“涨的不是房价，是货币发行量”这一说法是否有道理？
天阅商业评论评论员陈柳认为：这一论断严格的说来，应该这样表述：当其他条件不变的情况下，如果货币发行量增加、货币政策宽松，有利于房价上涨。
也就是说，房价是不是上涨，要看哪个是主导因素，哪些是次要因素。如果抑制房价上涨的因素占主导，那么即使货币政策宽松、货币发行量增加，那么也不会引起房价大幅上涨。最典型的是日本二十世纪90年代以后，最近20年来日本的货币政策非常宽松，利率已经是负利率。但是日本房价泡沫破灭之后，房价一直处于低迷状态，货币宽松并没有带来房价上涨。原因在于，这20年来影响日本房价的主要是老龄化、出生率因素等。导致日本的房地产需求长期低迷，需求成了主导房价的因素，即使是货币刺激政策，也基本上是无济于事。
中国的情况不太一样，还说中国还处于城市化和工业化的浪潮当中，房地产的需求还是比较真实的存在的。这个时候货币发行量和货币宽松程度，对于房价的影响还是比较大的。我们回顾一下过去十年的房价两轮大涨：
一次是2009年，当时2008年全球金融危机之后，中国政府推出了4万亿的经济刺激政策。房地产作为刺激政策的一项重要内容，大幅的降低了房贷利率，增加了房贷大规模。2009年到2010年期间的房价大涨，与此有密切的关系。
另外一次就是2015年一直延续到现在。房价上涨是源于2015年，在供给侧结构性改革去库存的要求下，很多一二线城市放宽了对二套房的信贷限制，三四五线城市用棚改进行货币化的补贴，某种意义上导致了这一轮的房价大涨。我们应该看到，一年来，对一二线城市的房贷已经开始收紧，小城市的棚改支持力度还是很大。所以这一年的一二线没怎么涨，小城市涨得比较多。
总结来看，在中国现阶段房价受货币政策影响还是比较大的，当中国进入了城市化比较完善的阶段，老龄化和城市化的完成将导致房地产的需求下降，这个时候对房价的影响将明显减小。
透过现象看本质，通过数字看问题，我带着你，你也可以做经济专家。看几组数字：
先看我国的货币发行量（M2）。2003年突破20万亿，2007突破40万亿，2011突破80万亿，2017年突破160万亿。平均大概是五年翻一番，从2000到2017的17年时间增长12倍。
再看我国的GDP。2000年的GDP是10万亿，2017年是83万亿，17年的时间增长8倍。
在影响GDP的数据里面，有一个数据必须要看，那就是全国商品房销售额。2000年的时候是4000亿元，2009年突破4万亿，到2017年突破了13万亿。这17年增长了32倍。占GDP的比重从4%变成16%，地位变得举足轻重。
最后看房价。2000年我国房价的平均水平不到2000元每平方米，2015年突破5000，2017年突破9000元，17年增长了4.5倍。
可见，过去十多年，商品房销售额增长最快，货币发行量其次，然后是GDP，房价涨幅最小。这说明了什么？
大家要有一个概念，理想状态下，货币发行量应该和经济体中生产的商品相匹配。比如，假设年初有一百万的商品一百万的货币，年内又增加了一百万的商品，就应该同步增加一百万货币，物价才保持平衡，如果这一年发行的货币是三百万，结果就变成400万货币对应两百万商品，物价将上涨一倍。
现在你可以根据以上数据来理一下逻辑了：由于货币发行量超过商品实物量的增长，导致物价整体上涨，尤其是具备保值功能和良好群众基础的房地产，其价格增长是比较快的。所以，房价上涨也可以说是货币发行量增长的一种反映！
这个说法有一定的道理。
2000年，我国M2是13.46万亿；2017年这个数字是167.68万亿。
17年时间增长12倍。
2000年GDP是10.03万亿；2017年我国GDP82.71万亿。
17年时间增长8.2倍。
2000年我国房价平均是2000元左右；2017年我国200个县城房价超过9000元。北上广深就不说了啊，地球人都知道。
相对于GDP增长，显然货币是超发的。超发的货币哪儿去了？主要是被房地产吸收率。
货币增发是房价上涨的核心推动力，但不是唯一的推动力。
因为房价上涨是一个综合因素。
首先是城市化的需求。
不管任何产品，只要市场需求旺盛，供不应求，那么价格上涨就是必然。这是一个重要原因。2000年，中国城市化率大概是36.22.到了2017年，这个数字已经变为58%。城市化简单地说，就是农村变城市，农民变市民。17年时间，22个点位的变化，意味着至少有3亿人“变身”市民，这3亿人进入城市，多大的需求啊！2017年美国全国人口就3.24亿，也就是17年时间，几乎完成美国全国的城市化。大需求推动大发展，房价上涨就可以理解。
其次是土地供应。
我们国家对土地管理是很严格的。首先是保证大家有饭吃，14亿人口，如果不能自给自足，那是非常可怕的一件事儿。所以我国耕地变为商业用地、工业用地，是有严格限制的。18亿亩耕地红线，已经存在很多年来。每一年国家都有指标，哪些城市多少土地指标，都有一定的规矩。在土地供应有限的情况下，早期盖房子的速度，是跟不上买房子的速度。
第三是经济发展。
这也是非常核心的因素。
从2000年到2017年，GDP总量上涨了8倍多。即使按照这个速度，房价上涨8倍也是很正常的。房价上涨超过8倍，是因为前期需求开始被释放。要知道，我国房改是在1998年才正式启动，从改革开放到1998年这么多年积累的消费能力，之后全面爆发，房价涨速超过GDP增速就成为必然，因为前面赚钱的人，需求突然开始释放出来，力量是非常巨大的。
第四，投资收益。
因为上述原因的共同作用，房价涨速超过了经济增速，甚至超过了货币发行增速，这里存在巨大的投资收益，而且这个投资，没有门槛，有钱就行。不像高科技行业，或者其他行业，都有技术门槛。于是大家集体炒房，进一步推高房价。
第五，城市的引力。
这不仅是城市化带来的，而是经济规律早就对。大城市以其就业机会、创业机会、发展机会、教育配套等综合因素，成为人口流入区域，大量人口聚集，进一步催生巨大需求，这样一线城市房价，就以全球人都看不懂的速度，向上、向上、向上。中国亿万富豪仅次于美国，40年改革开放，在14亿人中，早就多少千万、亿万富豪；以及百万级中产，他们都奔着大城市而去。
这是一个论文体量的问答，真要回答比较完整，需要大量资料来论证。但基本上这些因素，已经能够说明房价上涨的动能。
简单地说，货币超发推动房价无序暴涨，是有道理的。但房价涨幅如此惊人，却是多种因素共同造成的。
“涨的不是房价，是货币发行量”说法十分有道理，但说的只是主要因素，影响房价的因素很多。房价为什么会快速上涨，主要原因并不是因为房价便宜，而是因为人民币货币发行量增加导致的货币贬值。
1、大城市一线北上广等区域房屋价格快速拉升，那么贵的地方还有那么多人买，而且都是精英人士，原因并不是大家傻，别人都是来自全国各地人精中的战斗机，很多高学历，高尖端知识份子把大把的钞票投入到买房中去，原因在于知道房价会继续上涨，货币在贬值，所以把货币换成房子，最终目的是保值、其次才是增值。
2、抛出地区因素，人口密集区域房价涨幅一定大于其他人口松散区域，这就是为什么小县城房价涨不过大城市的原因，二线城市涨不过一线，除非是新规划的未来特区等，比如雄安新区等，大家投资的目的是为了今后的区域优势及人口未来集中区域。
3、未来房价不会只升不降，但是主要一线城市区域总体来说未来也会是慢牛走势。和股票一样，快速拉升的股票最后跌的也快，但是好的股票也会维持一定斜率的缓慢上涨，原因就是货币发行量的增加。就像10年前大家工资和现在相对比，基本上很多人工资涨幅超过100%，而房价涨幅也差不多翻了1-1.5倍。有些区域甚至更多。
4、一旦大家有新的投资方式了，投资规模的变化也会导致一个行业的改变。为什么股票市场不活跃，现在可以说大家的钱投资标的主要都在房子上，对于大家投资的这部分热钱，如果未来改变了投资方向，那么投哪个行业哪个行业就是风口，也就是未来最赚钱的行业。
“涨的不是房价，是货币发行量”这句话道出了目前中国房价上涨的本质。
市场中任何商品价格的上涨是由买卖关系决定的，买的多卖的少价格自然上涨，而卖的多买的少，价格自然会下跌。房价的上涨也同样如此，近20年房地产市场不断的上涨，直接原因就是购买房地产的资金多，多到可以盖过市场抛售房产所需的资金，所以房价就一直不断上涨了。
任何商品的上涨，都需要资金推动，价格越高所需要的资金量就会越大。打个比方，一套房子原先是100万元，那么你买下这套房子就需要100万元的资金。当价格涨到200万元的时候，你抛售这套房子就需要市场有200万的资金来接盘，如果市场有200万元的资金接盘，那么200万的价格就能支撑住。反之，如果市场上没有200万的资金来接盘，那么价格就会支撑不住走向下跌。当房子价格是100万元的时候需要支撑房价的资金是100万元，当房价是200万元的时候支撑房价所需的资金就是200万元了，越往上涨，支撑房价所需的资金就会越多，当涨到1000万元的时候，支撑1000万元房价所需的资金便是1000万元，比原先100万元的房价时期支撑房价所需的资金量就会增加10倍。
那么目前支撑房价的天量货币是从哪里来的呢？一方面是央行发行的基础货币，另一方面就是金融系统创造的信用货币了。基础货币我们好理解，就是央行直接印钞，那么信用货币是从哪儿来的呢？简单来说，信用货币就是金融系统创造的。
比如老王有100万元，他把100万元存进了银行，如果国家法定存款准备金率是10%的话，那么银行就要把100万元中的10万元存进央行，剩下的90万元就可以拿出去放贷。之后银行就把老王100万元存款中的90万元贷给了老张。在老王把100万元存进银行之前，社会上有100万元的现金，存进银行，银行把90万元贷给老张之后，由于M2=存款+流通中的货币，此时老王有银行的100万元存款，老张有90万元的贷款现金，所以M2=100+90=190万元，100万元的基础货币就创造出了190万元的M2，其中M2比100万基础货币多出的90万元就是信用货币。
当然老张也不会总是把90万元拿在手里，他会把90万元也存进银行，这样银行就又得到了90万元的存款，按照10%的存款准备金率，银行又会将90万元中的9万元存入央行作为存款准备金，剩下的81万元继续拿出去放贷，如此反复就会创造出更多的信用货币。目前我国的货币乘数在6左右，意思就是1块钱的基础货币能创造出6块钱的货币总量，在6块钱的货币总量中，除去1块钱的基础货币，剩余的5块钱都是信用货币。
可以说是大量的信用货币创造了市场上的天量资金，市场上有了天量的资金，房价才能不断地上涨。
但是人类史上从来没有只涨不跌的市场，原理就在于财富总是有限的，有限的财富无法支撑无限的上涨。从价格角度来说，房价的上涨可以是无限的，但是社会的财富总是有限的，当房价涨到一个无穷大的数字的时候，又有谁能去接这个盘呢？
目前来说，我国的房地产总值大约在65万亿美元左右，折合人民币在400万亿以上，如果其中有10%的成交量，也就是40万亿的成交，然后卖房套现的人将40万亿人民全部兑换成美元移民，我国3万亿美元的外汇储备就会被瞬间消耗光，人民币汇率就会直接崩溃。
资金、人员、信息、物资的流通是市场发展的四大要素，只有这些要素能自由流通，经济才能健康地发展。过高的房价会直接将人员和资金锁定在某个区域，无法流通起来，这种锁定本身就会给市场经济带来很大的负面影响。
当然，房价过高的弊端非常多，比如实体经济会因此受到冲击，房地产会出现大量的挤出效应，使人们在除房地产以外的消费大为减少、增加金融系统的风险等等，当然作为一个大国来说，如果只是靠着房地产来支撑经济，那么这样的经济就会愈发地脆弱了。
因此综合以上来说，我认为“涨的不是房价，是货币发行量”这句话说得非常对。
最近，有网友提出：“涨的不是房价，是货币发行量”这个观点。我们表示认同，2008年末我国的M2是47万亿，而到2018年末，M2规模达到185万亿，10年时间，M2差不多涨了4倍。目前，我国的M2规模相当于GDP的2倍。如此高的货币增速不要说在发达国家，即使发展中国家也是比较罕见。
而同时，2008年上海的房价1.5万/平方米，而到2018年底上海平均房价达到6万元/平方米，10年时间也是涨了4倍左右。基本上M2涨了多少倍，房价也涨了多少倍。所以，“涨的不是房价，是货币发行量”这样的观点是正确的。
可能有人会问，这10多年来，究竟是什么促使了房价大涨，货币超发的呢？我们归纳了以下几个原因：首先，中国推动城镇化进程，在一定程度上促进了房地产需求，至少3个亿的农民进入城镇当了市民。目前，中国的城镇化率已经达到了58%。而这些人又是需要从银行贷款买房的，所以农民变市民，导致购房需求上升，这在一定程度上使各地的购房需求一直在升温。
再者，棚改货币化安置。就是国家发改委授意国开行，通过PLS（抵押补充贷款），就是拿棚改地块作为抵押物，再把印出来的基础货币直接发放到地方政府那里，由地方政府发放到棚改拆迁居民手中，这样棚改居民手里有钱了，就跑到附近去购买商品房，结果导致三四线城市房价大涨。试想，通过直接投放基础货币给棚改居民，去周边购置房产，房价哪有不涨的道理？
再次，投机性购房需求。很多人看到国内房价大涨，具有很强的赚钱效应。于是想趁机赚上一笔，就贷款购买了多套房产。也有一些人自己有房子住，也不缺房，但是看到房价大涨，也忍不住想投机购房了，于是这样的需求集中释放出来，而银行又不愿意放弃个人房贷业务，所以，房价大涨，大量投机性购房需求入市，房价这些年哪有不涨的道理。
最后，刚需及改善性需求入市，也在一定程度上推高了M2规模。本来刚需也不见得非要买房，但是看到房价天天涨，几年翻番。很多人害怕今天不买房，以后连一间卫生间都买不起了。正是因为大量刚性和改善性居民家庭恐慌性入市，导致了房产占据我国家庭总资产的77%，金融资产反而占比只有23%。现在很多家庭都有几套房产不稀奇。
有人说“涨的不是房价，涨的是货币发行量”这个观点没有错，近10年来M2总规模涨了多少倍，房价也涨了多少倍。中国M2规模现在达到192万亿，主要还是房地产需求给推高的。为何会有这么大的需求？主要还是城镇化推进、棚改货币化安置、投机性需求入市、刚需和改善型需求恐慌性置业。在大量的购房需求之下，M2规模不迅速扩张才是怪事。前些年，M2规模总是保持两位数增长。
他的意思是房子的实际价值没有上涨，只是因为通货膨胀让房子的价格看起来高而已。打一个比方，你是一个卖早点的商家，原来你一年能赚10万，房子需要100万，可是过了几年你一年能赚20万，房子涨到了200万。不变的是你还是在同样的地方给同样的人卖早点，也就是说你创造的价值本身并没有多大变化，但是你的收入提高了，这种收入是基于通货膨胀，而不是基于你的劳动效率提高；
从这个角度来说，这句话是有一定道理的；
因为实际上，在这种情境下，房子的支出占收入的比重没有太大变化，因此，我们可以认为房子的实际价值并没有发生太大的变化。
但是，在实际的经济中，却不完全是这样的；
房子的质量在变；以前简单的房子，现在是高楼大厦
房子的需求在变；以前在哪住都一样，现在要求便利；
房子的性质在变；以前没有投资，现在房子变成投资的房产；
这些都会影响到房子的实际价值，也就是占比收入比重。
假设只有商品房市场。
10年前，商品房总面积1亿平米，货币供应是1万亿。每平米价格是1万元。
而10年后的今天，商品房总面积扩大至2亿平米，但货币供应却扩大至10万亿，每平米的价格就增长至5万元。
商品房的总面积增加了，价值增加了，但货币供应量增速远高于商品房的价值，货币对应商品房就得贬值。
大家应该听过一句话，中国的房价涨幅才真实反映了通胀水平。普通商品的物价控制得还算可以，大家基本生活不怎么受影响，但过去一二十年的房价涨幅，让有房和无房群体之间的差距越拉越大。没有房子，你的总财富就会相对缩水，有自住房勉强跑赢，有多套房子，就能赚更多的钱。看似房价在涨，实际上是货币超发集中流入了房地产，房子还是那些房子，钱多了，房价数字自然更高了。
时间进入2018年，势头仍然没有明显减缓，而是分城施策，精准调控，按下葫芦浮起瓢。三四线房价加速上涨，炒房就跟炒股票一样，有个概念有往里冲，一个政策瞬间涌进30万人，一个楼盘也是几万人，有98岁老人，也有12岁的儿童。还能说啥？
钱多房少，还有价格差，抢房就是抢钱，。
你看，“空调”还开着呢！
我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。
涨的不是房价，是货币发行量，这一说法是否有道理。笔者认为有一定的道理，至少放在最近十年是有一定道理的。
最近十年我国的货币发行量持续增加，平均每年增速超过8%，现在的货币发行量是有184万亿以上，而2008年我国的M2是47万亿，十年的时间货币发行增加了100万亿，当然世界各国这十年也在增加货币发行量，自2008年后全世界都希望通过增加货币供应量来发展经济，美国新增加的货币是投入到新经济，新技术领域，而新兴国家是将新增的货币投入到房地产行业，同样是通过增加货币供应量发展经济，区别就在这，增发大量的货币去炒房炒地，表面上看好像是来钱快，但这种方法除了制造通货膨胀，增加人民生活负担，影响经济发展，制造虚幻财富效应外，留下的是日本上个世纪九十年代初一样的问题。
而将新增货币投放到新技术，新产业领域要求高，但是不会产生通货膨胀，不会影响人民生活，不会提高人民生活成本，更重要的是经济和新科技占领了全球产业的制同高点，国家经济在全球有核心竞争力。从古到今，没有任何一个国家通过炒房炒地发展经济能成功的，1997年东南亚经济危机其实也正是东南亚国家炒房炒地的结果。
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相关统计数据显示，2008年12月末，广义货币供应量(M2)余额为47.52万亿元，2017年12月末广义货币(M2)余额167.68万亿元人民币，9年的时间涨了涨了3.5倍。
从08年末到17年末，平均经济增速在8%左右，与之相应的货币需求为47.5万亿元。也就是说如果货币发行量为95万亿元(47.5+47.5)时，是不会发生通过膨胀的，物价是稳定的，但实际上超发了73万亿。
超发的73万亿意味着什么，意味着08年的1块钱相当于17年的1.7元，当然这一切都是基于财务统计数据而言的，这些数据的真实性是有待商榷的，实际情况要比我们想的差一点，到底差多少呢？
不妨看看这10年来身边物价变化，吃的这方面还是比较值得一说的，08年一个肉馅包子是5毛钱，一碗热干面是2块钱，现在一个肉包子差不多要1.5元一个，一碗热干面要5块钱，涨了2.5~3倍。
再看看工资水平，这几年各行业中教师工资涨幅无疑是比较大的，08年教育行业国有单位在岗职工的平均工资为2500~3000元左右，17年平均工资为5000~6000元左右，涨了2倍。
不过衡量货币发行程度最有代表性的应该说是黄金了，因为黄金的保值能力是最强的，即使有水分也会很快在流通中挤干水分。08年8月国内黄金价格约为180元每克，17年8月黄金价格约为280元每克，涨了1.6倍。
综合来看由于货币发行量的原因造成的物价贬值应该在2倍左右，具体提现到房地产上，应该是08年100万可以买一套房子，17年用200万就可以了。
而实际上又是什么样子呢？以北上广深为代表的一线城市，涨了5倍，广大的二线城市涨幅都在3倍以上。
确切的说，应该是除了房子，大部分物品的价格体现了货币发行量，一线房子在货币发行量的基础上至少透支了10年，二线城市至少透支了5年。
客观上有一定的道理，通货膨胀，物价在涨，工资也在涨，归根到底，货币发行量增大了。现在看社会经济水平的提高，人们的工资涨速是否大于物价上涨的速度。
20年前，那时坤鹏论单身，经常与同事在外边吃饭，一盘饺子五元钱，而现在一盘饺子二十元钱，涨了四倍。二十年前，一个大脑袋彩电4000元钱，现在一个液晶电视4000元钱，说明电子产品越出越好，且没有涨价。至于吃的，大米价格记不住了，夏天吃西瓜，20年前3-4毛钱一斤，现在1.2元每斤。涨了3-4倍。而我们的工资这20年之间，涨得比物价似乎更多，至少应该翻了六七倍了。
由此看，老百姓的生活水平比以前提高很多，无论从吃的、住的还是出行。98年房价老家房价1000元每平，现在房子6000元每平，可见房价涨得比较快，但有一点大家得承认，许多家庭98年的时候，人均居住面积15平—20平之间，但现在许多家庭人均面积20平—40平之间。
人们一直在说房价高，一部分人群确实刚需住房，我国曾有8亿人在农村这一说法，但随着城镇化的建设，现在有很大一部分农村人扎跟于城市，这部分人对于住房有着迫切的需求，但收入水平却跟不上房价的上涨，另有一大部分人想改善住房条件，也感觉到很大的经济压力，而对于一些有钱人来说，拥有几套住房，居住对他们来说是不成问题的。不过国家提出房住不炒后，政策会朝向普通民众倾斜。也期望将来人们的居住条件有着更大的改善和提高。