大家觉得武汉房价还会不会涨，现在入手行吗？

反正我是看不懂房价，我属于买房早的一类，01年，在卓刀泉买了个147的房20万。后来自己分的一套70的房卖了9万。加上卓刀泉02年原价卖了，换了江边150平花了40多万，属于当时的高档小区，到了15年房价到了一万多点，我觉得按武汉收入应该不会涨了，于是准备卖了换2套小点的房。房子卖了165万，新房还没挑到房价开始猛涨，三环都一万多了。把我吓的当时立马买了四新的2套房子看房到交钱一个星期。现在悔死，原来江边的房子400万还不见得拿的到，就tm两年，从经济发展角度是理解不了这房价的。总结一下，我吃亏就是一直没把房子看成理财工具，一直在改善型住房，没从银行获得杠杆，还有我看出一点，房价涨股市就跌，股市跌房价就涨，资金就这2个地方来回滚，可惜我明白的太晚了

决定价格的关键因素就是：供需。供过于求，就会降价；反之，就是涨价。

而房地产的供需主要因素则是人口：人越来越多，这里房价都会涨；人都走了，房价都下跌。最有名的是甘肃玉门，原来四五十万人口的城市，现在人口不到20万，满大街空房，一两千的房子到处都有。

而我国房价最高的几个城市：北上广深，津、杭、苏、厦、宁、郑、蓉、镐等等，全都是人口流入的城市；如果不是调控政策的话，这些地方的房价还会涨的厉害。

武汉，九省通衢，水资源丰富，四季分明，经济发达，京广沪蓉高铁交汇，尤其武汉是全国少数几个高校密集城市，所以，人口流入的趋势五年之内绝无逆转的可能。

武汉的GDP位列全国前十，但是房价排名则相对靠后（好像是15-12名吧），还算是全国房价的“相对”洼地。

买房记住几点：

1、地铁、地铁、地铁；地铁站1公里内优先考虑，2公里可考虑，3公里…就换个地方吧。

2、尽量选择品牌开发商（不多说，免得有做广告的嫌疑）。

3、要么选一房的小户型，要么咬咬牙选小三房。

4、朝向与楼层之间，以朝向为主，楼层次要一些。

5、能贷多少就贷多少，长期看，货币是贬值的趋势。

6、首选买住宅，尽量不要买商业性质的公寓类住宅，不划算。

?

判断一个城市房价是否会上涨，既要看大环境，也要看小环境。从大环境来看，武汉房价上涨的可能性不大，从小环境看，下跌的空间也不大，所以，如果手里有钱，我认为还是可以入手的。

首先，看大环境。近年来，全国房地产的跃进式发展，各大城市涨势惊人。受整体环境影响，武汉的房价也是一路走高。打个比方，一场全面性的普涨形势袭来，别的城市都涨了，武汉变成价格洼地，资本也会看到这块洼地，并迅速来抢占市场，自然也带动了武汉房价的上涨。所以说，在普涨态势下，没有哪个城市是能幸免的。

其次，看小环境。作为九省通衢之地的武汉，近几年的发展也是一路向上。武汉的城市建设进一步提速，营商环境进一步改善，在引进、留住人才方面下了大力气，光谷也成为武汉的一块新名片。可以说，武汉作为二线城市的吸引力在日益增强。在此小环境下，武汉的房价自然也迎来了一波增长。

可以说，武汉在本世纪初的房价在各大城市中是偏低的，以本人的了解，当时的房价也就四五千一平。现在涨到一两万，与其他一线大城市相比，还不算太凶猛。曾经有位武汉的朋友问我，说房价涨太凶了，手里有笔钱想投资房产，问在天津买房怎么样。我告诉他，天津的房价涨的更凶，现在市内六区都三四万了，相比于天津，武汉两万左右的价格更适合买房吧。

总之，武汉的房价整体上涨，但相对一线城市涨得不算太厉害。坚决遏制房价上涨，限购限贷限售，基本没有再涨的支持力了。但要说下跌，刚才也说了，因为涨的不算凶，价格泡沫不算很大，考虑到通胀因素，也没有多大的下跌空间。

所以，对于刚需来说，此时如果想买房，还是可以入手的。如果是投资，我想现在投资房产不是个好时机，因为可能面临二手房不好成交变现的问题。试想一下，新房不让涨，二手房就能涨上去吗？

个人意见，仅供参考。欢迎批评指正。

1

房价涨了多少？

先看二手房，在武汉四环以内，基本上二手房都一两万以上了，从2016年以来普遍翻倍。以下数据都是来自链家。

1、位置较好的江汉片区，靠长江的小区代表，和记黄埔世纪江尚，2016年3月新房售价是2万，目前二手房单价在3.8万左右。

2、紧挨光谷广场，2号线地铁口物业，在武汉大学城片区的保利华都，2016年3月7日，123平米3房，成交价11789元/平米，今年7月25，同户型成交价23895元/平米，涨幅翻倍。

3、东湖高新区，光谷8号 ，2室1厅 ，81平米，2016年2月19日成交单价是1万/平米，今年9月13日成交的一套81平米的成交单价是20243。

4、二手房放盘最多的江岸区后湖片区，大概涨了80%左右。

5、武昌区基本上都是翻倍。绿地国际金融城一期，2室2厅， 86平米，2016年2月1日成交单价是14594元/平米，今年8月10日成交的一套86平米是35847元，每平米上涨2.1万，涨幅245%。复地东湖国际，武昌区售价最高的一个二手盘，2016年2月的价格在2万左右，今年9月的价格在4万左右，涨幅也是翻倍。

再看新房，如果从本轮房地产去库存算，2016年开始算，新房也翻倍了。

下面的链家新盘地图，目前很多楼盘都处于待售状态，估计就是捂盘吧，等着卖高价。

新盘价格因为政府限价，目前大概比二手房便宜10%左右，比如后湖二手房价在20000元/平左右，比新房价约高出2000元/平。有的楼盘相比前期跌了，买到就赚到的心态，导致武汉新房普遍一房难求。

于是就出现了这个段子，“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的请把小黄车挪一挪。”常见半夜鸡叫偷偷开盘，买房要靠关系。

据“汉口买房”统计，从2016年10月到2017年10月，这一年限购限贷的时间里，394个项目，其中武汉本地项目379个，鄂州项目15个。除开纯新盘，以及无加推、仅一次加推的项目，可统计房价涨跌的项目还剩199个，其中上涨项目141个，下跌项目10个，无变化项目48个。涨的最多的是下面这几个楼盘。

武汉主城区房价排名：江汉25936，武昌25772，硚口19941，东湖高新17755，江岸17354，洪山15725，汉阳15003，青山12800，经开12278。

武汉远城区房价排名：东西湖12199，江夏10263，黄陂8819，蔡甸8170，鄂州6850，新洲6292，汉南5937。

同样是限购限购一年来，武汉主城区房价涨幅：青山区17.35%，经开区14.86%，汉阳区12.89%，武昌区12.36%，洪山区9.98%，江岸区8.81%，东湖高新区7.17%，硚口区6.38%，江汉区2.73%。

远城区涨幅：汉南区34.18%，新洲区32.01%，蔡甸区29.78%，黄陂区20.8%，江夏区10.99%，东西湖区7.33%，鄂州63.29%。

呵呵按照武汉官方的报道，房地产市场继续保持平稳的发展态势。（糊弄小孩的）

2

楼市现状

关于武汉最近的市场行情和乱象，我精选了几条国庆后武汉读者给我的留言。

1、坐标武汉，我一个刚毕业的朋友这一个月买房受尽了苦，新房被政府压价价格便宜但是买不到，想买得私下给开发商塞20万还不知道找谁塞，买二手房因为房价上涨太快连续两次被房东毁约，替他心急。

2、武汉现在新房也是一房难求，比如汉阳区某盘，偷着开盘还抢的打架，后来干脆半夜开盘，也基本是秒光，原因是二手房均价1.7万，新房因房管局不让涨只有1.5万，加之买房的人又特别多，所以出现了这种抢房的情况。武汉的大部分新房秒光基本上都类似。

3、国庆看了武汉的盘，全是房价＋精装修，但装修明显水份大，这是变相加价！首付时要把装修的部分付清！这让刚需非常难受，几乎没有毛坯房。

4、武汉是各种茶水费，九月开始越来越多必须全款的盘入市，半夜认筹，半夜临时开盘，或者楼盘A借用楼盘B的营销中心认筹只通知“少数"客户，各种怪象，别的城市升级了限购政策，武汉政府坚持扛住不动。

5、武汉基本都带精装修，且精装修得全款，肯放贷款的银行不多。刚需十一上车，明天去交首付。办理的建设银行的贷款，支持装修贷款，贷 9 年。现在贷款利率上涨 20% 。

6、武汉从去年春节到现在我关心的几个二手楼盘涨幅在50%到70%,汉口中心城区新盘最近减少，万科的几个新盘平稳推盘，价格稳中有升，买方观望气氛较浓，个人感觉异地人在汉置业是新盘买家的重要来源之一。

7、武汉继续在日光，不会限售的！地方政府一直在鼓励买房！都有套路的！光谷东，涨的疯，中法新城蔡甸已经更疯了，一些垃圾开发商已经鸡犬升天了！这么多人连夜排队，避开监督夜间临时开盘，到底在监管还是默认？3

库存量极低

其实不是武汉暴涨，其它城市都暴涨，只是具体到每个城市，爆炒的原因又有所不同。上次我分析的杭州今年还在暴涨，主要是因为大规模棚改的原因。

武汉呢？

一方面是因为库存过低，供给量不足，另一方面，是地方打的一手好牌，导致需求量源源不断。

根据武汉市房管局的市场供应计划，今年全年商品房供应量将达到3800万平米，而住宅部分预计会达到2400万平米左右，而前三个季度累计新增商品房1847万平米，商品住宅新增供应1348万平米，距离全年目标仍有较大地距离。

而成交呢又持续热销。

据亿房网研究中心的统计数据显示，九月份武汉新建商品房共成交21019套，其中商品住宅成交12794套，经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交3904套，商铺和写字楼等其他非住宅成交4321套。全市商品住宅成交量环比增加7.2%，同比减少31.7%。

今年前3个季度，武汉累计成交新建商品住宅约12万套，创历史新高。去年全年成交29.28万套，而商品房成交了34.38万套。排名全国第一！

武汉这些年的新房成交量真是连续傲视中部兄弟省会城市。

目前库存还剩多少呢？

今年5月份，媒体的报道是只剩1.6个月，目前还剩多久，我在武汉房管局网站上没有查到官方数据，从供给量和成交量来估算，应该不会超过3个月。

今年市场的新房供应量，主要取决于过去两年的土地供应量，应该说，武汉这几年的供地并不少。2015年武汉土地出让宗数为451宗，出让面积为2193.01万平方米。2016年武汉土地出让宗数共为374宗，土地出让面积为2026.87万平方米。

不过过去两年土地流拍率比较高，成交量相比出让量低不少，但去年比前年整体还是好点。

据武汉新浪乐居不完全统计，2016年武汉市共计成交约161宗地块，成交金额1075.53亿元，首次突破千亿大关。

因此，市场未来潜在的供应量应该不少，但超过一半集中在远城区。目前房企都在捂盘惜售，同时也是因为限价的原因，低了不想开盘吧，但明年总要面市啊。

据亿房网统计，四季度会迎来楼市供应的喷发期，10月份全市预计会有多达78个项目开盘加推，汉口以及光谷区域将成为市场重点供应区域。根据武汉官方的说法是，到年底，库存量有望回到8个月。

而另一方面，从需求来看。

据说武汉去年拆迁很多，给市场贡献了大量需求，今年的棚改比去年少了点。今年的购房群体，主要来自外地人。

通过大数据调研分析，发现其中接近四分之三的人都来自湖北的其他市（荆州、孝感、黄冈地区的人最愿意在武汉买房），25.4%的人来自其他省份，河南人比较多。这说明，外地购房者依然是武汉房地产市场的消费主力。

从年龄结构来看，年轻人正逐渐成为武汉购房主力。其中，27岁左右购房需求最强烈。

这一点，其实是核心省会城市的共同特色，武汉和成都、长沙、合肥差不多，教育、就业、医疗等条件集中，都是该省唯一的中心，对周边城市人口吸附力强，购房群体超过一半是靠该省的地市级，以及在外地城市打工计划以后回去的本省人。

在房价上涨时，这些外地人都跟风来了，原本不打算买房的，都害怕涨以后再也买不起了，于是都来追涨了。

至于限购，一般都有亲戚家人在本省，找个买房名额通常不成问题。

4

调控不力

下面我们来看看武汉的调控政策。

去年下半年连续出台四次限购政策，8月31日武汉限贷政策落地，二套房首付提至4成。10月3日，武汉重启限购，主城区二套房首付五成。11月15日武汉限购加码，外地人买首套房需社保缴满两年，外地人禁购两套，本地人禁购三套。12月22日，武汉扩大限购范围，新增江夏黄陂东西湖，但还剩下蔡甸区、汉南区、新洲区、黄陂部分地区（如横店、前川）不限购。外地人在武汉不限购区域是不受限制的。

即使在今年4月底，武汉库存只剩1.6个月，武汉后来也牢牢顶住了住建部的压力，没有进一步出台其它城市纷纷跟进的限售政策，仅仅局限在长江新城近期起步区内限售，出了跟没出一样。这一点，长沙就听话多了。

正如上面这图中所说，在两次最紧要的关头，武汉都即时想办法通过放松落户，达到市场需求无缝对接的奇效。

据武汉市官方介绍，为了在新一轮人才争夺战中赢得先机，今年1月，该市提出实施 “百万大学生留汉创业就业工程”；3月，宣布大学生在读期间，可以个人名义缴存公积金，解决留汉大学生住房难问题；4月，全面放开大学生落户门槛；设立人才安居房建设基金；每年提供1万个以上基层社会服务岗位，吸纳大学生就业。6月，出台9项贴心政策措施，涵盖安居落户、促进就业、支持创业各领域。

说的比唱的还好听，也许我们不该怀疑武汉吸引人才的决心，但客观上，通过放开落户，达到了变相放开限购的目的，导致了市场需求进一步释放，加剧了楼市供不应求的紧张局面。导致了今年上半年武汉楼市的疯狂局面。

然而，在住建局的统计数据上，武汉的成交价并没有涨多少，而是“保持平稳”！

反正数据都是做给上面看的，保持平稳，也就可以免遭进一步调控了！

武汉房价要“保持平稳”，其实很容易，因为远城区成交占比一半，多上些低价盘，立刻就可以拉低房价。

就在今年国庆前，武汉市房管局出台政策，然后也被列入媒体广泛报道的新一轮调控名单中，然而，一看内容就让刚需吐血。

调控规定“在销售商品房时，不得以要求购房人一次性付款，或采取一次性付款优先选房等方式，拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。”

完全不见硬一点的政策，连个限售都没有！所以有武汉的刚需跟樱桃小房子抱怨，这是哪门子调控！

下半年，武汉市场开始变化！

由于贷款利率上涨过快，十月份来，市场开始变冷，二手房市场放盘业主心态也在变化，放盘价格出现松动。

然而，武汉托市举措又来了！

8月，武汉提出让大学生以低于市场价20%买房，10月11日，武汉正式发布留汉大学毕业生落户、住房、收入新政。专科以上落户零门槛，不超40岁，拿着毕业证就可以落户。大学生在读期间，可以个人名义缴存公积金，号称这一招可以解决留汉大学生住房难问题。买房租房打8折，还有最低薪酬控制：大学专科生4万元、大学本科生5万元、硕士研究生6万元、博士研究生8万元。

武汉每年有30万大学生毕业，这个新政目标，是想确保今年留下18万大学生，5年留下100万大学生！

武汉这个大学生落户政策，又引发了一些购房者的恐慌！很多人都问我这个政策的影响。

不得不感慨，武汉套路真是深啊！

人为在制造楼市恐慌！羊群效应武汉不会不懂吧？

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未来走势

。。。。。。。。。。。。。。。

内容太多，剩下的部分，请搜索微信公众号：樱桃大房子，上面有全文也可以免费加入樱桃的武汉房产群进行交流；

这个问题虽然没有绝对的正确答案，但是下面这些政策信息可以帮助你做出决定。

2017年全年，新建商品住房销售均价不超过1至10月份的水平。今日，省住建厅出台文件，确定了今年房价控制目标。

围绕该目标，省住建厅提出一系列调控要求，如加强商品房预售价格管理，对上涨过快、非本地户籍购房量较多的区域实行限购限贷政策，合理安排供地，加快培育和发展住房租赁市场等。

事实上，今年9月份和10月份，孝感市和襄阳市就已分别实施限购限贷政策和限售政策，进行楼市调控。业内人士分析认为，今年以来我省三四线城市楼市去化速度惊人，新房价格上涨速度也较快，预计年底至明年上半年将进入一个盘整期。

上涨过快城市将限购限贷

今日，省住建厅发布《关于因城制宜实施房地产市场调控的通知》，就我省楼市调控提出六点具体要求。

房价方面，确保2017年全年新建商品住房销售均价不超过1-10月的水平；合理制定2018年房价控制目标和库存消化周期目标，确保2018年新建商品住房销售均价与当地城镇居民人均可支配收入增速相适应，库存消化周期与市场需求相协调。

价格指导方面，根据当地房价控制目标，加强新建商品住房预售价格管理，督促房地产开发企业合理定价。对不接受政府价格指导的项目，暂缓办理预售许可；对具备预售条件经督办仍拖延上市的项目，记入开发企业不良信用记录，并暂停其土地竞买资格；

政策方面，在房价上涨过快、非本地户籍居民购房量较多的区域，要对非本地户籍居民实行限购限贷措施，对本地户籍居民实行限贷措施，合理调整住房公积金贷款、商业性个人住房贷款的最低首付比例。

此外，还要合理安排住宅用地供应和棚改货币化安置，商品房消化周期短的，要增加住宅地供应，严格控制棚改货币化安置比例；周期长的，则要控制供应。

三四线城市将进入盘整期

事实上，今年9、10月份，孝感市和襄阳市就已率先出台楼市调控政策。

9月13日，孝感市政府召开“控房价、稳市场”工作专题会议决定，对孝感城区购房实行限购限贷。10月31日，襄阳市政府办公室发布通知，明确规定：包括襄州区在内的市区范围内，新购买的新建商品住房和二手住房，须满两年后才能上市交易。

房地产机构大家顾问认为，在今年还剩下40天的情况下，省住建厅出台楼市调控文件，目标很明显，就是要控制全省新房销售均价。这表明，目前我省部分市、州、县的调控目标完成情况不太理想。而从市场情况来看，大家顾问表示，部分市、州、县今年以来商品房库存消化速度非常快，有的上半年就将前两年的库存消化完了，销售均价也是一路上涨。

“上涨动力主要来自于棚户区改造。”大家顾问认为，部分市、州、县近两年的棚户区改造推进速度很快，而且货币化安置比例很高，导致当地居民购买力十足。对此，统治力也明确要求合理安排棚改货币化安置，在消化周期短的区域要严格控制棚改货币化安置比例。此外，武汉限购带来的溢出效应也是造成省内三四线城市量价齐升的原因之一。

业内人士预计，今年至明年上半年，三四线城市将迎来一轮盘整期。具体到武汉，目前政府在价格指导方面成效较为显著，该通知对武汉的实际影响有待观察。

（来源：楚天都市报《没买房的看好了！湖北刚刚提出房价调控目标，你们的机会来了》，编辑：吴质）

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猪猪君就家住武汉，对于武汉的房价会不会涨发表一下个人观点！（请勿盲目）

正方观点——武汉最近几年将大有可为！

1、武汉的城市规划正在向三环进发，很多在三环以内的工厂已经勒令搬出。

2、军运会即将召开，各项建设逐步完善。

3、中央重视，高层反腐力度的加强。

4、地理位置、人才优势、基建设施等。（不想多说了，有一篇问答详细回复过）

综上所述猪猪君感觉，在现有国家调控房价政策下，且除开国家主动调剂政策还未出台以外，房价应该只会小幅度上涨并不会有太大波动，武汉可能是家乡的缘故，猪猪君反倒是觉得不应该涨价，这样才会吸引更多的外来人才落户在武汉地区，加速武汉的发展，毕竟“有人的地方才有江湖”——人多了，经济才会蓬勃发展。

猪猪真探社，记得关注哟！

武汉的房价肯定会涨，每年有哪些多大学生落户创业和就业，第二是周边三，四线城市的人口也想在武汉经商和就业。所以说武汉的房价会涨。