开发商一楼赠的小花园是否是虚假宣传？

开发商赠送给一楼的花园是否属于虚假宣传，不能笼统的认定，要区分具体情况而定。

根据《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。这里说的很明确，以下两种情况所指的绿地不属于小区业主共有：一种属于城镇的公共绿地，另一种就是已经明示属于个人所有的绿地。

由此，我们可以通过以下特征来区分一楼的花园是属于实际赠送，还是属于虚假宣传。

1、专属私家花园的特征

一般情况下，开发商实际赠送的花园具有以下特征：

（1）房屋交付时，一楼的花园已经清楚地由开发商统一使用围墙、栅栏等固定设施进行了围挡，并设有明显的花园进口，或者花园有直通室内的入户门。

（2）房屋销售合同的附件施工平面图图纸上有明确的花园四至范围标识，并已经清晰注明为“私家花园”。

只要具备以上两个条件，开发商所赠送的花园就属于一楼业主所有，尽管这个花园的面积不会出现在产权证上。

2、伪赠送的花园的特征

开发商虚假宣传赠送的花园，一般有以下特征：

（1）所谓的花园空地没有围墙、栅栏等实体材料进行围挡；或者虽有围墙但没有入口，也无法由室内直接进入围墙所围成的场地。

（2）“花园”只是利用灌木树墙在房屋墙体周边围成了一个较小绿化空地。

（3）商品房买卖合同的附件施工平面图上没有花园的四至范围，也没有明确标注“私家花园”字样。

因此，在买房时首先要通过施工平面图来识别，不要轻信开发商置业顾问的口头承诺，一定要以图纸为准，避免买到伪花园洋房。

记住，做事有证，有据，赠也要合法，合规的手续，玩嘴不行！???以免上当。赠的东西是无条件，还是有条件？

感谢悟空问题的邀请!开发商买一楼赠送花园，是否是虚假宣传？这个是不能一概而论的。

一楼的房子由于楼层低，通风不好，采光也差，并且房子容易潮湿，有时小老鼠都会光顾。一般情况下，一楼的房子在整栋楼里边是比较难销售出去的，降价太多，开发商不挣钱，不降价，资金不能尽快的回笼。故才有了买一楼赠送花园的促销方式。

对于一楼赠送花园是否为虚假宣传，这个就要看当初开发商，在规划设计方案阶段，对于一楼户型花园里边是否有明确要求，如果当初建筑设计时，就有规划出一小块地方作为一楼的附带花园。这种情况，就不是虚假宣传，因为人家宣传的东西，是合法合规的。

但是，对于开发的楼盘在设计阶段没有考虑附带的花园，而是后期为了一楼房子好销售，而自行采取的一种销售模式，那么就是虚假宣传，因为它的存在没有合法性。后期如果经当地城市监管部门查验后，是需要拆除并且还原的。因为，在规划设计时没有明确使用权的地方，一般都是公共集体所有的。

作为我们购房者，在买房过程中，对于一楼带花园的房子，最好让开发商或者销售顾问提供能够证明这个花园经过规划部分认可的图纸或者文件。这样的话，就算我们后期对花园进行了功能改造，也不会牵扯到纠纷之中。

因为很多地方都存在这样的问题，一楼带花园的住户，把花园收拾好之后，有的业主就会打电话举报，说一楼空地的部分是公共使用空间，不能作为一楼住户私自占有。

所以，我们在购买之前，一定要谨慎，要做好相关文件资料的收集，这样才能保证后期自己的付出不会白流。

虚假宣传是铁定的。

1、首先，我普法一个专业概念，“绿地率”。任何一块土地在开发前，政府是严格规定了小区中的绿地面积的，控制的数据就是绿地率。

这个指标属于政府严格控制的一个指标，在项目竣工前综合验收也要严格控制。

2、开发商为了多出建筑面积多占建筑用地，一般情况对绿地率就是刚刚及格而已，不会多建。也就是说绿地面积占小区总面积的比例必须达标。这个指标对于大部分小区来说都是勉强达标而已，几乎没有余量。但是小院如果划给了全体一楼住户，那么这个绿地率是铁定不达标的，在规划验收时也通不过。

3、可是，对于带电梯的房子来说，一楼最不好卖。只能赠送一个小院，不但好卖而且可以加价卖。怎么解决这个矛盾呢？

4、于是，开发商玩了一个损招：报规的时候没有体现这个小院（规划局也就不会批准小院），建设后也没有，验收的时候也没有。直到验收结束、在交给业主之前，再把小院做好，规避了政府验收。

5、一般的业主住进来后都是多一事不如少一事，知道公共绿地被开发商私自划给了一楼，大家也没人挑事（毕竟木已成舟，胳膊拧不过大腿）。但没人说不代表这是合法的。这两年政府的管理不断加强，已经有不少小区被拆除小院了。另外，谁也不能保证其他业主都这么温顺，一旦矛盾爆发有人举报，那就是一楼必输。拆除和罚款就是必然的。看一个截图：

总结：小院在报规划审批（俗称报规）的时候是没有的，在总平面规划图中也不体现这一项，所以小院属于违法占用公共绿地资源。

但如果没有小院一楼是很难卖的。于是小院成了开发商为了吸引人高价买一楼而出的擦边球。

管得松的时候或没有人计较的时候还没事。如果政府整顿市容市貌（小区里也管）、或者有人投诉开发商侵占公共绿地，一旦你这个小院就会被定性为非法占地，不但要拆除还得罚款。到时候可就是赔了夫人又折兵。

看开发商的规划设计，有的开发商一楼确实是赠送可使用，包含了土地面积，有的就是为了揽客，虚假宣传，只能有使用权

我认为这个是一分为二的，有的就是真的可以带一个小花园，大部分是虚假宣传，因为在一楼，不赠送，院子里的地方肯定比楼上的人用的多。