目前三四线城市各种类型的商铺比较过剩，未来10年后什么类型的商铺还存在价值？
未来只有两种类型的商铺还有投资价值，一个是临近主干道或者社区居民出行主入口的社区商铺；二是集中的盒子商业；
那些，所谓的内街式开放式商业街，说白了，就是开发商圈钱的工具而已，完全不符合市场消费行为。
社区商业，因为满足的居民的基本的生活型消费，比如餐饮、便利店、洗车店、美容美发等，所以，其仍有会存在的价值；
但这有个前提价值，就是位置很重要，物业条件很重要。
从位置来讲，比如是位于城市快速路，还是人流步行出入的主方向？有没有市政绿化带或者栏杆将商铺与城市道路隔开？等等，这些都影响了商铺的价值；
物业条件，则主要指是否通气、门宽、门高、门前是否有绿化带、是否有外摆空间等，这些也都影响了商铺的使用价值。
因为这些社区商铺，是分散式的，所以，适合个人投资者去投资，但前提是位置是关键。
盒子商业，适合机构投资，不适合个人投资者散买。
盒子商业，尤其是购物中心，将会是大家消费的重要去处，但这也有个前提，必须要运营的很好，给人很好的体验；而要达到这一点，就必须统一规划、统一运用；而统一规划和运营的前提，就是整体自持。
所以，它适合开发商整体自持，或者卖给机构，以时间换利润，也可以做成资产包，在资本市场变现；
但散售是大忌，可以，那些散售的盒子商业，都是坑。
【T教授说】
首先要明白买商业地产都是为了投资，那投资最重要是投资回报率，对于商铺的投资利润主要来源于两种，其一是买卖溢价，其二则是租金回报率。不管是买卖溢价还是打算自己持有出租，不管几线城市，最重要的是以下几点：
第一：地段不等于人流量。投资房产最看重的是地段，然而在投资商铺时，相比于地段，更看重的是人流量，而且很多时候，地段并不直接等于人流量。比如市中心二环位置肯定优于三四环，但是很有可能三四环因为是后发展区域，房价较低是人们的常住地，且相关商业配套尚不完善，这时候，三四环商铺的相对人流量要大大优于二环；
第二：人流，人流还是人流。判断一个区域人流量的多少有很多方式。一个大的期房项目，目前已经有部分交房，但是入住率很低，这时候不要单单通过一个小区的入住率来判断，要仔细看周边1000米范围内的人流，包括其他小区的入驻率，周边是否有地铁通车或者在建的地铁站；另外，可以通过手机百度的热力图来判断人流量大小。地图上有热力图的标志，一般热力图颜色越深，人流量越大。
第三：看区域规划。很多时候投资投的是未来的升值空间。如果买商铺并不是想长期持有，而是想尽快升值转卖赚差价，那就需要考察周边是否有支撑区域整体房价上升的资源注入。如果一个区域政府将要搬过来，或者有众多产业迁入，或者是地铁的开通，商场的修建，那未来该区域房价的升值空间会很有保证。
第四：当已经有心仪区域后，就需要在区域内的商铺进行对比了。同一区域，地段优势基本没有差别，就需要看价格了。租金回报率=（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款），一般回报率在8%-10%相对比较划算，如果不足5%的话，不建议考虑入手，整体回报率都跑不过通货膨胀，没必要投资。
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人们已经习惯网购了，今后快餐店，便利店，洗衣房，旧物店估计还行。
实体经济真的在未来会被互联网击垮？人工智能的出现会让商铺从业人员面临失业吗？3分钟让你了解未来店铺的可实施性！
时代在改变一切
不光是三四线城市商铺过剩，一二线城市也面临同样的问题，这些问题如何解决呢？主要还的看店铺的价值，有的行业不适合店铺自然走向衰退，有些行业会借着这一风口，吹的更高更远！分析店铺生存之道。
观点
未来有存在感的店铺
1.商业综合体，未来人们生活更加智能化，更佳集中化，在商业综合体中，流量共享，店铺的存在感依然很强。
2.城市中的商业街，店铺主要靠线下流量，人群密集区自然享有更多的红利。
3.社区店，社区店便利店将是未来发展的风口，同时社区便利店是最能加入互联网商业的地方，不光享有线下客群，还享有线上消费。
影响店铺未来发展的因素
1.过高的房租，店铺生意难做，一部分罪过就在房租上，连年上涨的房租，让从业人员苦不堪言，不讲契约精神的房东更是让你欲哭无泪！一年到头赚来的血汗钱结果全部上缴房东，最后还被威胁涨租！
2.人工智能带来的忧虑，不可否认智能机器人时代离我们越来越近了，这将直接影响劳动附加值底的从业人员，他们日后面临着失业的危险！
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未来能活着的周边商铺，一定是为解决百姓生活而存在的。如：饭店、果蔬店、理发店等…
未来能活着的周边商铺，一定是为解决百姓生活而存在的。如：饭店、果蔬店、理发店等…
现在最过剩的商铺应该是药店，可能药很赚钱吧，但现在网络药店也多起来了，不用十年，药店可能不象现在好经营了。
对于商业地产而言，只要有人，就一定会有消费，会有需求，会有商业交易产生，虽然目前开发过度很多商铺存量极大，但经过发展和时间的沉淀，一些当时由于位置以及配套不完善的商铺也会逐步好起来，而至于10年后什么类型的商铺还存在价值，这个并不能随便武断的给出结论，但就目前的形式和情况来看，社区底商、主干道商铺和集中商业还是会有不小的价值。
首先社区底商存在的价值就是服务和解决住宅区域居民一公里内的商业，所以社区底商的存在绝对不会给投资商铺的投资者造成非常大的损失，但由于服务属性，也不会有较大的起伏，不过，值得注意的是，社区底商的潜力与价值与所属住宅区域的档次、成熟度、居住人口息息相关。
其次，主干道商铺由于临着大路，对于商家来说由于人流量大，这些商铺有着极高的品牌昭示性，也很受一些大品牌商家的青睐，不过一般主干道的商铺都是成熟商圈或者成熟的道路，这些商铺大多是公家所属物业，极少有个人或者能够买到的。
最后来说说集中商业，由于定位和功能，集中商业以专业市场、购物中心等最为常见，我们通常能够投资和买到的集中商业或者说是投资的商场内小面积的铺位基本很难有存在的价值，我用最通俗易懂的话来说，凡是做的好的购物中心其商铺都是投资商或者运营商自营的，他们不会卖！
文具店、小学生、初中生、高中生、必需品档次高一点的。
中心商圈的商铺和社区配套主出入口附近的商铺，特别是把边儿占角的商铺都是稀缺资源，值得投资和长期持有。另外，商铺的价值与经营使用者密切相关，如果租赁经营者生意红火，会带动商铺租金上涨，商铺价值也水涨船高。车流速度快的干道两侧商铺不能买；单面（对面没有商铺）商铺不能买；没有人气的低价商铺不能买。