看上一套二手房，因为房产证不到两年，所以卖方想先让买方交一部分钱，再去作个公证两年期满再过户，这样做可行吗？

其实这个问题问出来，本身自己就不放心，但又问出来了，那估计这个房子价格会比市场价低，或者低的挺多的。然后才会动心买，才会问这个问题。

说一下好处和风险吧

房子房产证未满两年，不过户，是因为中间的税高，等房产证满两年再过户，能省好多税钱。你们走一个公证，等房产证满两年后进行过户。正常来说没有问题。

但是，这期间房子还在原房主名下，如果原房主在外面有欠债等情况被人起诉了，法院可以查封原房主名下的房产，因为房子没有过户至你名下，所以房子会被查封。就算你有公证书，也拿不回房子。你只能拿着公证书去法院起诉，让原房主赔钱，房子是回不来了，因为已经被查封了，到时候法院会根据债务的先后，然后把房子卖了，根据欠款的额度比例赔给你钱，比如说。你给了房主十万，另外一个人给了房主二百万，房子最后卖了一百万，你只能得五万，剩下的九十五万要给另外一个债主。

顶多你可以根据债务先后，如果你在后，你可以起诉诈骗，能不能成就不知道了。

还有就是，满了两年，房主反悔了。不卖给你了，或者两年后房子价值暴涨，你怎么办？房东大不了就是违约，陪你违约金。

再或者，两年后，房子被房东偷偷抵押出去了，因为房产证丢了可以补办的，就算房产证在你手里也没用，然后你给过钱以后，房东又去把房子抵押了，甚至是抵押给民间借贷的。事多了去了。

还有就是，房东知道房子房产证没满两年，还要卖，还不要全款，要一部分就行，他家是有啥急事？就差那一部分的钱？如果家里不急用钱，干嘛不等满两年了卖个正常价，还能多卖个钱？因为这种房子最少低于市价的10%才有人买，要不都没必要这风险。这样出售房子的看见第一反应就是不正常，中间需要考虑的问题很多。

综上所述，不能及时过户，正常过户的房子，购买后都要承担很大的风险，既然你这边想图便宜，就要承担风险。个人建议，还是正常价格买个房子吧。或者你能把控中间的风险就行。

先交一部分钱，然后做个公证两年期满再过户这种做法肯定是不妥的。房价随时都有可能发生变化，所以可能没到两年你们就会有人违约。

老亮身边有一个朋友花了不到100万买一套房子，也是因为费用原因，相等2年再过户。没想到到的是，不到一年那套房子的价格涨到了150万多。我朋友要求过户时，对方确以家里其他人不同意为由不配合过户，而且还要收回房子。后来我的朋友找了律师咨询，律师表示打官司对我朋友不利，尽量自己协商。无奈后来我的朋友又给了房主50万才完成了过户。

老亮朋友这个事告诉老亮，买房这种事必须要及时过户，因为谁也不知道未来会发生什么事情。所以老亮建议你，或者多交点钱，或者在看看其他的房子吧，免得给自己找麻烦。

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不清楚你说的未满两年是怎么计算的。我说说我的真实经历。因为没有购房资格，2018年12月买了法拍房，也是第一次买房，原房主的房产证是2017年10月的，这么算是未满两年的。其中未满2年卖方应交了增值税及其附加税5.6%，还有买方应交税款。因为是法拍，这5.6%由买方承担。等证办下来，我突然感觉不对，所以沉下心来研究。发现2年期限的计算有误区。经过就不说了，准确计算方式是从购买新房签订购房合同或者是购新房缴纳契税的时间为起点，一般这个时间起点到下来房产证起码得半年，托2年都不稀奇。所以经过我调查，我买的二手房（法拍房）都已经快5年了。

高兴的是，可以去申请退税5.6%，合计13万多。

当初就是考虑到不熟悉房产知识，特意花钱雇了一个懂行的来提供顾问及跑腿，期间挑房也和很多中介打过交道，几乎没人知道这个算法！

另外说下，淘宝法拍房不限购，是解决常年在外省拼搏、准备回老家省会定居的刚需族好途径。

问题回顾：看上一套二手房，因为房产证不到两年，所以卖方想先让买方交一部分钱，再去作个公证两年期满再过户，这样做可行吗？

我是{袁哥房产观}，在二手房交易中经常遇到各种情况，其中有一种情况比较常见，就是房产证不到两年，房产证不到两年。按照国家的相关规定二手房过户税费有契税、个税和增值税。契税是买新房和买二手房都需要交的。大部分城市的个人所得税为1%。增值税的税率为5.6%。但是房产证到了两年，就可以免交增值税费，因此很多购房者为了免交增值税，就采取了，先给卖方交一部分钱，然后再去做个公证两年期满过户，这种做法通常是可行的，但是存在一定风险，需要根据具体情况而定，具体的原因如下：

01:可行是中介在实际操作过，已有多起成功案例，也是一种操作惯例.

房产证未满两年，在二手房交易中这类交易很多，为了满足买卖双方的要求，中介摸索出这条可行的方法，但通常只适用以下情况：

（1）一般虽然不到两年，但时间不长，一般都是几个月时间，房价变化不大。

（2）由于违约金较高，房价变化小，违约的概率比较低。

（3）出卖人为人诚实守信，中介认为有把握约束，三方达成共识。

从以上可以看出这种方法可行的前提是两年时间较短，合同订立违约成本较高，关键在于当时的房地产市场比较稳定，房价没有大幅度度涨跌。同时还有买卖双方的诚信，这是最主要，这也是这种方法能够通行和成为一种惯例的前提。

也就是买卖双方的诚实守信和按照合同如期履行，是交易成功的关键，之所以可行，也是社会上大多数在二手房交易中都能够按照合同履行，所以说这种方法是可行。

以我个人为例。在2016年在青岛购置一套二手房，这套房的业主也是外地人，由于不经常入住同时需要资金在自己当地购房，于是就决定售出，我的亲戚刚好也是这个小区，于是就给我推荐了这套房，这套房从装修后，因为业主不经常住，一年只有在孩子假期时偶尔居住，我和爱人对于房屋各方面都很满意，价格因为我不贷款，业主也给予了极大的优惠，双方也就达成了购买意向，房子产权还有7个月才满两年，我和原业主达成了，先支付80%，满2年期过户后再支付20%。

之所以这样，是因为基于了解原业主夫妇都是老师，在交易中双方从看房到协商都很愉快，过了7个月后，那一年是青岛房价变化最快的一年，从我买房到准备过户时，房价几乎上涨了1倍，我在过户前，和爱人也有些犹豫，对方会不会反悔，如果反悔，我和爱人也准备给予他一定的补偿。在考虑好后，打电话让原业主过户，原业主爽快的答应了，后来办理的也很顺利，办完后我和爱人请原业主吃了一顿饭，原业主说：他知道房价上涨的很快，但是因为我们买时就是市场价，现在赚了，是我们应该得的，与他无关。更何况我当时付了80%，也解决了他的困难，他在当地买房也涨价了，即使不涨价，做人就要讲诚信。

这也是我自己的一次亲身经历，也是这种方法可行的一种佐证。

二:遇到这种情况可能遇到的风险？

方法可行，但不是适用所有人，这种方法也存在很大的风险，而且在二手房交易中存在纠纷最大的，也是这种情况，通常不满2年公证后等期满后过户，一般存在以下风险：

（1）出售方反悔，一般价格变动,尤其是房价出现大幅度变动时。

这种情况在2017年发生最多，2016年一些二手房出售后，2016年下半年，全国房价一轮普涨，而且幅度非常大，等2年期满过户的二手房业主很多反悔，有些甚至不惜按合同违约j金支付违约金，也毁约的情况出现。

以我们日照为例，如市直三区，本来属于公务员小区，一些公务员为了赚取差价，把自己的分配房屋过户，以加价20万或者15万的价格出售，后来房价大涨，出现了几种后果，一种是诚信依然守约，而另一种毁约，当年出现了多起这类纠纷，最终一部分是双方协商，补一部分钱，另一部分就是通过诉讼解决。

在二手房交易中类似个例很多，当房价上涨幅度大时，由于利益太大，即使一些平时还算守信的也有可能在巨大利益面前失信，这就是存在最大的风险。

（2）家庭其他成员不愿意出售。

在签订购房协议后，二手房业主的其他家庭成员因为各种原因，不愿意出售，给二手房业主施加压力，二手房业主也有可能发生变化，这种情况在二手房交易中也是比较常见的。

（3）出售方抵押给别人。

在等待过户期间，少数二手房业主由于急需资金或者债务纠纷，把这套已出售得=的房屋抵押给别人，即使到期满，也会造成事实上无法过户。

（4）出售方发生意外。

如果等待的时间过长，一些二手房业主因为疾病或者其它意外去世了，这就面临很多问题，包括房屋的继承权问题，也包括继承人是否愿意出售的问题，即使出售中间的数次产权转移费用的问题，不仅费时，费精力，反而费钱。如果出现这种情况就有些得不偿失。

（5）等待期间房价大跌，也是一种风险。

事情都有两面性，时间过长，房价下降，做为买方自己都有反悔的可能，即使不反悔，后悔是绝对的。这在交易中也经常有发生。

三:如何处理具体的办法和建议。

（1）时间过长，需要1年以上的建议就是不考虑购买

有时候自己没有把握，同时没有抗风险能力，放弃也是一种好方法，毕竟现在的二手房挂牌量很大，只要花时间寻找到满意和产证过两年的二手房并不是一个较难的事情。

（2）可以采用用其他房产抵押的办法

如果等待的时间较长，二手房业主，还有其他房屋，可以采用支付一定数额的房款给二手房业主，把二手房业主的另一套房到不动产办理抵押手续，等到期后，双方过户后再去解押。

（3）短期内可以采用公证，加大违约成本。

这种方法就是在前期说，时间较短，房价变化的可能不大，可以采用公证的方法等待过户。

这种方法适用于时间短，而且基于买卖双方信任的基础之上。

（4）可以支付定金 首付款可以委托中介或者房管局专有账户。

也可以先支付定金给二手房业主，其余款项委托中介和房管局专有账户保管，在到期顺利过户后，在把房款交给二手房业主。这种方法在选择中介代管时也需要选择当地有实力，有口碑的大型中介。

在日照市二手房交易中，房款的保管大多还是选择中介代为保管，主要是感觉比房管局保管手续上简单方便。

（5）直接过户，承担税费，

对于所看的二手房房非常满意，但是又担心风险，最安全的办法就是直接过户，可以协商让卖方承担一部分，卖方也可以早点拿上房款，需要双方协商。

总结:买房安全是首要，其次要有风险意识，在买二手房时，尤其是针对取得产权不到两年的房屋。

在保证交易安全的前提，如果有条件，而且离两年时间较短，合同条款约定好，公证后可以短期等待后过户。

如果离两年交易时间，超出1年以上建议不购买，或者直接交易交税过户为好。千万不要因为节省税费，而导致房屋无法交易，而且受经济损失，因小失大。

希望我的回答，对于大家的购房有一定的帮助，尤其是老房子的购买方面。如果有帮助不要忘了点赞或者分享跟多需要的人。

我是{袁哥房产观}，专注专业房产23年，为你分享实用的买房卖房实用技巧，和房产投资经验，欢迎关注

现在好多很卖房子都是这样，证未满2年5年的，为了省钱，和房东签订协议，然后去公证处公正，证满2年后再过户，看似合情合理。双方都同意，但两年后的事情谁也无法预料得

我所经历过的事情就是，双方都愿意两年后过户，签订协议和公正，那此时此刻的你一定是让房东牵着鼻子走的，首付你是先付给房东的，钱已经给人家了，就算你们签完合同和公证了，名义上是有法律保障，好多人也是那么认为有法律保障，其实不然，现在着急卖房的都是着急用钱的，尽量卖给能够给他全款的，压尾款，钱给他了，但买房是没有任何优势得，两年后如果房价真的翻倍，上涨很多，房东也是个不讲究的人，人家有权不卖给你的，户主毕竟是人家的名字，你只是一个协议，和公证，真的要找律师打官司，你的胜算很小，我经历过这样的事情，都是以失败收场。

所以，如果想买二手房，就要买个干脆的，不要想着省那么几万块钱，你就算买了心里也是没底得，就算你住了，名字还是人家的，买房以后尽早过户，完成贷款，这才是对自己最大的一个保障。

卖买房产，必须过户，如不过户，因单方面违约，将造成严重的后果！之前遇到过一个朋友交了定金，也有合同，但因房产未过户，这个卖主因房价疯涨，直接又卖给另一买家，闹到起诉，也没得到房子，因为第二买家把房产已经过户了，过户的，根据当前法规规定，是支持过户的，如果二个买家都未过户，肯定是支持第一买家。合同法规定，有定金的，造成违约行为，卖应双倍返还定金，买方不履行约定的，卖方将不退还定金！公正只是在合同约定的基础之上又加一道安全法砝而已，就像房产，不过户，总有不妥！