问题补充： 人口老龄、房产税等凸显，是否值得投资买房？
西北五省/区（陕/甘/宁/青/新），地域面积约307.9万平方公里，为全国的32.4%，是西部大开发的主战场和国家通过陆路向西往国际发展的前沿，从发展格局考虑，需要一个中心城市引领区域发展，这个中心城市就是西安。
2017年三月的，总理在参加人大会议陕西代表团会议时，激情发言“把西安作为西北的龙头，扬起来！”。2018年.2，关中平原城市群规划发布，西安处于核心位置，也是其中唯一的副省级城市，同时西安被宣布为第九个国家中心城市。
这是外部，大的国家层面对西安的定位。
内部来说:
1. 西安作为十三朝古都，历史文化底蕴丰厚。
2. 科教文化发展剧全国前列，高校数量居全国TOP 5，不缺人才。
3. 高新区全国排名第四，引领高新技术产业。
4. 军工、航天等产业发达。
5. 自2016年底王永康书记调任市委书记以来，作为一个普通百姓，已感受到强烈的西安图强的变化。烟头革命，还城市整洁；厕所革命，急百姓所急；车让行人，带给城市温情；电视问政，官员实心办事；行政效能革命，政府效率大大提高，群众事未结，当天不下班；五星级店小二，为来陕企业贴心服务! 一年来，欧洲、香港、浙江等全球四处奔走，打出了西安名气，2017年西安被评选为最受投资者欢迎的5个中国城市之一!
6. 客商云来。西安大变化，被精明的商人看到了眼里! 2017年京东两百多亿的无人机基地、吉利两百多亿新能源汽车、华侨城两千多亿文旅项目、海航物流基地、阿里巴巴西北总部、海康威视等一系列重大投资纷纷落地!
7. 落户政策全面放开。2017年以前，西安的落户政策堪比北上广深，七年才落户15万人。自2017.3月西安，公布史上最宽松落户政策以来，2017年当年落户25.2万人，同比增长336%；进入2018年，前两个半月已落户15万，全年目标80万，到2020年主城区一千万人口（现在860万左右）、全城一千五百万。
2017年，被西安人称为大西安发展元年，西安，作为西北龙头，可谓是彻底打开了引领西北五省的格局和胸怀，内外图强! 未来五到十年，必是西安大踏步发展的时期，步入一线之列，也为未可知!在以上种种利好叠加之下，看明白大势的人，不再少数，即便上有限购限售，西安市场当下的房子仍是一房难求! 对于投资来说，正当时!
如果真的想投资楼市，必须搞懂房地产市场的内在逻辑，然后你就会明白影响楼市价格涨跌的因素是什么，用这些因素去对应你所在的城市，你就能知道城市房价的趋势，所以我们主要理清下面几个问题：
1 房地产市场内在逻辑是什么？
2 决定一个城市房价涨跌的因素有哪些？
3 投资楼市应该怎么思考，有哪些角度？
一 决定一个城市房价的内在逻辑
1 房地产市场的本质
房价的涨跌从浅层原因看，是供需关系决定的，居民对房子的需求与地产开发商的博弈。
但是房子是一个特殊的商品，因为它最重要的原材料是土地，而土地的供应并非一个自由竞争的市场，这个本质决定了房地产是一个卖方市场，总体供应量和需求量是不匹配的，理解这一点非常重要，因为从这个总的逻辑你可以理解过去中国房价发展的脉络，也可以理解未来房价的方向。
2 过去二十年中国房地产市场之所以如此繁荣，是因为以下这些因素：
● 住房制度的改革，二十年前中国是没有房地产市场的，因为都是单位分房，而从单位分房改为商品房就是把需求的总闸门打开了，从此以后房地产这个怪兽在中国选起了滔天巨浪。
● 银行房贷的杠杆效应一下子把房地产市场的需求放大了无数倍，本来没有钱买房的也通过分期付款买房了，现在市场上95%都是贷款买房。
● 人民居住和投资的需求：巨大的人口数量是基础，80%的农村人口迁移造成的大规城镇化是核心动力，日益改善的收入水平是前提条件。
● 土地招拍挂制度，过去的土地是不允许买卖的，但是招拍挂制度的出台是个革命性的举措，这是房地产的核心。
各位，以上就是中国房产过去之所以繁荣的核心因素。
3 这些因素有变化吗？
3.1 住房制度改革
过去的二十年，中国的房产供应基本都是商品房，主要是房地产开发商在供应，但是现在却出现了：
● 共有产权房，这是地方政府提供的产品，
● 小产权也可以进入市场了，这是农民的房子
● 互联网租房，这是市场的新力量
这意味着房地产市场的供应紧张的局面大大的改善了，房地产市场不再是单一供应，不再是卖方市场。
3.2 银行房贷制度
过去因为支持房地产市场的发展，所以国家鼓励银行房贷，地产开发商从银行拿了低成本的资金开发房子，老百姓从银行贷款买房子，如果没有银行的支持，不可能有房地产市场的繁荣。
但是现在这个基本条件也变化了，很多的银行不做房贷了，或者在基准利率上调了50%。
3.3 人口数量与需求变化
肯定有巨大的变化，城市的人口大量增加了，过去中国80%人口在农村，现在50%以上的人口在城市，人均居住面积也发生了根本的变化。
3.4 土地供应量
也有巨大的变化，现在农民的宅基地可以进入市场，与开发商合作开发，可以合法的出租了，地方政府也不在依靠土地作为主要收入来源了。
3.5 其他的变化
过去房子与城市人口的红利紧密挂钩，比如小孩读书，落户等都需要买房，但现在这一块也在逐渐的改革，租房也可以落户，小孩读书不在与房子挂钩，所以学区房的价格暴跌。
从以上的简单分析我们可以看出，中国房地产市场的基本面发生了巨大变化，或者说是逆转，过去是支持房地产的发展，现在至少是不鼓励房地产的发展。
这就是总基调，也是国家的大方向，大方向就是趋势。
趋势你是永远打不败的，只能跟随。
二 西安的楼市到底怎么样？
房地产有个很大的特点，就是区域性，各个城市的情况不一样，所以有些差别，所以我们来看看西安的微观情况：
1 房子的房价现状
从房讯天下了解到，西安2016年10月到2017年10月，房价上涨68%，排名全国第一，超过杭州48%，北京38%。
按月份，西安3月份西安均价：11013元，环比月上涨4%
其中：
城北涨9%，均价11150元
高新区涨6%，均价16546元
城西涨7%，均价10968元
长安涨3%，均价10544元
城内持平，均价12000元
城北涨幅最大，城内持平，房价之所以上涨如此之快，是因为外地人大量涌入，外地人购房占80%
2 二手房市场
3月二手房均价11784元，上涨2%，但是成交量环比下降39.4%，只有2517套。
在看各区域的分布：
城北均价8137元，价格环比下降了23.85%
城南均价9157元，价格环比下降了14.28%
城东均价8466元，价格环比下降13.34%
高新区均价12977元，价格环比下降33.8%
城内均价7971元，价格环比涨0.76%
高新区二手房最贵12977元，比其他几个区新房都贵，但也是下降的最多的，33.8%。
总体来说，西安新房上涨，但二手房下降。
3 货币化分房，拆迁量
为什么一个城市的房价涨不涨要看拆迁量和货币化分房政策呢？我介绍给你听
1 拆迁量大，居民才有新的购房需求
2 如果是货币化安置，也就是说可以补钱的话，就是拿钱直接买房，必定推动房价上涨
其内在逻辑是这样的：政府要拆迁，必定给出的价格比周边房子要贵，居民才会同意，政府拆了后要做三通一平，这要钱，然后要加上利润再卖给开发商，开发商把房子建好后再加一部分利润又卖给居民。
所以房价会越来越高，这些年房价在微观层面就是这样推高的，所以聪明的居民应该要补房子，而不是补钱，因为钱会迅速贬值，跟不上房价的速度，比如我杭州的朋友去年接受了货币化安置，那时候他周边的房价才2.5万一平，现在直接就是5万一平了。
4 西安的部分拆迁项目
西安这几年的建设如火如荼，2017年下半年34个城中村，棚户区要拆迁：
马家湾，投资200亿
五星村棚户区，投资65亿
万家村棚户区改造，投资70亿
永祥路棚户区改造，投资14亿
青门小区棚户区改造，27亿
丰禾路棚户区改造 88亿
团结西路棚户区改造 20亿
丰登北路棚户区改造 12.5亿
纺织城南部片区改造 10亿
东等驾婆路改造 60亿
东小寨改造 45亿
姚家村，二府庄城中村改造 80亿
鱼化工园岳旗寨改造 36亿
昆明路棚户区改造 5.2亿
西安天宝建东街改造 10亿
火车站文商旅产业聚集区改造 60亿
井上新村 45亿
顺城港区域更新改造 150亿
青年西路棚户区改造 ，兴庆宫片区改造 30亿
文艺西路棚户区改造 16亿
朱雀门以东棚户区改造 12亿
...........
算了，还有很多，我就不写了，
这就意味着西安的房价在短期内必定还会上涨，从新房的价格趋势可以得到印证，具体涨到什么价位，涨多久，需要看居民的收入，人口状况。
5 居民的收入水平，产业状况
2017年西安居民可支配收入平均38536元，增长7.9%，所以你可以看到，收入比房价上涨速度慢了太多，这就是打工不如炒房赚钱的原因。
2017年西安GDP7469亿，增速达到19.38%，为什么这么快？
1 招商效果好，招了以下企业
华为全球技术中心
阿里巴巴丝路总部
海航物流集团总部
京东物流总部
亚马逊AWS
吉利新能源汽车项目
比亚迪
万达
融创，海康威视
苏宁
....
全年施工项目5434个，亿元以上1925个。
2 资金流入
1-6月
实际利用外资 31.8亿美元 增长42%
合同外资8.6亿美元 增长128%
引入内资355亿元，增长233%
引入民资1275亿元，增长88.9%
民间投资3120亿，增长11%
登记的市场主体101.59万户，增长99%
6 城市人口的数量
因为人口数量决定了最终房价的高低，尤其是人口涨幅与房价涨幅的对比，这个类似衡量股票估值的PEG
西安常住人口807万，3月份到12月份，落户西安的人口为244575人，同比增长335%
人才大量涌入
现在全国都在抢人口，因为长远来看，人口才是城市发展的核心因素，西安 只要身份证，毕业证即可办理西安户口
那西安的吸引力到底多大？以下是西安的吸引力
高校密集，中高级人才数量多
西安晋升新一线城市
最具幸福感城市
旅游城市10强
最有吸引力的旅游城市
新房价格涨幅是68%/335%=0.2，所以至少从2017年的房价增速与人口增速看
7 西安未来的发展
将重点发展6个产业集群：
新一代信息技术
生物医药
新材料
高端装备制造
航空航天
新能源汽车
到2020年，大西安要从7000亿到1.3万亿
三 我们应该怎么思考房价问题？
从以上的资料可以得出几个结论：
1 西安的房价短期内大幅度的增长，这主要是几个方面的因素在共同起作用：
人口的大量流入引起的购房需求
大量的拆迁安置引起的购房需求
GDP高速发展
城市本身吸引力引入大量人口
2 未来会不会继续涨？
从拆迁的工程量和大量涌入的人口看，需求是巨大的，所以未来二到三年房子的价格必定会继续涨，尽管有各种各样的打压政策，但至少在短期的3年内是抑制不住的。
对比其他省会城市来看，11000的均价并不高。
3 西安房子值不值的投资？
这分二种情况
第一，如果你是去博房价升值上涨，可以买，因为核心因素我都帮你分析出来了，至于买不起的，不认同的不要骂我，我并不赞同房价涨，至少客观的分析问题，这不是你愿不愿意的问题，而是你如何面对的问题。
但是有一定的风险存在，记住你是在投机，
风险主要是二个，一个是每个月要贴钱出去，等下算给你听，二是未来能不能变现。
如果要投资，建议一定在拆迁棚户区附近买，这也是我为什么把棚户区都列出来的原因，而且不可恋战，拿一到二年就出来。
第二，如果从投资获得现金流的角度来看，就需要一个公式：
房租是房子的资本所得，至少要高于5%才有吸引力，因为5%是你的风险性收入，也就是说投资房产至少要5%才划得来
以城北为例，房价11150元，100平方，加上税，装修和简单的家电，120万以上，月租3000，一年3.6万
3.6万/120万=3%，比无风险的5%收益低。
1 如果你是银行按揭贷款30%的首付，贷款70万二十年，按照6.5%的利息，你每个月房贷加利息是7410元，那么你每个月需要从自己口袋里掏出4400元补贴房客
2 如果你拿这120万去投资国债，5%的收益，一年6万元收入，如果买基金定投就更高。
具体买还是不买，自己拿主意！
好，这就是今年的内容，希望对你有帮助，有价值
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去年西安房价大涨，涨幅居于全国前列。城区均价也已轻松突破万元大关，许多人说西安买房已不划算。实际情况是怎样，西安房价跌了吗?
西安是干年帝都，关中平原经济圈中心城市，关中平原经济圈已纳入国家发展战略，新晋升入国家中心城市行列，这些都强有力的支持了西安的房价不会下跌! 
西安已在全国加入抢夺人才大战。现今社会，人才就是先进的生产力，哪个城市有大量人才涌入，哪个城市就会不断提升，深圳就是最好的例子。西安市政府要求2020年西安常住户口要达到1500万人。加之世界五百强的不断进驻，由此带来的高薪资白领阶层将会越来越多，他们将强有力支撑西安的房价。
有意在西安就业和创业的人员不断进入，加之炒房客的介入，西安房价将走入长牛，不过今年别指望大涨，毕竟有人在上面盯着。
目前看值得。
房子是用来住的。住就需要人，如果住的人多房价就会涨，如果住的人少房价就会跌。
全国来看，出生人口逐年走低，放开二胎也没有改变，在没有强有力政策推动下老龄过程不可逆转。
但是这是否意味着所有城市的房子会一路阴跌呢，不见得。因为发达和落后的距离有欧洲到非洲那么远。伴随着老龄化的还有一个情况在发生就是城市化，甚至超级城市化的过程。
所有人都拼命的往大城市钻，春运就是这种现象的短暂回流。
而能不能成为大家心目中的大城市就是能否持续上涨的依据。
西安在17年之前基本快被踢出局了，但17年又让人看到了希望，当然这种希望能持续多久，或者说下一届领导有没有这样的魄力真不好说。
大城市:那位大师说过，所谓大学者，非谓有大楼之谓也，有大师之谓也。文中的大城市也是类似吧。
该干点別的事了。现在空置房占25℅，是一些伪专家拿房产公司的广告费瞎吹。绕着弯子在捧着护着泡沫，毕竞泡沫太大了，现实世界经济疲软，股市债市期市跌声一片，连美元也是岌岌可危，世界上没有只涨不跌的价格。中国房产泡沫不吹破的慢点，再吹，泡沫:啪的一声破的时候就到了。
曾经有人说过，西安作为国家中心城市，房价不到3万怎么好意思呢? 如今房价四年连涨50多个月，因为冒尖而不得不出台限购政策，这似乎在表明: 西安正走在国际化的道路上昂首向前，国家中心城市地位用房价来证明。
为什么要限购? 只能说是在抑制需求，而市场化最害怕的就是遮遮掩掩的限制，这个道理其实就是饥饿营销，越是得不到的东西越显得珍贵，越是涨价的东西越有人买，这就是人性。
从收入来讲，西安的平均工资并不是很高，月薪3、4千是普遍性工资，按照这个计算，有些人靠工资可能一辈子都买不起一套房子，但我们人们最伟大的一点就是努力赚钱，把希望寄托在未来的收入上涨上。买不起，就加杠杆，直到全家人的钱包变空为止，这样就总算有了属于自己的房子了，也许幸福就是在不断的努力中挤出来的吧！
从城镇化发展角度来分析，未来的人口会不断像西安这样的大城市聚集，因为很多产业、很多就业机会、各种优势资源都集中在这里，农村人进城打工，子女上大学后基本留在城市就业，农村的赚钱机会越来越少，下一代进城的趋势是十分明显的，有条件的基本购买了房子，前些年没买房子的只能望“楼”兴叹，但不能说他们没有梦想，只是现在只能期待下一代能够多多发财了。
我没有期望炒高楼价的意思，只是客观分析了目前的现状，因为千万人的聚集，造就了很多人的房产梦，这也间接拉高了地价和招来一批炒房客，因为他们不缺钱，不论首付几成都无法阻挡他们使用杠杆达到炒房的目的，最近出来几个千人摇楼盘，好像是良心价的刚需盘，但实际上，有多少人都是在看热闹的这个真不好说。
冷静之余还是有人在朋友圈感叹: 现在拿150万都很难买到新开盘的房子了，妥妥需要200万才有那么自信，听完这个还是令人无法平静下来，房价涨到什么时候才是头呢?
未来十年，房价都是比现在高这个毋庸置疑，只是现在人的钱包增长并没有那么快而已，房价只涨不跌也不符合经济规律，只是尽量放缓就很不错了，我国人均1.5套住房也不能说已经饱和了，因为可能会有大量的空置房出现，就像东北某地的几万元一套也无人问津，某些农村的人口红利也在逐年削弱，但对西安这样的中心城市来说，没有任何影响，相反会支撑楼市未来10年都不会出现暴跌，除非有不可抗拒的因素出现。
西安近几年一改过去废都的面貌，成为了典型的网红城市，尤其事2016年底开始，西安房价如火箭般蹿升，在一年多时间里迅速翻倍。究其原因天檀认为有两点重要因素：
1、2015年开始以北上深为首的超一线城市房价迅速翻倍暴涨，掀开了全国房价的全面大涨，也为二三线城市打开上涨空间。
2、在第一点的大环境下，西安房价由于严重洼地，于2017年开始出现了快速暴涨。
从以上两点可以看出，西安房价大涨与其严重洼地效应有直接关系，就如同股票上，严重低估股票会大涨一样。
那么对于西安这座国家新中心城市来说，未来5—10年的房价不能独立看待，要看一线城市房价大涨速度与力度，如果一线城市继续暴涨，那么也会为二三线城市打开上涨空间。如果只是独立分析西安意义不大，因为西安发展再好，也不太可能脱离全国大环境。（公众号：天檀FB）
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