问题补充： 初中学校对面，108平，地段是不是很好，主要是想自营，前景如何？
商铺的租售比一般都在1:15—20左右。
简单点来说，如果你买了一个商铺，其整体售价应该是年租金的15—20倍就算是比较合理的，如果15既可以收回成本，那么算得上是比较优质的商铺，如果是20年收回成本，也算是说的过去，超过20年以上的其实就不太合适了。
按照你的说法，商铺总价在170万，年租金大约在7万元，也就是说大概24.2年能够收回成本。这样看来这个商铺的投资价值其实比较一般，勉强算得上是说得过去，价格再高就不合适了。
当然这里边也要考虑未来的租金上浮能力，如果未来潜在的租金上浮能力较强，那边也可以综合来计算这个租售比。
决定商铺最终价值的其实还是地段。
买房子时，大家都会比较看重地段，实际上商铺就更加的看重地段了，优质的商业地段可以确保稳定的客流，对于商户经营成败至关重要。一个好的地段其实是很多商业运营成功的基石，反之就算你有再好的项目，在劣势的地段其实也是很难能够经营好的。
因此人们在选择商铺时一定不能只看价格，一些看似价格很低的商铺，往往都在比较偏僻的地区，潜在的经营收益都比较低，未来租赁和自营的难度都比较大。
当然如果你确定该区域未来有明确的大型城市规划，具备较强的潜在发展能力，那么这个价值的计算就另当别论了。
总结：
初中对面的商铺，整体上来说还是具备一定的稳定客源的，这里就需要结合学校的具体规模来衡量了。而且这里边还有一个重点需要考虑的问题，那就是寒暑假的问题，如果周边只有学校资源，缺少稳定的居住人群，那么这个商铺的潜在运营风险其实也是比较高的。因此选择还是要尽量慎重的。
以上个人意见仅供参考。
初中学校对面，108平，地段是不是很好，主要是想自营，前景如何？
买商铺的时候，一般情况下，一方面是要分析一下地段，这个谁都知道，是不是闹市区，人流量是不是很大，未来会怎么样，都懂的分析一下，但是还有两件事一定要清楚，一个是要算一笔账，多会回本，另一个就是准备经营什么，这两个条件都很直接明了，一看就能明白，对吧？
当然，选商铺的时候，还有很多说法，大门头，选两边，小户型，进深等等，还有就是几层商铺，都有关系，但是今天这些选商铺的事，就不多说了，专门说一说算账的事，还有经营的事，因为你想自营，对吧，那就重点的说一把！
一是要定要算一笔账，那就是回报率，算回报率的时候，还要算上资金成本，才可以算得清楚；
例如，170万，年租金7万块，简单一算需要24年，才能回收成本，24年，是多少个月，应该是300个月了，相当于租售比1:300超过这个数值就属于，不良投资资产数值了，1:200到1:300之间是可以投资的，1:200以下是超级值得投资的，1:300以上就属于不适合投资的范畴了，这是标准；
这个底商，如果按照投资回报比来计算，一般般，如果你还要按揭贷款，那就资金成本太高了，回报时间过长，属于不适合投资的范畴；
即使贷款80万，首付90万，分10年还清，也需要20万的利息，有增了租售比的回报时间，会在27年左右，租售比1:340了，就属于不值得投资范畴了；
你要贷款，年租金低于8万，就属于不良资产了，不贷款还好了，可以买；
如果你要是自营，那我也简单的聊一下，仅供参考，哈！
二是经营状况决定商铺的价值，商铺的价值，在于商铺产生的经营价值，例如万达，如果经欢迎不善，那么万达广场就一文不值了，买到的商铺也打了水漂；
经营水品，经营品类，都决定着商铺的潜在价值，什么意思呢？
在20世纪初，很多商业街火爆的时候，商铺租金都是连年增长的态势，很多经营商场的商业公司，赚的盆满钵满，再后来经历了洗礼，特别是互联玩网的到来，经营每况愈下，商铺也变得开始慢慢的租金萎缩，后来商场，就开始更换经营思路，搞影院，玩体验项目来带动；
唯一好点的就是社区商铺，受到的影响是最小的，为什么社区商铺受到的影响最小呢？
很简单，社区商铺服务的群体，服务的品类，更加贴合实际的体验，例如你买个酱油，是不是不能从网上直接订单，速度达不到那么快，于是社区商铺还在很好的活着，而且社区商铺，还在不断的增加更多的服务品类，包括快递代收，社区银行，社区服务等等，都是在体验，服务上更加的具有粘合性；
你挨着学校，经营什么品类，这个很重要，经营者的思维也很重要，如果经营得好，那岂不是很有意思？
但是自己经营，为什么不租赁，非要买下来，你以为要买下来就是自己的，经营会更好，还是租金太麻烦，总之觉得你要自营，还不如租赁更划算；
为什么呢？
170万放在一个房子上，经营一年赚20万，能不能达到还是两说的，如果租下来才7万的租金，170万去理财，每年按照5%的收益率也能达到8万块钱，你这又是何必这么玩的惊心动魄的呢？
阿永哥点评：
一是商铺的未来都在10年以后，为什么这么说，经营一个商铺，少说需要3三年打基础，把品类，把信誉打好基础，才能进行下面的经营，等你赚钱了需要6年以上吧，6年以后才开始赚钱了，不算不知道，一算发现，还挺伤脑经的；
二是计算一下回报比例，比啥都强，收益率低于5%的时候，就不如理财来得快了？
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做决定之前，首先要清楚一个概念，就是商铺的租售比最好在百分之六左右。举个例子来说，如果你的商铺卖的价格是100万，那么租的价格是6万，这是一个比较合理的范围，也符合市场定律。
满足这一点，才能做到以下五点：
第一，符合风险低的资产投资法则。很多都资产投资风险都是比较高的，比如说你去投资期货，股票，很可能一秒天上，第二秒赔的恨不得拿头撞墙。相较来说，房产还是一个比较稳定的保值资产的方式。
第二，符合目前通货膨胀规律。有很多的投资方式虽然风险低了，但是挣得那点钱还不如，通货膨胀的速度。钱存在银行里一年百分之三的利息，这样算下来，你的资产完全是负增长的也不行。
第三，符合高盈利预期，未来房价增值。房子是财富的象征，是身份地位的象征，未来的房价会处于一个稳定上升的阶段，尤其是一二线城市，旅游城市，房价的增值应该是能够为你带来不错收益的一种投资手段。
第四，利用个人资产信用增高。有了房子，按时还了贷款，你的个人信用就增高了。而且房子作为一种抵押物，可以在银行手中换取到流动资金，这些流动资金就能够钱生钱，这是除了房子增值外的另一笔收入。
第五，便于未来融资。融资的时候投资人肯定是要看你的固定资产情况。房子就属于很重要的一方面，一看这个公司靠谱，融资的事情就容易敲定了！
针对你的具体情况，170万的总价，年租金七万，那么租售比大概在百分之四多。你可以参考这些条件来对比一下，你现在的租售比，在未来有可能涨多少？理论上以十年为期，其中包括空置期，如果平均能做到百分之六你就可以考虑投资。
我是农民工“懂事长”李合伟（抖音号：hws666888），20多年创业经验，非著名天使投资人、创业导师。更多有关创业的内容，敬请关注头条号：合伟说，与我一起聊聊创业那些事！
首先告诉你个大环境，现在的房地产行业无论是住宅还是商铺，都是供过于求的。
人们买房子无非两点用途：自用或者他用。买房自用的人群是属于刚需，大部分是工薪阶层；买房他用的人群是属于投资，俗称炒房子的人。
那么我问你个问题：这些对房子有刚需的人，有没有能力购买第二套？答案是显然没有，一个人有房子是在当今社会立足的基本条件。所以你就不难理解，即使是工薪阶层的人，也会把仅有的财富全部用于买房，甚至摊上几十年的债务也在所不惜了；他们也是绝不会有钱买其他的房产的； 而买房用于投资的人，他们投资了这么多房产，是不是想要把它们卖出去或者租出去？那谁能做接盘侠呢？如果都不愿意做接盘侠,后果是什么呢？请自行揣摩。
关于商铺收益。
一间商铺如果能在10-15年回本就很不错了，算算你的多少年回本呢？但这都是理想状况，很负责任的告诉你：你投资商铺的成败取决于房地产商运营商铺的能力。换句话说，当你选择投资商铺的那一刻起，你的生死就掌握在了别人手中。地产商拥有优秀的营销能力，你的商铺才会租得出去；反之，你的商铺只会是无人问津。不要幻想你一个人能把自己的商铺租出去，即使能出手，也绝不会是理想的价格。
最后说说关于你自营的情况。
如果你想自己做生意，建议你先思考几个问题：
你一定能赚到钱吗？
你的优势在哪里？
你的产品定位是什么？
你的客户在哪里？
你怎样获取你的客户？
你怎么样能让客户买单？
有竞争对手了怎么办？
如果这些你都没想过，那你还不如拿做生意的钱去澳门，因为盲目投资跟赌博没有任何差异；如果你都考虑清楚了，尝试下也无妨。
欢迎讨论~~
现在投资商铺基本上都是死翘翘，就拿我们江西丰城林安国际商贸城来说吧，当初开盘的时候，开发商吹得天花乱坠。什么汽车总站，物流基地，汽贸城，本人花了一百五十万买的高铺，年租金才一万五千元。银行利息都不止这些钱。这是我人生最大的投资失误。还是早四年买的，如果当初花这么多钱投资商品房。那现在都翻倍了。欲哭无泪啊。
现在买商铺，租金不应该是最主要的考虑因素，而是看商铺的升值潜力。身边的朋友今年2月份看中一个商铺，当天交了定金，总房价280万，4月底交剩余首付百分之五十的当天，同样的商铺已经卖到400万！前后两个月，净挣120万。这些年房价在质疑声中一路上涨，等反应过来发现房价已经高不可攀。
买进价170万，目前租金7万，面积108平方，想自己做
首先，四线城市，初中对面，年收益4.1%，开发商直接卖，我猜应该是熟铺，现铺，你应该对周边调查过了实际租金。 如果单纯的站在投资角度去看的话，意义不大。本身铺子属于四线，而且配套都已成熟，4.1%的商铺回报确实不怎么样， 商铺正常3 4线城市最低6%属于优质商铺。
你考虑自营， 首先你得想你好做什么，消费力是不是只是初中。如果是，考虑下买到手能不能做的好，自营的标准没有投资那么难，主要就是人气，越成熟越好。 如果有选择，尽量选择可以做餐饮的商铺。
20年收不回成本就别买，租金年年均涨幅5~10%算。170万年租金7万是可以买的。前提是你别自己经营，你如果要自己经营最好是租。因为你买店面再开店，实际上是2份资产一份收入，比较亏。