现在买房还可以抵抗通货膨胀吗？

现在买房抵御通胀，不是一个好想法。估计是很难了。

先说通胀吧。

现在正常的货币发行在8%左右，而经济增长在6.2%左右。也就是通胀在1.8%左右。

那么按照正常的观点来看，房价也要保持1.8%的年增长速度，才能完全低于通胀。

但是，目前房价已经处于“冻结”状态，也就是涨不动了。甚至有一些城市，房价已经开始下调，这样的话，房价增速是跟不上通货膨胀速度的。简单一点，也就是现在购房是不能低于通胀的。

而且，很重要一点是，房价目前已经处于高位，大部分没有买房的人都认为买不起房，很多已经买房的人，也沦为“房奴”，也就是收入用于支付房贷之外，已经所剩无几。

房价泡沫已经呈现，那么未来房价上涨的恐怕难攻坚是极其有限的。

还有一点是，目前房地产依旧处于调控状态，国家房住不炒战略得到坚决执行，这样有进一步遏制了房价上涨趋势。

也就是未来房价上涨，存在很大不确定。甚至有可能房价还会略有下跌。

最好的抵御通胀的模式，就是不断加强自己赚钱能力，其他什么依靠房子，依靠股票，依靠黄金，都是不靠谱的。

因为货币超发在任何一个国家都是常态，不过超发的幅度有大小差异而已。而能够抵御通胀的，就是自己赚钱能力增长速度，超过国家货币超发速度。

比如十年以前你一个月能够赚5000元，5年以前你一个月能够赚10000元，现在一个月能够赚2万元，十年以后一个月能够赚10万元，那么你赚钱能力总是领先于货币超发速度，那你就拥有了一个永恒的抗通胀能力。这个赚钱能力也包括投资能力。

比如十年前你买房了，也是一种能力。

现在买房能不能抗通胀，这个问题需要分几个方面来谈：

1 长期来看，买房可能是抗通胀最有效的方式.不管什么时候买房，放到5年，10年，20年或者更长时间周期来看，货币贬值是大趋势，买房都是不错的抗通胀财富保值增值的方式.

2 买什么样类型的房子能抗通胀？一般推荐是优先买住宅产权的房子，商业办公楼商铺酒店式公寓厂房等类型的房子强烈不推荐，能不买就不买，卖出时买方很少，税费极高，被坑被套牢的概率大，受电子商务影响大！需求会愈来愈少！抗通胀效果有可能化为乌有！

3 买哪里的房子更能抗通胀，最优答案是一线城市核心区花园小区住宅，其次是二线城市核心区住宅，再其次是三线四线城市政府所在核心区附近小区带学区房住宅，五线六线城市房产大部分只有居住价值，抗通胀效果最低！一般不推荐！

4 有钱现在就买房，能买一线城市不买二线，能买二线不买三线城市，以此类推！欢迎拍砖！

房子现在在国人的眼中，居住属性下降，投资属性上升，因为过去已经证明买房可以获得财富快速增长，买房能不能抵抗通货膨胀，我的观点是能，过去的数据已经证明房子是战胜通货膨胀的优质资产，现在和未来也可以战胜通货膨胀。

过去房地产已经证明是能够抵抗通货膨胀的

我国住房制度演变要划分为3个主要阶段

• 新中国成立后到1978年以前，住房由政府统一建设、分配，居住水平低；

• 1978年开始改革开放，通过提租、出售公房、停止住房实物分配，启动商品房市场；

国家统计局数据显示，1984年，城镇居民居住公房的户比重为88.2%，而居住自有房的户比重仅有9.4%。而且，这一年城镇居民人均居住面积也不过9.1平方米，居民改善住房条件呼声很高，但是当时收入不高，金融政策支持不够，导致大量的新建房屋没有人购买，举一个从网上看到的例子。

1989年上海住宅年初出售11000多套住房，成就不到1/3，原因是价格昂贵，每平方价格最高为2300元，令人咂舌。北京提供2万多套住宅，每平米约1600元-1800元，如买二居室，少说也要6万元，一名大学生从参加工作起日日节衣缩食，每月存50元，需要100年才能买一套房。

例子里面提到的100年才能买一套房，是不是似曾相识，是的，现在在上海，按照上海的平均工资计算，除去吃喝必要消费，大约也是需要100年才能买得起一套二居室。

• 1998年，全面推行房改，商品房市场开始阔步前行，房价进入快速上涨通道

我国的房价快速增长是从1998年房改开始的，1998年之后的全面房改阶段，供需两端都开始全面加速。从需求端来看，一是福利分房制度的取消，导致绝大多数民众只能转向购买商品房市场；二是住房金融制度又为居民购房降低了门槛，政府推出住房公积金贷款加上商业贷款制度，相当于为居民在购房问题上加了杠杆，进一步放大购房需求。此外，中国城镇化进程不断推进，进城之后的大量农民也是潜在的购房群体。从1978年到1998年，我国的城镇化率从17.91%增加到33.35%，增加了15.44%；而从1998年到2018年，我国的城镇化率从33.35%增加到59.58%，增加了26.23%，是比过去20年提升了10%，其中房地产行业贡献巨大。

国家统计局公布的数据显示，全国住宅商品房销售均价为从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36%，如果使用3倍的杠杆，年复合增长率为24%左右，年化收益率70%左右，可以解释为1999年用1万元投资1套住宅，2018年卖掉后的收益为13.3万元，这是全国的平均水平，一线、二线城市的涨幅不止这么多，这些数据都可以证明过去买房是能够抵抗通货膨胀。

未来房子是可以抵抗通货膨胀

未来的房子是看涨的，但是不会像过去涨的那么快，房价已经到了拐点，这个拐点不是说房价会下跌，而是说房价会缓慢的上升。

M2增长率已经下滑到只有8%左右，未来通货膨胀、货币贬值的速度也会变慢，和房价缓慢涨幅方向是匹配的。

未来房价继续上涨的原因有如下原因

• 原因1：城镇化进程推动房价继续上涨

下图是我国从1999年到2018年的历年城镇率数据，1999年我国的城镇化率为34.78%，2018年的城镇化率为59.58%，过去20年我国城镇化率增加25%，是一大经济奇迹。全国住宅商品房销售价格从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36%。

对比发达国家的城镇化率数据，发达国家的城镇化率在80%左右，我国未来肯定会迈入发到国家行列，大量的农村人口会转化成城镇人口，对比2018年的城镇化率数据，我国还有20%的空间，相当于未来还有2.8亿的农村人口变成城市人口，这部分人口需要大量的住房，为房价继续上涨提供源动力。

• 原因2：经济继续发展和居民收入继续上涨，推动房价继续上涨

下图是我国从1999年到2018年历年的GDP，我国的GDP从1999年的只有9.05万亿元，上涨到2018年的90.03万亿元，年复合增长率上涨12.85%，全球同期只有中国能做得到，经济的发展会带动居民的收入增长，城镇居民的年工资从1999年只要9000多元上涨到2018年的82461元，过去房价能够增长，核心要素是居民的收入再增加。

原因3：房地产的投资属性推动房价上涨

下图是过去20年M2历年年末余额和住宅商品房销售价格，过去20年M2货币量年复合增长15.44%，虽然M2不做作为货币贬值的唯一指标，但是绝对是货币贬值的重要参考指标，从媒体公布的数据，我国货币年贬值率为8%，过去20年住宅房价的在使用杠杆的前提下年复合增长率为24%，远远超过货币的贬值，所以房子的投资属性在房价的上涨周期中已经深入人心。

很多人从过去房价上涨中实现了财富的快速增长，积累了大量的财富，因为身边大量因买房实现了财富快速增长的例子，受此影响大部分居民都把房子作为避险、保值增值的资产，这些会推动居民继续购买房子，从而给房地产带来源源不断的购买力。

• 原因4：我国居民的购房情怀

有房子，才有家的样子，这是中国眼中亘古不变的传统！很多人将拥有自己的房子作为毕生追求的目标，而房子作为固定住所，在国人眼中一直以来就是一个安全感系数比较高的因素，不仅是在外漂泊的游子，还是即将面临结婚的女子，都会在第一时间考虑是否所在的城市有没有固定住所，这样才能给他们带来一份安全感和归属感，中国特有的丈母娘文化，大部分丈母娘会要求女婿结婚必须买房，2010年的一项调查显示，全国仅不足两成的丈母娘面对高房价，表示愿意接受租房女婿，这也印证了丈母娘们间接“推高房价”基本属实，而且中国每年有800万城市新增家庭，这些新增家庭都需要住房。

另外中国特有的户口政策，有了房才能在城市拥有户口的可能性，孩子的上学问题才有可能得到很好的解决。

• 原因5：供求矛盾推动房价继续上涨
  

2004年是我国房地产市场和土地市场的转折点。这一年，我国土地出让全面实行了“招拍挂”制度（招标、拍卖、挂牌），这使得土地供应增速大幅减慢。在2005年之前的8年，我国土地出让总面积的年平均增速为28%。而在从2005至2017年这13年中，土地出让年平均增速仅为-4%，比前些年下了个大台阶。城镇住宅完工面积增长也走出了类似轨迹，平均增速从2005年前的17%下降到之后的4%，随着土地和房屋供给增速的大幅下滑，房价增长明显加快。因此可以说，土地和房屋的供给不力是过去十多年来我国城市房价持续上涨的根本原因，地方政府因土地审批的垄断权总是倾向于减少土地供应、推动价格以获得更高的收益，这些是经济规律使然，而且土地的资源是有限的，未来房地产的供给端短板会继续存在。

综上所述，过去的数据已经证明房地产是抵抗通货膨胀的优质资产，未来随着我们城镇化继续推进、居民收入增长等原因，房价会继续上行，而货币贬值减慢，缓慢的房价增长可以抵抗货币贬值和通货膨胀。

一提到抵御通货膨胀，那么首先想到的就是“买房”。毕竟近二十年间，最能够抵御通货膨胀的商品就是房产。

那么，要是现在买房，还能够抵御通货膨胀吗？

个人认为，并不能。至少近几年不能，不能很好的跑赢通货膨胀。为什么？

现在市场实际通货膨胀率是多少？2019年2月份公布居民消费价格指数（CPI）为1.5%，1月份为1.7%，2018年约为2%水平，2017年约为1.9%，2016年约为2.1%。从综合来看，近些年公布CPI约在2%水平。

市场中还有一个重要的参考数据，新增货币。也就是说每年向市场中投放多少的新增货币。近些年新增货币的增幅有所下降，降低至8%。往年新增货币速度能够达到12%、15%、20的水平。

从现在的趋势来看，新增货币速度，未来可能会保持在8%水平，甚至是低于8%水平。

那么，实际通货膨胀率呢？

如果用CPI单一说实际的通货膨胀率，个人认为有些偏低。所以，个人偏向于8%-10%的水平。

那么，现在买房每年的回报率能够超过8%-10%吗？

并不能。为什么？

房产十年前与现在相对比，很多地区的房产价格上涨了十倍，甚至几十倍。为什么现在不能了？

预测的是现在的实际通货膨胀率。要是十年前至今，实际通货膨胀率要大于10%。2008年、2009年一碗牛肉拉面3元钱，可是现在至少也是10元、12元钱。

如果从历史走势来看，未来确实能够更好的抵御通货膨胀。但是，就价格而言不能完全看待历史，还需要细化分开来看。

我国房地产市场有着明显的特征，个人总结为“快速上涨，长久高位横盘”。

2009年、2010年间，房地产市场大幅上涨，开始是一线城市，后来是二三线城市，最后席卷全国。房地产价格不同的地区出现了不同的上涨幅度，50%、100%。

由于房产价格短时间的大幅上涨，很快限购、限贷政策落地，抑制更多的成交量，促使供需关系平衡。

并且，增加商住土地供给，在多重影响干预下，房地产价格逐渐走稳。

2011年-2105间，在大量房产供应的背景下，还出现了部分城市的价格略微下跌。从价格走势讲就是“高位横盘”。

从走势的特征来看，个人总结为“快速上涨，长久高位横盘”。

2016年、2017年，房产价格再次出现了大幅上涨。不同于2009年时，这一次开始于二线城市，在席卷一线城市、三线城市、全国。

而之后呢？在大幅的价格上涨之后，史上最强限购限贷出台，并且增加商住房产，一方面抑制旺盛的需求，另一方面增加供给。

所以，2018年时，房产价格得到了一定程度的抑制。

那么，如果从房产价格的走势特征来讲呢？未来房产价格会出现大幅的上涨吗？

至少近几年不会，不会出现房产价格的大幅上涨。

房产价格没有了优势。还有租金呢？

如果将现在房产总价格（包括装修费用）对比市价租金，年回报率低于3%，甚至一些地区低于2%的水平。

那么，在对比8%-10%的实际通货膨胀率。房产，能够更好的抵御通胀吗？也就不能。

要说未来几十年呢？短期看金融，中期看土地，长期看人口。未来几十年里，如果城市的人口常年属于净流入状态，虽然现阶段不能更好的抵御通货膨胀，但是未来因为需求的关系，价格也会有着一定的上涨幅度。

就三五年而言，房产不能更好的抵御通货膨胀。

作者不易，多多点赞，十分感谢！

感谢邀请：我作为房地产专业人士，现在可以明确的告诉你，买房要买核心区的房子可以抵抗通货膨胀。

老百姓的投资渠道太窄了。十年前，闭着眼睛买房，大家都赚大发了，那时候的房地产是普涨。

现在没有专业知识，搞房地产投资，只怕只亏不赚，一不小心就套牢了，房地产的投资红利已经消失了。

但也不是全部，也有可投资的部分，那就是人口进流入的超一线城市，比如上海、北京、深圳和广州。

这几个城市 ，我最为看好的是广州。广州的楼市还是较为理性，没有爆跌，也没有爆涨，一直平稳而理性。这也许也跟广州人的性格有关，低调，务实。

那么广州还有那些地方可以称为价值洼地呢？与珠江新城一路之隔的越秀区。广州珠江新城CBD高档楼市，价值最高，已经涨了一波，居于高位，已不适合再入场。

为什么会推荐越秀区呢？大家也听说这么一句俚语“东山的少爷，西关的小姐”，以前的东山就是现在的越秀。越秀区首推五羊新城，五羊新城是个老城区，名校林立，交通便利。

现政府正实施旧城改造工程，五羊新城将打造广州中央商务区数字传媒集聚区，超级国际都会，五羊智慧新城，磅礴的气势，绝不亚于珠江新城。

五羊新城的老业主们已经纷纷调高价格了，现在旧楼均价从之前的4万/平方米，涨到6万至7万/平方米。

投资就是投资未来，如果想快速赚钱的话，就不是投资，而是投机。投资考验的不仅仅是眼光，还有个人的心理素质。

若无长线投资的心理准备，建议还是把资金作定存，或做一些风险小的理财。但是跑不跑得过通胀就是两说了。祝君好运！

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过去买房，可以抵御通货膨胀，未来买房，基本上可以跟通货膨胀的同期，但是买房会利用到杠杆，那么在通货膨胀的路上，可能要考虑成本，举一些很简单的例子，假如你买了160万的房子，按揭100万，按揭20年，每月还款6500左右，总的利万55左右，相当于20年后，你的房子是210万买的，如果那个时候房子值210万，那么相当于没有通货膨胀，也没有抵御通货膨胀，而是刚刚好成本。

假如到时候房子涨成了420万，基本上可以抵御通货膨胀，相当于翻了一倍，但是房子又回随着时间的推移，价值出现递减，虽然没有增长的那么快，但是也要把这方面的考虑进去，相当于成本，所以房子真实能抵御通货膨胀的概率，需要进行精确的计算，理论上应该怎么讲呢？

上理论房价的增长，和的经济增长速度，基本上是等于同步的，也就是说今天的房价，一定是20年前房价和今天房价，对应的是20年前的经济形势和今天的经济形势，比例差不多，通过膨胀的差距就是贷款利息，会增加我们暂时的房价，只要你进行了按揭，就等于房价增长了40%以上，用透支了今天40%的房价，来抵抗20年后的通货膨胀，一定会有一点点差距，不过不大，但是非常值得。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。