刚贷款买了套房，是基础利率上浮10%买的，如果过两年利率打85折了，怎么办？
首先感谢邀请！
贷款合同签订的是基础利率上浮10%，那么直到贷款偿还完毕之前都是基准上浮10%，贷款利率只随每年的基准利率变化而变化，上浮比例不会发生变动。
而如果过两年利率打85折也就是实行贷款基准利率下浮15%，与您的贷款是无关的。如果也想享受85折优惠，只能把贷款全部偿还完毕，然后重新申请，不过重新申请房屋的价格会以市场公允价格重新评估，而不是以购房合同价格为准。
希望能帮助到您。
欢迎关注，评论，转发！
当前部分城市房贷利率仍较高，放款周期超过4个月，在满足合理资金需求的引导下，后期有调整的空间，预计2021年年末市场市场将继续回调、放款速度加快，也就是说12月房贷利率继续回调、放款速度加快，预计2022年房贷供需关系将回归正常。房贷在基础利率的基础上上浮10%，说明是商业贷款，因为公积金贷款不执行利率上浮。房贷利率变不变，关键看购房合同中有关利率的条款是如何约定的，是固定利率还是LPR。其实央行早已定调，在2021年第三季度的例会上，央行提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
2021年11月10日，央行发布了个人住房贷款数据，据数据显示，10月全国个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月增加1013亿元。这说明了什么？说明部分城市开始放松了信贷政策。自从10月房贷利率出现年内首次环比回调后，2021年11月利率再次下降，信贷环境继续改善；放款周期自4月以来首次缩短，银行放款力度加强，房地产市场的合理资金需求正得到满足，这有利于改善市场预期，促进市场成交筑底回升。
我们知道，2021年10月，全国100个城市首套房贷款平均利率为5.73%，二套房贷款平均利率为5.99%，与9月相比下调了1个基点，这是2021年年内首次环比下降。其中，包括广州、佛山、深圳、湖州、中山、无锡、洛阳、漳州等20个城市的房贷利率出现了下调。例如，广州的光大银行将首套房贷款利率下调至5.60%，下降了40BP；广州银行也将首套房贷款利率下调至5.45%，二套房贷款利率下调至5.65%。
2021年11月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，至此，LPR已连续19个月维持不变。尽管LPR持续保持稳定，但11月多城房贷利率有所回落。
据行业相关数据显示，11月全国100个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点；二套房贷利率为5.96%，较10月份回落3个基点。本月平均放款周期为68天，较上月缩短5天。百城中约有30%的城市下调房贷利率，数量较10月有所增多。
主要包括长三角城市群的嘉兴、盐城、湖州、南通、金华、绍兴，粤港澳大湾区的惠州、东莞、佛山、中山等。其中，大连、绍兴和苏州，首套房一口气下调了30个基点，郑州、南通、南昌、东莞、温州、珠海也都下调了20个基点以上。有部分城市还针对刚需给出了优惠利率。例如杭州的中行针对首套房的家庭，将贷款利率下限下调至基准利率的0.7；同时据国有银行业内人士预测，大部分银行针对首套房或结清的改善类住房或将给到9-9.5折的利率优惠。
同时，百城中超过60%的城市放款周期缩短。柳州、南通、北海等城市放款周期缩短20天以上；盐城、绍兴、东莞、中山等利率下降的城市的放款周期也同步缩短。据业内人士表示，上海、南宁、芜湖、烟台、郑州等城市10月的房贷放款速度比9月有所加快。比如据上海的一位中介表示，银行对新房房贷的放款时间已由此前的半年缩短到了现在的3-4个月，不过二手房房贷没有变化。
在监管层对房地产领域信贷纠偏过程中，预计后期部分城市房贷利率仍有下调空间，但受房地产“三道红线”和“房地产贷款集中度管理制度”的约束，信贷放松整体空间相对有限。各银行在基准利率的基础上有权上下浮动，国内银行具体存款利率、贷款利率、公积金贷款利率，以银行实际公布为准，随着目前股份制银行相继上浮定期存款利率，利率市场化有启动迹象的情况下，各银行不同期存款利率都有不同程度的优惠，具体可以咨询当地银行。
目前，根据国家房地产相关政策和监管部门贷款集中度管理要求，银行机构按照“房住不炒”原则，执行差别化住房信贷政策，优先支持城乡居民首房、首贷等刚性住房信贷要求。
存量浮动利率贷款定价基准转换已于2021年3月1日已如期启动，如果固定利率转换为贷款市场报价利率（LPR），转换后的房贷利率将采用LPR加点的形式计算。加多少，取决于原合同最近的执行利率与2021年12月LPR的差值，差值可为负值。也就是说，对应原来签订合同时利率不同的浮动比例，可能会加点，也可能减点。
举例来说，比如借款人小明，刚贷款买了套房，是基础利率上浮10%买的，贷款日2021年8月1日，期限是20年。如果小明选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1+10%）=5.39%。2021年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小明这笔房贷的加减点数就是+0.59%=5.39%-4.8%，即加59个基点。此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，小明的这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。
转换后的房贷利率到底是多少？先确定三个时间——转换时间、重定价日、重定价周期。转换时间就是我们买房人和银行达成转换协议的那天，重定价日就是按新基准执行利率的那天，重定价周期就是每次重新定价的那天。
当定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。也就是说，如果重定价日为每年的1月1日，那么在2021年3月至8月末的任意时点转换，2021年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2021年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。
房贷利率的下调无疑将有助于减小购房者的买房成本，也能进一步降低购房者的还贷压力。要知道，房贷利率哪怕只是下调0.1%，对有些购房者来说，可能就意味着可以少付出几万的利息。假设贷款200万元，贷款年限30年，粗略计算可以得出，贷款利率5.7%和5.6%之间差了4.6万的利息。
对于楼市已经降温的城市，个人住房贷款的放款周期将有望加快，同时房贷利率也有望下调，这样刚需的购房窗口也有望逐步打开。现在房贷政策放松并非是大面积、全面放松，而是优先满足刚需性住房需求为主。所以房贷政策的放松，更多的是针对刚需，尽可能地给予满足，而在全国整体调控仍保持严紧态势下，调控政策虽存在边际放松的预期，但大幅度放松的可能性很小。只能说，对于刚需购房者来说，是一大利好消息。
总而言之，关于“刚贷款买了套房，是基础利率上浮10%买的，如果过两年利率打85折了，怎么办？我的建议是房贷利率变不变，关键看购房合同中有关利率的条款是如何约定的，是固定利率还是LPR。房贷利率建议转换为LPR，其实央行早已定调，在2021年第三季度的例会上，央行提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
大家好，我从事房地产行业已有十多年，擅长公用设备领域，欢迎您点赞关注支持我，我将持续分享更多房地产行业知识，解答您的问题，共同交流学习更多生活必备知识，谢谢您点赞关注支持我。
欢迎您在评论区发表自己不同的观点，谢谢您！若有其他问题，请您在评论区留言，我将知无不言，言无不尽，共同交流进步，谢谢您！
首先你要知道你的上浮10%是和银行另外签有合同的。只要基准利率4.9%不变，银行再怎么打折和你都没关系。
16-18年房价猛涨，市场热火朝天，房贷也因此吃紧，涨幅首套最高的达到了35%，所以综合来说你的10%已经算比较低的了。
19年央行降准落实，银行资金得到了补充，带来的也是房贷利率的下调。但这有一个过程，可能蔓延全国要几个月也可能几年，但总体的购房趋势是在降温的。所以如果房贷利率过高建议不要入手为好。
感谢阅读，喜欢记得点赞评论加关注。
我想说，过两年利率不会出现85折的情况，你的贷款利率也大概率不会发生变化了。我这么说主要是基于LPR新政的推出。
一、基准利率名存实亡
LPR新政在房贷领域的推行从10月8日起开始。届时房贷利率只有在LPR基础上加点进行，不会再出现打折或者下浮的情况出现。贷款基准利率虽然没有被LPR完全替代，但是贷款基准利率，尤其是5年期以上的贷款利率几乎已经名存实亡。
事实上基准利率从2015年10月到现在已经接近四年没有发生变化了，是国家最近几年没有在调控货币吗？显然不是的，只是国家已经慢慢地在放弃基准利率的调控，转而依靠法定存款准备金率。基准利率的调控太过刚猛，副作用很大，很容易出现大水漫灌的情况。
二、LPR具有较强的先进性
LPR是由18家不同规模，不同类别的银行发布自己银行贷款的定价，由全国银行间同业拆借中心去掉最高值和最低值，计算出平均值，每月20日对外公布。各省人民银行可以在此基础上确定各省的基础加点数，各银行可以根据自身经营情况以及客户的借款资质确定加点情况。
从这样的行程机制中可以看出，LPR具有较强的先进性。先进性主要体现在以下几点：
LPR每月公布一次，借款人的利率有可能每个月就变化一次。使得借款人的资金成本能够更加接近市场价格，更加公允。
各省情况不同，之前贷款利率的调整往往是全国性质的，以后的调控就是各省自行调控。
各家银行也有了市场定价权。可以根据自己的实际情况决定贷款客户的贷款利率。
三、LPR可以作为基准利率的替代品
10月8日以前办理的房贷利率想要变化，只有一个先决条件，那就是基准利率发生变化。10月8日以后房贷利率的变化主要依赖LPR的变化而变化。LPR与基准利率是两个完全不同的利率体系。有了更加精准灵活的LPR，国家调控房价就不会再依赖基准利率了。从这个角度来说，10月8日以前办理的房贷是大概率不会发生变化了。
法定存款准备金虽然相对温和，也可以灵活的定向降准，但其作用毕竟有限。LPR的出现则可以替代以前基准利率的作用，使得调控的威力更加符合市场需要，调控的范围更加灵活。
总结：
简单来说，基准利率大概率不会发生变化了，题主的贷款利率也不会再发生变化了。以后将是LPR时代，如果你同意，房贷利率的变化甚至可以按月进行。
如果你觉得我说的有道理，不妨关注我，银行研究僧。
买房是人生一大笔支出，大多数人都要向银行贷款。因为具体情况不同，所以不同时期不同人在银行的房贷利率都不一样。
现在的房贷基准利率是4.9%，但去银行贷款时利率要上浮，不同地区和不同银行都不一样，上浮10%目前看起来是比较低的了。可如果过两年利率打85折你也是无可奈何，之前房贷时签合同利率上浮多少就是多少。
如果你想房贷利率下降那么只能靠央行降息，把贷款的基准利率给降了下去，不然就算房贷利率打五折也不关你的事。
在我看来，如果上浮后的利率没有超过5.6%都还在承受范围，而且这也是无可奈何的事。房价以后每年涨幅或许缩小，但是你要过丈母娘那一关。
楼主贷款买了房，是在基础利率的基础上上浮10%购买的，说明楼主贷的是商业贷款，因为公积金贷款不执行利率上浮。而现在楼主担心过两年利率会打85折，其实楼主的担心有点多虑了，国家目前已经取消基准利率了，从今年10月8日起，新的房贷利率采取在最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，新政之后，房贷利率已经没有了参考以前的基准利率的说法，而且打85折的概率几乎不可能。
我国原有的贷款基准利率五年期及以上为4.9%，今年8月25日，央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整》的公告，根据公告显示，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。对此，央行有关负责人表示，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），仅比原基准利率4.9%下调了0.05%，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
不过，即使10月8日后执行新的定价基准利率，但是短期内地方央行会通过调整房贷加点的方式保持跟新政前利率水平的相对稳定，使居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。在国家坚持“房地产去杠杆、房住不炒”的大背景下，即使后期LPR利率下调，商业银行实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计实际执行的贷款利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。
因此，楼主的担心有点多余了，房贷利率是不会轻易打折的，我国的管理层会通过房贷利率调控让更多的钱流入实体经济，而非继续流入房地产市场，避免房地产市场过热，所以房贷利率短期内下调是不太可能的事情。
点赞关注我，了解更多的投资理财干货。
千万不能买，房价下跌厉害了，我们这下30％，没人要，挣钱不易，别被骗了，或许今年200万的房子，明年只值150万了，上私立学校比买学区房划算多了，不要被房子绑架了按现在的房价算，二线城市一套房三百万，租金每月也就五千元，五十年回本，这还没算三十年贷款利息二百万，不划算
现在银行利率基本都要上浮，先办下来吧。等利率打折的话，再换银行。中间缺资金的话。找个垫资过桥资金就OK了。去年国家金融办又提出，房贷跨行转贷，后面看吧。资产证券化，对于我们的房贷也算个资产包。按时还款不预期，作为优质资产包，很好转的。也许再过几年你要转的时候，贷款支行给你都可以直接转了。