为什么开发商手里最后都会留一两套房子？

一般情况下，一个楼盘开盘总会留下几套房子，这几套无论格局、采光或者楼层都是相当好的房子。那究竟是为什么呢？

我有一个朋友在房产公司做项目经理好多年，所以对这个问题有相当的发言权。

一:留几套房子是必须的，因为如果有外单位领导开口买套好点的房子，必须要双方皆大欢喜，中国的国情就是这样，都懂的，下次有事求到人家好说话。还有留出几套给高管，或者应付高管的七大姑八大姨之类的。

二:就是一般只要资金不是太紧缺，房产公司开盘前会留出几套位置极好的房子以及沿街的商铺，因为后期可以更高的价位卖出。万一资金紧张还可以抵押贷款，不至于陷入困境。也有房子压手里出不了手的情况，那是因为房子位置或格局不好，顶楼或者户型不方正，最后只能白菜价甩卖了。

三:就是开发商惯用的一个伎俩:捂盘，本来好多房子呢！就告诉还有几十套，人为的制造抢购现象，在加上一些训练有素的专业的销售人员的怂恿，让一些只是想看看的购房者也开始下手了。如此循环，开发商赚的盆满钵满。最后偷偷的告诉大家一个小秘密:如果看上某个楼盘，又挑不到满意的房子，就找一下负责本楼盘的管理人员吧！有熟人好办事大家都懂的。

这个问题我以前和一个开发商高层交流过，他也说的很直接，说白了就是捂盘，一般还不止一两套，大部分都是十几套甚至更多，把最优质的房源留起来以后卖高价，当然也要看这个楼盘好不好卖，一般不好卖的就不会有这种情况。

捂盘什么原因呢，那当然是想高价卖出去咯，当购房者以为这个楼盘已经卖完了的时候，置业顾问或许就会给你来个电话，说他们有一套房源退出来的，是其他顾客贷款贷不下来或者其他原因退出来的，但是如果要买这套房子就得加几万块，而且这套房源朝向各方面都是最优质的，一般很多购房者就会愿意买单。

而且还有个原因，这样做可以给购房者制造一种假象，以为这个楼盘很好卖，大部分人都喜欢跟风，觉得卖的好房子就肯定好，总之开发商套路还是蛮多的，我们普通购房者买房子的时候一定要擦亮眼睛。

我是成都房产人柚青，关注我分享房产干货，希望我的回答能帮到你。

不要小看这几套留用的房子，对于开发商来说，大有用处。

随着世界经济全球一体化的进程加快，我国人民生活水平逐渐提高，经济发展水平不断加强，居民消费水平亦逐步得到改善。一个突显的社会问题，也引起社会的关注——房价。然而，房价的水涨船高而引起的一场“买房热"也席卷而来，手里有房的人就象征着一种身份，那么，为何开发商手中会留下一两套房子呢？

对于这个问题，大家充满疑惑，今天我们不妨来聊一聊，开发商有一两套房的用处

在我国房地产行业中，房子基本可以划分为两种，一种为新房市场，另一种为二手房市场。

新房市场炽手可热，人们都抢着买新房，虽然价格昂贵，但能拥有一套属于自己的楼房，也是普通人的梦想，而二手房就不同了，无论是房子的质量还是样式，都不如新房。

我们回到正题，为什么开发商手中会留下一两套房子呢？

当一座楼盘开盘时，如果你有亲戚或者朋友是开发商，他手里一定有多余的几套房子，我认为，有以下几点原因：

001：搞好与客户之间的关系，维护关系网，特意留几套

开发商是一个人人喊打的生意人，因为房地产是一个暴利行业，而房子又是我国最贵的一件“商品”，作为一个生意人，开发商也需要维护关系网，维护客户，那么，想要和客户搞好关系，就需要一定的“手段”，比如说，留几套位置好的房子。

实际上，这也是房地产行业中的“小动作”，这几套房源，即使有钱，也未必能买到。

002：将这几套房子作为抵押，给施工方、承建方付尾款

开发一处房产不是一件容易的事情，需要施工方、承建方，开发商需要大力配合，才能将房子顺利出售，前提条件是，开发商得有钱垫资，或者先欠着施工方和承建方的钱。

如果，开发商资金周转不灵，便需要用房子做抵押，也叫作抵款房。

工程抵款房是一种房屋的实体，是把它折算为货币后交给工程建筑方的房屋。我们都知道，房产开发商在工程结束后必须将工程款全额交付给施工方，但是，由于种种不能及时结清款项的原因，导致施工方有时不能及时拿到这笔款项。

为了双方共同的利益，在双方同意的基础上，房产开发商将部分房屋作价交给施工方替代工程款，这些房子就叫工程抵款房，而且，工程抵款房，价格便宜。

法律上规定：如果开发商未偿还债务，建筑商、材料商也无权直接销售该房屋，因此，需要查明拟出售房屋的产权系归开发商名下，还是已经过户到建筑商名下，若产权仍在开发商名下，则购房者还需与开发商签订购房合同。工程抵款房是和开发商签合同，若工程抵款房没有被查封、设定抵押权、也没有其他买受人主张权利。

003：还有一种情况，这几套房是瑕疵房

这些瑕疵房源在楼层上、户型上和朝向上，都不是特别好，手头紧的人一定会选择这些房子，毕竟，不管房子瑕疵有多少，总归是一套房子。

总之，以上这三点原因，就是为什么开发商手里都会有一两套房子的原因。

我在物业公司工作，新房交付后的，空置房就是开发公司预留的房子。一般10-20套不等。因为每月客服，保洁得巡检这些空置房。看看设施，房屋表面及卫生清理。去年年底，为了完成集团公司的销售任务，这些房子全部抛售的，也是为了新建楼盘的促销活动吧！

为什么预留房子？我觉得有一下原因：

一、给有关系，门路的公司及个人留售的。还有个别需求留下的。

二、和上面说的，为了促销活动留下的。

三、有计划的各个楼盘都有预留的房子，等房子涨价了，再高价出售。

四、内部人员的福利房，奖励房。

五、政府或单位的指定留下的，比如职工宿舍统一安置，单位的福利分房等。

最后，房地产开发公司预留房子也是一种公司立足发展的对策，一种房产销售的手段。到一定时候，它总会进行处理，它不会积压在手里太多，因为她盖房子的目的就是挣钱和发展！

一般情况下，一个新楼盘开盘后，总会有几套房子是留下不卖的，这里面的原因有很多。

一、抵押贷款

有些开发商会留下一小部分的房子用来以后做银行抵押贷款，最后留着的房子都是地段好、房型优、保值高的好房子。开发楼盘是需要大量资金，没有资金投入就无法启动项目，所以很多房产开发商都会向银行进行贷款，这样以防资金不充足的时候，可以抵押给银行，这样也会有更多的资金来进行下面的投资开发，也为下个楼盘的开发做足准备储蓄资金。

二、优质房等升值

像主城区中心品质高端楼盘，开发商都会把户型好、采光好、楼层好的房子留到最后。开发商会对外声称房子已经售空，其实他们是留着好房慢慢卖，根据房价的上涨趋势最后房子的成交价格肯定是比原价卖的更高，这就是开发商的一种经营手段叫捂盘。现在很多城市开发商都会选择与二手房中介公司达成合作，这样可以省去广告宣传的费用，然后中介公司根据成交的客户从开发商那里拿抽成，但是好的房源开发商还是紧紧攥在自己手里，留着慢慢卖，这种优质房源开发商不会和中介公司合作，因为好房源不愁卖不出去，相反还会涨价再卖。

三、奖励员工

还有一个方面就是开发商会激励公司员工会把手中预留的房子进行内销或者是为了人情留给需要的人，内销是为了激励公司员工有利于增强员工的凝聚力，员工的业绩良好或者对公司贡献特别大的，开发商往往会给一些福利作为奖励，而房地产的奖励就是一些购房的优惠，所以开发商既赚了钱又赚了口碑。

四、“房子不好”

当然还有一点就是开发商最后压在手里的房子，可能由于质量有问题、楼层不好、采光不好、户型不好、格局太差等等原因，导致这几套房子一度卖不出去，最后开发商只能压在手中卖不出去。就算是交房，也有可能客户不满意导致退房。

购房者在去售楼处看房时被告知一些楼层好的房子已经都没有了，这可能是售楼处的一种手段，有的开发商会把房子进行比较，把各方面条件较差的房子先出售掉之后再进行售卖好的房子，因为好房不愁没人买。

无非是两个原因：利益和人情往来，归根到底还是利益。

这其实是约定俗成的潜规则了，大凡好点地段的楼盘，都是这样，无一例外。

不要问我为什么晓得，亲身经历过几个案例了。

捂盘

一 利益——财帛动人心

上周的时候，陪两个粉丝去了金沙看房。

那房子是去年就卖完了的楼盘，现在还剩下些130以上的几套尾盘。

你如果真的以为就是这些大户型的尾盘，那就太天真了。

粉丝和开发商老总，有着非常铁的关系。我们打着去看尾盘的名义，实际上是去看115户型和118户型的。

开发商老总明确说了，115好118的还有几套留下来的房子，15楼，19楼，全是好楼层。

为什么留下来？

去年的时候，单价二万七八，留一套下来，现在已经三万三四了，不仅原价能卖，还能有几十万的茶水费，本身又没有备案的房子，简直不要太好操作了。

财帛动人心

不缺钱，放个大半年，多七八十万进账，难道不好吗？

二 关系——人情往来的社会关系

再给大家说个真事，大概是去年的时候，八里庄有个楼盘开盘。

我有个亲戚，等那个楼盘好几个月了。当时整个楼盘就4套上跃，他们就住附近，一开盘就过去了。

结果销售直接说，上跃没有了！

他们明显不行，后来拖了关系去查，终于知道了情况。

4套房子，两套开发商老总送给了当时帮忙拿地的领导，一套开发商给了公司一个股东，一套留给了开发商亲戚。

这个也可以理解，中国办事需要人情往来，你帮了我，我自然懂的意思。

高层

当然，如果一个楼盘比较好卖，一般来说，开发商也会捂盘更多，就是留下十几二十套，到时候待价而沽。这个很正常，比如资金不紧张的，留个半年大半年，结果每套多卖个七八十万，十几二十套房子就是上千万的总价了。

我想，这个比绝大多数生意都要好做的多吧？

当然，我说的这些都是地段比较好的楼盘，一般的楼盘大部分也会有多余的房子，有的是退房的，有的是代持更名的，有的是内部员工待价而沽的。

其实观察员觉得很正常的，换做你我自己建的东西，自然要为自己留两套好的下来，人性如此，也是社会正常现象。

不止一两套房子，至少有5%-10%的房源。

当一栋新楼盘开售时，开发商总会提前把一部分好房子留在手里，目的就是为了待价而沽，希望在一栋楼盘中赚取更大的利润。

开发商之所以会这么做，主要是出于三个方面来考虑的：

一：营造楼市销售火爆的状态

每一栋楼盘开售之前，开发商都会不遗余力的做出各种各样的营销活动，恨不得让当地所有的居民都知道楼盘开售的事情，即使房子的数量只有200套，却想要引来2000多个潜在的客户前来楼盘参观。

为此，有的开发商甚至会花钱雇佣一些临时工，假装客户跑到楼盘销售点排队看房，从而制造一种楼市销售火爆的态势。

其实，开发商这种做法就是迎合了大多数人的随众心理，如果一个楼盘的大门前客流稀少的话，就给会人一种楼盘难卖的感觉，反之，如果一个楼盘的大门前人山人海排长队的话，就会让人觉得房子是供不应求了，很多购买者就会迫不及待的跑去凑热闹。

然而，当客户向楼盘销售人员打听情况的时候，得到的答复几乎是如出一辙的，就是绝大多数的房子都已经卖出去了，只有少数的房子还在待售，再不买的话就没了。

其实，这就是开发商的一种套路，目的就是为了让购房者觉得整个楼盘的房子已经卖出一大部分了，实际上开发商的手里还留有一部分房子，只不过暂时不会拿出来而已。

二：留给熟人的

从事房地产开发的商人，在生意场上肯定有很多的人脉关系，从材料供应商、建筑公司到装修公司，小到包工头，大到同行业的老总，少说也有几百人。而这些人的手里都比较有钱，也更热衷于购买房产，要么用来当作投资，要么用来居住。

因此，每当有一个新楼盘开售的时候，开发商就会提前把一部分好的房子留着，等到熟人想要买房的时候就可以拿出来，这样的话，既不会耽误楼盘的销售，也能顺带送一个顺水人情，百利而无一害。

除此之外，还有开发商的亲戚以及公司高管的熟人等等，也都会想尽一切办法来购买最优质的房子，正所谓“肥水不流外人田”，同样是卖房子，自然是要把好房子留给熟人了。

三：待价而沽

新楼盘开售的时候，开发商会根据房子的建造成本来对市场价格做出一个预估，与此同时，还会根据房子的销售好差程度来判断房价的走向。

如果开发商在卖房子之前就标出一个很高的价格，那么很可能会影响整个楼盘的销售情况，如果把房子的价格标得太低的话，即使全部卖出去了，开发商也很难赚到更多的利润。

那么最好的办法就是，先把一部分好房子留在手里，看其它房子的销售情况再做判断。如果楼盘销售情况良好的话，等到其它房子都差不多卖出去的时候，就可以把好的房子以更高的价格卖出去。

如果楼盘销售情况不好的话，就可能会导致楼盘的房价下跌，那么前期买房子的客户就会觉得吃亏了，从而对开发商心生抱怨，甚至会和开发商闹矛盾。这时，开发商就可以通过抛售一部分好房子来提高房价，稳定市场，只要价格合适，好房子还是很容易卖出去的。

打个比方，同一个楼盘的房价是5000元一平，如果开发商把其中几套房子以5500元一平的价格卖出去了，对于已经买了房子的人来说，就会觉得房子已经在涨价了，哪怕自己并不打算卖房，也会觉得心里开心，对于还在观望的人来说，就会觉得这个楼盘的房子还有一定的升值空间。

总结

总的来说，开发商都是生意人，留一些好的房子在手里，就是为了自己的利益而考虑的，这样的做法是很符合楼盘销售的商业逻辑，还可以让开发商在卖房时拥有更多的回旋余地。

一，这是开发商的商业模式，也是一种套路。二，楼市开盘，告诉购房者，已售完，其实还有好多套房子闲着呢。三，这些房子都是好房源，阳光充足，是抢手房源。四，他们在宣传房子全部售完，是在大力宣传房源好，质量好，又是好地域，还有学区房，从中可以增加房价，这也是开发商的一种策略。五，有的好房留下来，是来处理人情世故的，也是为了他们的顶头上司，主管部门准备的，还有他们的直系亲属定制的。

这也的确是这样，我见到的开发商也都是这样，在每个楼盘销售完毕后，手里最后都会有几套套房子，这几套房子可能不是一两套，而可能有好几套。

对于一个和房地产打交道的人来说，这是见怪不怪的事情了，而对于不和房地产打交道的人来说，就有些疑问，这房子不卖，也就不能变现，这不合适吧，你知道开发商这么做是为什么呢？

是不是开发商捂盘呢

开发商把房子修建起来干什么？当然是为了销售，变成现金，如果开发商把这几套房留着，那房子就不能变成现金了。你知道开发商融资成本大概在10%甚至更高，能够尽快的卖出，不但节约资金成本，而且能够把收益转移到其他需要资金的地方，减少资金压力。

开发商捂着这几套房不出售，对自己有什么好处吗？有的人说，捂着以后可以卖高价。也不否定这种思维。10年前一个楼盘，早上醒来价格可能就会上涨1000块钱，那时候房价是疯狂的。

在10年前你的这种说法我觉得还有道理，而今天，一个城市的房价三五年都不涨价，比如重庆，到现在已经3年多了，房价还是稳着的，开发商每天至少10%的资金成本，要把应该变现，减少资金压力的房子捂着三、五年后卖高价？这可能是脑洞大开了。

销售的黄金期已经过了

我们在到超市购物的时候有没有发现一个问题，即使超市很多购物的人，在晚上8点后，有些商品还是卖不完，还是有剩余的商品搁置在货架上。这最典型的是熟食摊位，在下午7点钟甚至6点多就开始打折销售，到8点或者9点超市打烊的时候，这些熟食摊位的食品都没有销售完。

同样的道理，一个楼盘的销售也是这样。

一个楼盘的销售高峰期已经过了，整个楼盘的房源销售到一定程度的时候，总是有那么几套房子还是卖不出去。

从买房人的角度来看，这个楼盘售房部人都没有，也没有销售的迹象，这房是不是已经卖完了哦。

销售工作已经结束了，房子已经卖完了，即使你是一个购房的人，也很少会到这售楼部去问，是不是还有房子在出售，你可能更多的是选择购买这个小区的二手房了。

如果你了解到这个楼盘还有几套房在卖，你可能也会觉得，剩下的几套房是别人选剩下的房源，肯定不是什么好房子，这时候你也不愿意接受这些房了。

从开发商的角度来说，楼盘的销售高峰期已经过了，就只剩下一些不多的尾房了，剩下这几套房子，你说做广告嘛，就只有这么几套，做广告的成本又比较大；不做广告，但还有这么几套房子没有卖出，进退两难。

从置业顾问这方面来说，已经是尾房了，也没有几套房子在卖了，绝大多数的销售工作也都结束，你还在这售房部呆着，有何意义？

这几套房子即使是你一个人卖出，你也没有太多的收入，于是，大多数置业顾问要么被分配到其他售楼部，要么就离职了，售房部置业顾问都没有，那你这房怎么卖呢？

买房的人认为，这楼盘已经卖完了；整个楼盘就只剩下几套房，开发商也不好推广；售房部卖房的置业顾问都没有，这房当然就卖不出了。于是，在你看来，开发商手里总是有那么几套房留着。

从以上我分析的几点来看，

每个楼盘卖剩下的几套房，开发商是很愿意把它卖出的，但开发商在这个时候是是心有力而力不足了。

最重要的一点是，剩下几套房或者十多套房，开发商真的没有积极性再去推广，即使是推广，买房人到售房部来看房，也没有几套房在卖嘛，一旦没有买房人需要的房，你这推广不就是没有意义吗？

剩下的几套房或者十多套房，开发商一般是委托附近的中介公司出售，中介公司有客户，开发商有房源，出售完成后，开发商支付给中介公司居间服务费。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。