首付30万买房投资，租出去每月4000，是否值的投资？

首席投资官评论员柠檬认为，如果有这样的投资机会，一定要出手。

首付30万，贷款70万，那么这套房子的总价是100万，每月可以出租4000元，每年就是4.8万，年化收益率有4.8%，远超银行存款，和银行理财差不多。但是和银行理财相比，银行理财未来退出时本金还是100万，但是房子的价格是浮动的，除了租金收入，未来房子的价格有机会翻倍。

可能有人讲现在的房子有泡沫，房价还有可能会跌。但是房价高我们是以什么为尺度来衡量的？无非是房价收入比和房屋售租比。房子的单价和所在城市我并不知道，因此看不到房价收入比，但是房价和租金的比率就很明显了。

我们和首都比较一下。北京四环内的房价基本保持在10万/平，一套80平左右的房子要卖到800万，但是出租的话每月仅有8000-10000元（数据可以查看安居客、房天下等），售价是年租金的六七十倍，相比您房子售租比二十多倍，哪里有泡沫，哪里没有泡沫就很明显了。

随着经济发展，大家的收入增加，未来的租金一定还会涨，潜在的收益率会一直上升。未来房子价格的上涨的概率是非常大的。

因此如果这套房真实存在，建议您投资。

首付30万，租出去每月4000，就是每年接近5万。贷款70万，30年。每月还贷3750。其实也就意味着，你收到的租金，基本都还贷了。

再算算30万的自身资金成本，按照5%计算，每年1万五，每个月不到1300元。如果从这个角度看，是划不来的。

这就是中国的现状，买房子不是为了赚租金，而是为了赚房价的上涨。如果将来房价涨了，涨幅大于您的租金成本，也就赚了。事实上，由于中国处于快速城市化时期，加上高铁和地铁的大建设，城市交通环境和基础设施改善比较快，房价也经历了大幅上涨。

但往后看呢？今后房价是不是会上涨？这才是你这房子是否值得投资的关键。如果房子不具备涨价的基础，这笔投资就划不来。如果房价能够上涨，租金就不是最重要的了。

中国的城市房地产，最终会转变为主要依靠租金收益。当房子主要依靠租金收益，也意味着一个城市走向成熟，各地段的改善空间已经不大，房价大幅上涨也很难了，当然就只能主要依靠租金收益了。这就是欧美的城市公寓的租金收益率都比较高的原因。

题主强调了租金，也说了房贷的月还款，大致可以知道题主投资这个房子没有什么压力。房住不炒，如果将来房租能够进一步提高，这个区域在城市中的地位不断中心化，自然房价也会涨了。租金也会涨，房价也会涨，是最完美的。

单单从题主提供的这些数据中，并不能判断投资是否值得。判断的核心还是在于您对这个区位的判断。

根据城市规划买房，是我一贯以来的看法。看好读懂城市规划，自然会理解一个区块的价值走势。祝愿每一位读者，都买到潜力最大的区位，未来涨价最多的房子。

本文为“聪明的投资者”投资理财征集活动参赛文章。

坤鹏论简单的算了一下，30万不用于首付，而用于理财，以年利率4.5%收益算，30年后复利的结果是本金和利息加一起112万元钱。这个算起来很简单，自己上网随便找个复利计算器就可以算出来。年收益4.5%的收益真不算太高，不出现大的意外很轻松可以达到。

在预设房子不增值的情况下，30年后仍然保持100万元价格，房租—还贷钱=（4000-3750）×12=3000元。每年用这3000元钱理财，仍然以4.5%利率的收益计算，30年后收益本金和收益共可达到20万元（同样也是复利）。这样算你买房子30年后资产价格值120万元钱。两者相差8万，买辆国产小汽车的钱。

但是往往事物是不断变化的，比如说你的房子三十年后已经是旧房子了，是否还会保值，这就在于你所在城市的问题，如果在四五线的小城市，经济再欠发达地区，年轻人外流严重的话，将来老年人都不在了，会留一堆空房子，那样你的房子可能就是有价无市，一个三十年的老房子不好卖啊，容易被套住。

如果你在人口流入大的城市买房子，以后房子会增值，那很显然，你挣得更多，有可能30年后你的房子值200万，那样你就赚大了。 所以是否值得投资是根据你所在城市的房子会不会有升值空间决定的。

首付30万买房投资，租出去每月4000，是否值的投资？笔者认为不值得投资。为什么呢？

目前一线城市的房子出租，租金年回报率在2%左右，在三四线城市的房子出租，租金回报率在1%左右。如果你是贷款买房的话，你的按揭贷款利率一般会在4.5%左右，贷款年限长短不同，利率高低有区别，贷款时间越长利率越高。我们就按平均贷款利率计算，贷款利率是4.5%，租房回报率我们按最高的一线城市计算是2%，按三四线城市计算租房回报率是1%，你首付30万买房肯定不是在一线城市，就按租房回报率1.5%计算，你每年房租的租金还不够支付利息，每年房租付了利息后还要亏损3%。过去买房是因为房价上涨，现在买房房价不可能上涨，未来房价下跌是大趋势，再加上房价下跌的损失，现在投资房地产赔得更惨。

可以肯定的说，现在忽悠你买房的人不是地产商就是房地产中介，他们的目的是希望让你在高位接盘，现在买房投资就是在位接盘，炒房的时代结束了，国家房住不炒的政策二十年不会改变，随着国家严打炒房，以及未来房地产税的出台，房价下跌是必然的趋势，现在想投资房地产的想法是错误的。

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值得投资，你3o万如果存艮行一年大额存款也只有利息一万五千右右，你买房一年就有5万，是存款的4倍，点灯笼都找不到的啊！

从房贷角度，能够以租养贷，当然划算。房价100万，每年租金收入4.8万，租售比达到4.8%，而且每月租金4000，能覆盖每月房贷利息支出，绝对划算！我所在的北京，住宅的租金回报率只有1.3%，商住的租金回报率只有3%。

从房价角度，需要慎重。房价是反映未来预期的，而租金是只反映当下的。房子该不该买，不是由租金说了算，更重要的是考虑房产的升值空间。你这套房，每年能租4.8万，房价才100万，我猜想，你所在的城市，是不是本地人少，流动人口多，所以租房需求比买房需求大，如果这样，房价上升空间有限，除非大幅放开户籍制度。

所以，如果经济压力不大，可以投资，如果为了赌房价大涨，需要谨慎！

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