市中心“老破小”怎么处理？城市贫民窟？还是将来的优质房产？

先说说我买市中心老破小的感受——

我在市中心买了一套老破小，住了几年后都不想搬家了，生活太方便了。

我在周边的美食城和商业综合体里都办了会员卡，健身，美食，看电影，逛超市，逛公园，去医院，接送孩子，走路都不到十分钟。

这个老房子本来也是学区，我原来想等孩子读完初中就卖掉，但老婆不舍得，说想留着养老。

至于将来升不升值，我们不考虑，本来面积就小，升值也升不了多少，住得舒服就行。

有个朋友在沈阳市中心买了一套老破小，有个一般的学区，但周围恒隆，吃饭，地铁，北站，最好的医院，啥啥都近。

自己重新设计装修，自己住刚需四楼，没啥觉得不好，觉得住得挺舒服的。

作为过来人都懂的，老破旧小区的优点就是周边配套成熟，地铁公交商场超市菜场学区都是完善的。

缺点就是房子年代久了，外观不好看了，小区物业差点。

如果是自己住，不考虑周边配套和后期发展的，可以买新房，考虑周边配套的，学区的，还是买老破旧小区。

而且老破小对手上钱不多的人是一份逆袭的机会，只要足够耐心持有，终有笑到最后的一天。

一位朋友前年买了一套市里老破小，刚好拆迁就赚了200多万，如果有危房拆迁机会还是很大的。

从长远来看，现在觉得老破小不好住，过三十年，等高层住宅变成了贫民窟时，大家都逃离时去住哪？到时怕是老破小又成了宝。

三十年后老破小肯定会拆迁重建，中高层三十年后也会成为老破小，各种成本会提高，物业公司也会撤走。

到时候开发商接盘拿地二十层以上的高层至少在原楼盘上盖一百层以上才能回本，如果你是开发商你选老破小还是高层呢？

当然，没有学区的老小区很难再卖出去。

我们建议，既然已经买了，而且价格不高，卖也卖不出多少钱，不如自住，除了停车不便，其他的都比较方便，医院，超市，菜场，交通，公园等。

至于没电梯，这个不是大问题，65岁以下的腿脚没毛病的爬楼不是问题，每天爬几趟楼对身体也有好处。

市中心的“老破小”核心价值是土地，哪怕是搭一个帐篷都值钱。最终的命运很有可能就是拆迁获得补偿。

杭州在实行老旧小区改造试点，估计五到十年后，市中心的老破小会大变样。

地段决定了一切，不可能成为贫民窟。

至于优质资产，这个说不准。

社会变化太快，优质资产必须有人无我有的特点，稀缺的不可复制的地理环境，或者有明显的独特优势。

之前去学生家家访的时候，去过市区老破小的房子。一个小区就两三栋楼，门口一个大铁门，门口一个小房子，里面一个老大爷直接住在小房子里，问你找谁，你说了孩子的名字，人家一下子连孩子一家三代的名字都能报出来，谁谁在哪干嘛，你找他干啥，盘问地仔细着呢，一点不次于新型小区门口的保安。住在那种地方感觉邻里邻居都是特别熟络的，谁家发生个啥事都知道。

老破小从外面看不咋滴，爬上楼梯一进屋，屋里别具洞天，主人把屋子装修得十分具有现代感，时尚，温馨特别好看。而且这种房子一般都在市中心，市政配套完善，冬天暖气那叫一个热。下楼就能逛商场，吃路边摊。孩子上学几步路就到了，十分方便。

如果再买房子，我真的很想买一套老破小，两居室的，够住就行，屋子装修得漂漂亮亮的，蜗居在里面，多舒服啊。

市中心的老破小，这些房子因为年龄大了，折旧的厉害，之前又没有什么规划只是简单的建造，所以如今看起来已经破败不堪。

房子本身其实是一文不值的，真正值钱的，是这些房子脚下的土地，经常有人说老破小居住体验差。

其实城中心的老破小，有沦落成为城市贫民窟的趋势，目前升值就很慢了，房产价值还会越来越低，而且居住环境也会越来越差。

“老破小”小区其实有很大的潜力，在未来，或许会成为一座城市里最优质的房产，转变的关键，就在于国家推行的旧改工程。

当老旧小区焕然一新后，它们的最大优势就凸显了出来，在城市发展过程中，核心地区的地价越来越高，新修的楼盘，都会考虑在远离中心的地方修建，只有过去的老破小小区，见证整个城市的繁荣，一直屹立在城市核心地区。

因此，住在中心区的居民，基本可以实现步行式的生活圈，这是新修楼盘难以做到的，总体来说都是低于新房的。老旧小区因为各种问题的存在，变得不再宜居，因此，许多人选择离开这些“老破小”。但相信随着国家旧改工程的推进，这些老旧小区会焕发出新的活力。

市区的“老破小”像目前一窝蜂的动迁是不行的，把本地人口全部赶往郊区，市区几乎成了空心区。我看还是要有些选择性地进行“旧改”，让一部份本地人留在市区，这样才能提高市区的活跃度和价值。

有闲钱，买点扔那里，以小博大！按理说新城区建好后，老城区注定要没落，毕竟人就是那么多，只住一套房。但神州大地，奇迹频频，搏一搏还是不错的！

市中心“老破小”很有价值，属于成熟小区，周边生活设施齐全，超市公园医院等都不远，重新装修一下，最适合老年人养老！

市区的老破小只能出租，自住环境太差！尤其是以后都老了根本不用考虑学区的问题！作为出租的话租金回报率还是不错的！以后租不掉也只能自住了，不过租不掉这种事情不太可能！把拿到的租金可以去郊区租房子住！能买到新房子，租金也是一笔额外收入！

“老破小”的房产，至少有2种，一种是市区边缘板块的，一种是市中心核心地段的。

而市中心的“老破小”也分三六九等，有的老破小，有地铁站、商场、学校、医院等配套，有的老破小，就只是临街而已，啥配套也没有。

要区分能够保值升值的优质房产，还是不断折旧贬值的劣质房产，一个很重要的关键，就是看这套房子所处的地段，以及相应的配套，与房子本身的房龄、新旧和户型大小程度（虽然也有一定关系，但权重并不算高）关系并不大。

对房产含金量决定性的要素，还是所处的地段、地段、还是地段。

对于大多数一二线城市而言，未来的新区拓展和扩张速度，很可能会放慢，和过去的一二十年城镇化大踏步大进展的年代，没法相提并论。

一来是现在人口增长速度变慢了，老龄化趋势明显，二来是因为房地产行业本身，也已经过了大拆大建大涨的时代了。

未来的二三十年，更多的城市可能会回归到主城价值核心上来，比如旧城改造，城市更新，一些市中心的核心地段价值，很可能又会重塑辉煌。

当然，城市和城市的“市情”也是不一样的，各自都有各自的发展阶段，比如一线城市、新一线和二线城市就不一样，如果说一线城市的人口规模、经济体量已经达到一定的饱和，那么新一线、二线城市或许会有更大的进阶空间，特别是一些靠近主城人口稠密地带的全新板块，很容易借助主城的辐射和带动力，郊区变市区，边缘变主城。

但无论郊区板块和新城板块如何繁荣，其势能的源头，大部分还是来自于主城核心板块的价值外溢，而且，在多数城市，市中心往往也集中了一些名胜古迹、文化积淀、名医名校等核心的医疗文卫资源，随着新区的逐渐繁荣，城市的建设规模、经济体量、人口承载都有提升，反馈到主城的价值提升，也不会小。

所以，综合从各方面角度来看，市中心的“老破小”，大概率不会成为所谓的“贫民窟”，所谓“贫民窟”，一般不会是因为房子形态而导致的，不论是高层住宅电梯楼，还是位于市中心的老破小，这些都是房子本身客观的形态影响。

真正可能导致一个小区成为“贫民窟”的，是居住的社群，只有实地考察过某些城市的公租房、廉租房的人，才能明白这个道理，不管大楼修得多漂亮，设计多完美，物业多负责，只要如果住在里面的人群素质层次低，那么在楼道上发现大小便，也不是什么稀罕的事。

而市中心的房子，无论是老破小，还是高层电梯建筑，能够住在里面并长久生活的人，能承担的生活成本大都不会低，无论是租金偿付能力，还是月供承受能力，甚至有可能是城市里面年龄结构最年轻的群体，这样的房产，大概率不会成为所谓的“贫民窟”，相反，很可能还会历久弥新！