问题补充： 就是买商铺的前题就是他们要回租十年才给你经营。
都是开发商花里胡哨的营销穴头，买的不如卖的精，兜里有钱的人而且比开发商家聪明的人，可以买买商铺试试。
买的没有卖的精。谁也不会干赔夲的买卖，看准了就下手。
不是划算不划算的问题，而是绝不能相信售后回租这回事！我可以负责任地告诉你，全国范围内99%的售后回租的结果都是一地鸡毛！
首先说一下，所谓的售后回租，是国内的房地产行业刚刚起步的时候，开发商利用人们对房地产行业不了解，来忽悠老百姓的套路，为什么现在还有人相信这个？下面开始来分析，文章有点长，请耐心看完！
一、开发商为什么要搞售后回租这种模式？
1、抓住了购房者的心理。
以前有句老话叫“一铺养三代”，说实话，以前的商铺确实能做到。大部分人购买商铺就是基于这种心理，买商铺就是为了出租赚取租金，这时候开发商出现了，告诉你，你买了我的商铺，我来负责后续出租问题，你们做“甩手掌柜”就可以了，等着收租金就可以了，省得你们自己到处找人承租了。
2、快速吸引投资。
大多数采取售后回租这种模式的项目是专业商业市场，比如xx建材市场、xx皮草市场、xx药材市场、xx小商品市场等等，采用这种模式销售的商业项目往往都是所处地段较差，或者发展周期长，短时间内形成不了市场，这种状况，购房者也能看到！
在这种情况下，开发商想依靠市场来快速回笼资金是不可能的，开发商的资金成本上升，那怎么办呢？
这时候，开发商开始包装项目了，把开发项目包装成总价低，回报稳定并有升值空间的理财产品来出售，不够聪明的购房者被售楼小姐姐一忽悠，就心甘情愿的掏了腰包。
3、纯粹是吸引人的噱头。
经常听到人说，xx商业市场的商铺值得买，我已经仔细算过了，售价很低、返租的租金很高，很合算！
拜托，这类商业项目的价格通常都经过财务精细计算的，先提价后返租，所以即使在有返租抵扣的价格下，依然不见得比其他商业项目便宜。
给你举个例子吧：某宝网一件商品平时卖100元一件，双11的前一天把价格提到150元每件，然后打出广告：消费满2000元，单件商品直降50元，您说这价格降低了吗？
对，和售后返租一样，这都是套路！
4、转嫁投资风险。
不要怀疑，开发商不是真的在此地搞什么专业市场，他们真正的目的是为了把商铺卖完，返租只是为配合销售，如果商业项目搞成功了，开发商盈利点就是吃租金的差价；如果商业项目失败了，开发商是绝对不会吃亏的，反正已经卖完了，最坏的结果是付你前几年的租金，然后卷包裹跑路，往后能不能租出去，购房者就自求多福吧！
二、为什么说开发商是骗子？
我之所以这样说，是有具体的数据来支撑了，售后回租，有一个无法避免的问题，那就是税收，下面举例来说明一下：
假设开发商开发的xx专业市场，一间商铺正常销售价格50万元，现在对外出售，价格80万元，其中30万元作为租金分3年返还给业主，这30万元租金，在这个业务中的各方要交的税收如下：
1、购房业主收30万元租金。
按照增值税的相关规定：自然人个人出租非住房按5%的征收率计算缴纳增值税。
应交增值税=30/1.05*5%=1.43万元；
应交城市维护建设税＝1.43×7%＝0.1万元；
应交教育费附加和地方教育费附加＝1.43×（3%+2%）＝0.07万元；
应交印花税＝30×0.1%＝0.03万元；
应交房产税=30/（1+5%）×12%＝3.43万元；
按照个人所得税法的规定，个人出租房产，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，假设不考虑其他因素。
应交个人所得税＝30/（1+5%）×（1-20%）×20%＝4.57万元；
综上所述，个人出租商铺取得租金30万元，要交的税金合计＝1.43+0.1+0.07+0.03+3.43+4.57=8.1万元。
通常情况下，开发商在忽悠购房者买商铺的时候，不会提税金的问题。
2、开发商多收的30万元。
虽然开发商和购房者签订的协议是30万元作为租金返还给购房者，但是，这多出来的30万元仍然是商铺价格的一部分，需要按照销售不动产缴纳税收，不考虑其他因素，要交的税收如下：
因为是多出来的30万元，所以不考虑进项税额问题，应交增值税＝30/（1+9%）×9%＝2.48万元；
应交城市维护建设税＝2.48×7%＝0.17万元；
应交教育费附加和地方教育费附加＝2.48×（3%+2%）＝0.12万元；
应交印花税＝30×0.05%＝0.015万元；
应交企业所得税＝（30-2.48-0.17-0.12-0.015）×25%=6.80万元；
应交土地增值税，这里不太好计算，不过我可以告诉你，如果有增值额，土地增值税的税率最低是30%，没有具体扣除项目金额，所以暂不考虑。
综上所述，开发商多收的这30万元，应交税金合计＝2.48+0.17+0.12+0.015+6.8=9.59万元。
3、开发商把商铺对外出租，租金30万元。
开发商拿到返租回来的房子，会放在手里不用吗？当然不会，咱们假设开发商对外出租取得了租金30万元，这30万元租金属于转租取得的收入。
应交增值税＝30/（1+9%）×9%＝2.48万元；
应交城市维护建设税＝2.48×7%＝0.17万元；
应交教育费附加和地方教育费附加＝2.48×（3%+2%）＝0.12万元；
应交印花税＝30×0.05%＝0.015万元；
应交企业所得税＝（30-2.48-0.17-0.12-0.015）×25%=6.80万元；
综上所述，开发商收取的转租金30万元，不考虑其他因素，应交税金合计＝2.48+0.17+0.12+0.015+6.8=9.59万元。
到此为止，这30万元的租金，购房者应交税金8.1万元，开发商应交税金9.59+9.59＝19.18万元，通常情况下，购房者个人是不愿意承担税金的，那么开发商合计应交税金19.18+8.1=27.28万元，税负率达到了27.18/30×100%＝90.6%，这里只是粗略的计算，如果再考虑到其他因素，可能要交的税还要多。
试想一下，你购买的商铺租给别人干什么，能有90.6%的收益率？
所以，开发商忽悠的所谓“双赢”的售后返租，很有可能会因为经营不善导致开发商携款跑路，留下血本无归的投资者，因此在购买打着售后返租旗号的商业项目的时候，投资者还需谨慎，避免落入无良开发商设下的陷阱。
第一，从现在的经济形势来说，属于投资的项目就不要做了，亏本的可能性远远大于保本或者盈利的可能性。
第二，从买卖双方的关系看，你就是待宰的羔羊，毫无获利的可能。
第三，从法律层面来讲，发生纠纷，即使你打赢官司，你也不会回本或得到补偿。
第四，从社会经验而言，还有人想撞这个南墙吗？
第五，从营销方式观察，居然还会相信这个老掉牙的套路？
第六，如果你钱多的花不出去，可以把这个水漂打的漂亮一些[大笑][大笑][大笑][大笑]
买了商铺，直接就有租赁协议，这是多少人梦寐以求的一个事情，当然，也要看看回报率是多少，回报率还凑合，达到5%以上，那完全可以，如果达不到5%以上，那就要考虑一下，它的增长幅度是多少，平均十年下来，能达到多少回报率，回报率是非常重要的事情，除此之外，商铺价值都在这里。
第二个情况，就是要看一下，这个商铺它是属于产权商铺还是实体商铺，在商场里边，还是底商，假如是底商，那无所谓，或者二层都可以，只要有具体的实体商铺，那就可以购买，至少最后由你自己的使用权，可以自己出租，凡事产权商铺，一律不需要考虑，纯投资性质的，没有人能把信任，转嫁给任何人的必要，谁也不知道一个商铺，或者一个商业他的经营，究竟会走向什么方向？
第三个情况，看一下租金的回报，比如说，开发商有没有把前三年的租金直接抵扣到房款里，那就有点歇菜了，十年下来，肯定达不到5%，因为这本身就是一个卖房的促销活动，先锁定三年，之后的七年里面的房租，究竟如何给你，谁也不知道，三年后房子卖完了，开发商走了，你找谁去？
最后一项，购买房子资金，一定要使自己的闲散资金，或者是自己的零花钱，才可以投资，因为不管是赔了还是，是等待还是不等待，你都不会因为此次投资而感到焦虑，这才是投资，最重要的一点。