好的地段虽然不愁出租，但是单价可能比其他地段高处几倍，所以一定要懂得控制风险，有多大能耐好多大事！

再次，买商铺已经不像以前那样一铺养三代了，现在商铺资源过剩，实体经济有不容乐观，所以商铺的投资风险要高很多！所以投资要综合考虑，谨慎行事！

从一铺养三代，到三代养一铺，商铺已经不值得购买了，今后降价风险确实很大。

先说一个身边的案例，就在2018年，一位朋友花了200万元买了一套商铺，当时同样的商铺一年租金要10万元左右。不到一年的时间，因为生意难做，附近的商铺大量空置，租金直接下降到了四五万元，而商铺的价格也下降了40万元。

商铺有没有投资价值，归根结底还要看开店生意好不好做。

多数人购买商铺是为了投资，希望通过出租获得收益。等到有一天不想继续持有了，再挂出去销售。只有少数人购买商铺是为了自用，往往是生意人为主，但是多少也会有投资因素，毕竟生意不会一直很好，不想做了把商铺卖掉也很现实。

商铺不值得购买，有多方面原因：

一、物流日益发达，网购冲击下商铺面向的消费群体在萎缩，租房收益不稳定

网购已经进入千家万户，曾经阿里巴巴和京东瓜分网购市场，后面有拼多多快马加鞭，除了太小的和太老的，国民不懂网购的人已经不多了。

网购可以全国比价，少了中间众多环节，即便是加上运费都比实体店购买便宜很多。正因为性价比高，商品极其丰富，实体店受到极大冲击。很多实体店盈利状况不佳，关店止损，也使得商铺出现空置，买方市场形成，通过议价使租金水平下降。

二、从租金回报率的角度看，投资商铺不如直接把钱存到银行

2019年把资金存在银行，可以稳妥获得4%以上年收益率。如果是投资住宅，租金回报率仅有2%左右，这还是全款购买所能取得的收益，否则20年贷款周期内租金远不足以偿还房贷。同样，商铺如果用了贷款，租金也不够还贷款，起码十年内租金是拿不到的。

即便是全款买商铺，也要考虑回报率问题，因为当下商铺的回报率普遍在5%以下，回报率高位置好的商铺很难买到。如果是想出租商铺拿租金，那么还需要考虑稳定性问题。

贷款购买的话长达十年内没有收益，一旦降价还会损失本金，这样的投资风险可想而知。设想一下，每个月要还2万元以上贷款，如果没有人租怎么办？好不容易租出去租金只有5000元一个月怎么办？

三、从当前商铺单价过高，未来有降价风险

除了提供服务和对新鲜程度要求高的蔬菜、水果、水产品外，实体店的消费群体实际是在萎缩的。一方面新的商铺不断建成投放市场，商铺的产能过剩只会越来越严重，投资价值持续降低。

当下实体店生意较之以往不好做了，租金水平下降趋势明显，而空置的概率开始提升。即便是不考虑宏观经济层面因素，商铺降价的可能性还是非常大的。选择在高位持有，并不是好的选择。

四、商铺税费比例高，未来出售难度会非常大

商铺税费能超过总价的10%，这使得买家要付出更高的成本，大大增加了出售难度。好的资产要有良好的流动性，容易变现，并且是盈利的情况下变现。

房价上涨了太久，走出五至十年的下降趋势非常正常，降30%也好，降60%也好，对于购房者是好事，但是对于持有者就不能说是好事了。买涨不买跌是普遍的消费心理，一旦开始降价，都会期盼降的更多，需求还会进一步减弱，出售难度持续增大。

理财要讲究收益率、安全性、流动性，投资同样如此。从这三个维度看，商铺都已经不再适合投资了，除非手上资金充裕无需贷款，又有一二线城市好位置、人气高、租金回报率高的优质商铺可以选择。