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商铺170万,全款购买,一年租金14万,划算吗?

提问时间:2023-07-05 11:38关键词:

商铺170万,全款购买,一年租金14万,划算吗?

点赞1、普洱市 网友:便便神

我自己有两套商铺,一套上海,一套苏州,目前都是50%首付,50%贷款,以租还贷,每月有所盈余的状态。所以可以给你一些建议!

商铺的投资就是看租金回报率的,因为商铺的买卖交易税费太高,自身的升值所带来的收益可能非常低,因此,租金第一,地段第二,其他的都是辅助考虑!

第一个重点:为什么说商铺以租金回报率为主,而不是看升值率呢?

一套商铺想要卖出,要交这些税:

1)营业税:(评估价-原价)*5.5%

2)土增值税:(评估价-原价)*30%至60%(注:点税率四级累进按差价越 税率越高税率别30%、40%、50%、60%)

3)个人所得税:(评估价-原价)*20%

从中,我们可以发现,占比最高的就是土增值税!

假设你的商铺是170万买入的,到时候涨到350万想要卖出,其中的180万升值的空间要交去整整一半左右的增值税,是不是非常恐怖???

第二个重点:我们来看一下你这套商铺的租金回报率!

知道了这个道理,那么我们就来算一笔租金回报率的账!!

商铺170万,全款购买,一年租金14万,意味着你的租金回报率就是14万÷170万=8.2%左右,我觉得,租金回报率OK!

因为一套合格商铺的租金回报率必须满足6%以上!道理非常简单,现在市面上的保本理财都能够做到6%左右,商铺投资成本那么大,如果连这个都跑不赢,还有投资的必要吗?况且后续的麻烦事还特别多。

第三个重点:在满足租金回报率之后,我们就要考虑其他几个方面了:

1.必须能够重餐饮,因为现在电商冲击很大,但是餐饮和体验类消费还是离不开实体,所以能够重餐饮的铺子将直接决定了你出租率和租金回报率的因素!

2.一楼沿街的底商,从出租率和租金回报率来看,地段好的铺子都会比相对较差的铺子更受到欢迎!买商铺不比买房,有时候差十几米,甚至差一个楼层的价格都是天壤地别的!

3.不要买包租形式的商铺,里面的猫腻太多!

4.买离自己家近的商铺,这样一来管理起来更方便,有问题也能第一时间到达!

5.尽量不要买商场类商铺,如果一定要买记得买大品牌,有实力的!要不然很容易成为“鬼城”!

第四个重点:实体商铺有前景吗?

如今的人们都不太喜欢逛街了,大家都网购,中午叫外卖。于是商业地产的价值下滑,房价下跌。原先单纯投资商业地产的人,不仅没有收到超额收益,反而资产损失点点。

但是任何互联网的发展都离不开实体,如果脱离了实体,这些都是虚的!并且我们观察日本这样的发达国家,也不是实体干掉了电商吗?

所以说,商铺投资还是要眼光放长远,十年前实体被电商冲击,但是谁又能保证十年后,实体不会卷土重来呢?要知道,任何投资都是有周期的!

第五个重点:贷款还是全款?

不差钱可全款,省心!有更好的投资资源,或者差钱,可贷款!

那么我们来算一笔账:

假设一个商铺的总价为300万,贷款150万的月供为16200元左右。

那么以7%的商铺租金回报率来计算:

300万的商铺一年就是21万;

一个月就是17500元;

完全覆盖了月供还款,还有结余。

这就是利用银行贷款,帮你赚钱的方法之一,有那么好的资源,为什么不用呢?要知道银行5%左右的贷款基本都是指的房贷,这是一种良性贷款,也是老百姓能够在目前市面上找到的、最合理、最好、贷款时间最长、利息最便宜的借钱方式了。

所以,懂得利用贷款去投资,去增值,给财富加油的人,其实更容易财富自由!

总结

不得不说的是,商铺“一铺养三代”的时代已经结束了,但是好的商铺“一铺养一代”还是没有问题的!

只要你的商铺能够满足一个合格的租金回报率,并且地段,人流还有其他的辅助条件都成熟,那么是完全可以投资的!

当然了,如果你并没有满足这些必要的条件,而是因为商铺便宜去盲目买入,那结果很有可能就是“三代养一铺”了。

所以,投资商铺,眼光要犀利,更要耐得住性子等待好铺子的出现。而你这套商铺170万,,一年租金14万,从回报率上来看,没问题!

?点赞关注我?带你了解更多财经和投资背后的真正逻辑。谢谢您的支持,一家之言,欢迎批评指正。

点赞2、许昌市 网友:兜兜糖

商铺170万,一年租金14万在目前这个市场下应该是挺划算的。但是要考虑几个问题:

1.商铺的地理位置,一个商铺的地理位置关系到他以后的发展,一般商铺最好选在临街的闹市区或者商业区,如果在社区附近或者写字楼个人认为没有什么必要。

2.租给什么样子的群体,商铺这种一般第一家做的不好,会影响到以后的收益,容易租不出去,内行的有的就比较看重风水不容易租,外行租了又是倒闭,就是一个恶性循环。

给你举两个我亲身经历,某四线小县城全款100万买了吾悦广场外围的一间店面,宣传的时候一个月可以租多少多少钱,实际买下来已经空置了第三年了,第二个就是社区旁的一家店自己家开的五金店,勉强维持生活,但是隔壁家三年已经换了四个人家了,没人敢接盘。

170万的商铺一年出租能有14万,我表示不信,欢迎来打脸。

点赞3、阆中市 网友:華似水』

170万元的商铺,全款不需要贷款,一年租金能达到14万元,年收益率能达到8.235%,只需12年就能回本。如果不是开发商返租或包租的话,确实非常划算。


之所以强调不是开发商返租,是因为返租的租金不能真实体现市场租金价格,而且开发商卖完房子后离开,一旦没两年就停止返租,维权会非常麻烦,合同里面只需留下一些歧义,即使走法律途径也得不到赔偿。


抛开返租包租的问题,剩下的就是看看周边环境如何,是不是附近的商铺都能租出这样的高价,周边人气高不高,交通是否便利。如果满足了这些条件,这个商铺确实很划算。


如今保本的理财方式年收益率超不过6%,既然手上资金充足,并且租售比这么高,投资商铺就是比较好的选择了。


财智成功曾经说过,2018年将是房价降价元年,未来三年全国房价会有普遍30%以上的降幅。所以在购置房产上要格外慎重,充分了解周边环境,以及开发商资质、口碑。


如果商铺确实能达到8%的年回报率,那么持有人是不会轻易出售的,不管是第一手的房东还是开发商,一般都会提高售价。


实际上,按照当前房价来说,租金回报率能达到5%都比较困难了,8%简直就是奇迹。买的早确实到现在很赚钱,到现在再买回报率普遍很低,并且今后再想出售就难了,高位接盘,再找接盘侠的难度可想而知。


总之,在当下要注意风险,不要盲目投资,尽量稳妥。如果没有靠谱的项目,持币观望是更好的选择。

点赞4、清远市 网友:爱死你

商铺投资,是金子,也是火坑。

我见过20年前买的商铺,买来16万,现在一年收租就有18万。

也见过10年前买的商铺,95万,一年只能收租6万。

还见过很多买的铺子,过了一两年就租不掉,想转让都没人要的。

商铺投资,绝对是风险与机遇并存。

一铺养三代是确确实实存在的,但更多的是买了铺子烂在手里,租金可能都不够银行存款利息多。


商铺的交易税

先说说商铺的交易税问题,因为很多人会问到万一商铺不好,能不能转让。

实际情况是,好的商铺转让的很少,烂的商铺转让都没人接手。

商铺转让的税收率,其实是非常高的。

主要有营业税,土地增值税和个税,都是按转让差价征收的。

也就是说,商铺涨价转让就收税,原价转让,或者亏本转让,其实是不收税的。

民间的很多操作,原来都是阴阳合同,一份是按原价转让,另一份通过其他的方式去支付增值部分的钱款。

后来,为了防止逃税,开始做评估价,简单地说就是周围商铺的平均价,必须按照评估价转让,就避免了税务的漏减问题。

营业税,增值部分的5.5%,个人所得税,增值部分的20%,土地增值税,增值部分的30-60%。

所以,基本上商铺涨价的部分要交近一半的税收,这样导致了商铺的流动性,大打折扣。

正因如此,商铺不是不涨价,有些商铺涨得很凶猛。

但商铺最主要的回报,几乎都来自于租金,因为交易税费太高了。

商铺的租金回报率

商铺的租金回报率是浮动的,不能按照固定的租金回报率来衡量。

导致商铺租金波动的主要影响因素,是商铺出租率。

旺铺出租率高,租金价格就容易水涨船高。

一个区域由于人流量大,商铺的生意就比较兴隆,所有商家都赚钱了,商铺的租金自然就是商铺主决定的。

一个地区如果出现了空的商铺,一旦空铺多了,那么就会形成价格战,租金的价格自然就会被打压。

所以,出租率的背后,其实是人流量和流量带来的赚钱效应。

之所以20年前的商铺,买来16万,现在租金一年就有18万,是因为那个地区现在重新规划发展了,隔壁是一个商业街区,有地铁有人流有写字楼。

然后周围的商铺数量比较少,所以附近小商铺做餐饮的,一下子租金价格就上去了。

而10年前的商铺,买来95万,一年收租6万,是因为10年前那边的规划就很成熟,10年后依旧没什么变化,还是那些人流,还是那些生意。

那个区域周围,很多商铺也是一直在换人经营,很多都亏钱走人了,商铺的租金率自然就上不去了。

至于那些租不掉的商铺,主要是因为配套没跟上,人都没有,哪儿来的旺铺呢?

所以,与其说商铺是一个租金的生意,不如说商铺是一个人流量的生意。

有人流量,就有商机,有商机,就能做生意,有生意,自然就有租金了。


买成熟的商铺,还是新的商铺

所谓成熟的商铺,就是配套已经完善,人流量已经稳定,租金回报率平稳,未来不太会上涨的商铺。

所谓新的商铺,就是一些未来规划开发地区的商铺,这些商铺的租金率,完全取决于规划的效果,到底能带来多少的商机。

因为现在好的规划配套的商铺,几乎都是大的商业地产集团给承包了,所以很少能买到商铺,实际能买到的商铺,相对来说都是坑比较多的,或者规划的不确定性很高的商铺。

也就是说,现在所谓新的商铺,大概率是坑多金少。

20年前,市场缺钱,懂商铺投资的人也少,而且很多区域的规划发展还没明确,所以有可能会淘到好的商铺。

10年前,商铺投资就已经有点烂了,但是至少还是有很多成熟的商铺出来,购入之后每年稳定的收租,也是一种很好的投资。

现如今,好的商铺一铺难求,能够轻松买到的新商铺,大部分或多或少有一些坑,可以说已经不太适合个人去做投资了。

所以,现阶段,如果选择商铺,尽量选择成熟的商铺,而不要冒风险去买新的商铺,等待未来规划了,机会不大,风险反而比较高。

如何选择一个好的商铺

买商铺一定要谨慎,因为烂的商铺转让都很困难,容易烂在手里。

买商铺之前,先要确定区域,如果是成熟区域,要去判断实际客流量有多少,如果是非成熟区域,一定要判断未来规划的确定性,以及能带来多少的潜在经济收益。

其次,对于成熟商铺周围行情要有所了解,如果未出租的商铺很多,就要谨慎一些,可以去给那些要出租的商铺打电话,询问租金价格。

然后,是商铺的大小,现在所有的商铺建议都是以餐饮标准做底线,就是起码要足够开个奶茶铺,小的餐饮店等,因为互联网电商崛起,很多实体产业的冲击太大,反而是餐饮活了下来。

所以商铺必须要满足能做餐饮,哪怕是小的咖啡店,小的奶茶铺都可以。

普通投资者不建议去买很大的商铺,出租起来其实是比较麻烦的。

另外,包租的商铺建议谨慎一些,一般商铺的价格就会卖得贵,而且包租一般就几年,未来自己去出租会很麻烦。

如果一个区域都是包租的商铺,一旦过了包租期,大量的商铺出来,一定会遇到问题的。

目前好的商铺,只能等,好货都是淘来的。

等到那些商铺的主人急售,一般对方都是需要全款的。

还有很多急售的好商铺,都是会被中介内部转让掉,几乎买不到。


买商铺要不要贷款

能贷款,尽量贷款,以租养贷,其实挺划算的,贷款金额一般是商铺价格的50%左右。

只不过商铺的贷款利率会比房贷利率略高一些,通常是1.1倍。

5年以上的贷款利率是4.9%,上浮10%,就是5.35%。

商铺的租金回报率,通常在5-6%居多,刚好能够覆盖贷款的成本。

也就是说,以铺养贷其实是可行的,所以能贷款,还是建议贷款,降低首付的比例。

要知道,如果商铺的租金价格上涨,超过贷款利率5.35%,其实就是一种套利,性价比很高。

当然,一些好的商铺,尤其是二手商铺转让,一般需要全款,不接受贷款,那就没有办法了。


最后,170万的商铺,如果是年租金14万,目前的行情来看,其实还是性价比很高的。

商铺的投资逻辑,是租金先涨,使得收租率上涨,收租率的上涨,带动商铺本身的价值上涨。

一铺养三代,是不靠谱的。

但是,好铺养三代,是靠谱的。

商铺投资,不要随便出手,但是看到好的商铺,一定要抓住机会。

如果淘不到好的商铺,还有一条路径,就是法拍的不良资产,可以去淘一下。

优质商铺作现金流资产,是非常值得拥有的。

点赞5、和田地区 网友:树巷少年

商铺170万,全款购买,一年租金14万,划不划算,我们来算一笔账就知道了。

随着现在的商铺投资越来越火了,很多人都有去投资一个商铺,只要每个月坐在家里面就可以收租,这是大家都羡慕的一个生活,那如果按照170万去投资到底划不划算呢?

商铺170万,全款购买,一年租金14万,划不划算

这是一个非常简单的数学题,相信大家都会计算,下面我们就来详细计算一下:

一年租金14万,正常来说只需要12年就能回本,170万/14万=12.1,

年投资回本率达到了8.235%,(14/170=8.235%)看上去是非常高的,但实际并不一定,

第一点:170万去购买的商铺首先资金压力是比较大的,这是一个非常关健的问题,当然如果能有这个钱去投资,肯定也不会去考虑这个本金情况,

第二点为:是否能顺利出租,现在实体店的经济非常差,如果想要顺利出租,那就选择一个好的铺面,只有这样才能达到这个租金水平,

第三:是否每年都能达到租金14万,有些地方因为生意、人流变少,那租金自然就需要下降,所以这是必然得考虑的一个问题,

所以综合上面三点要素,就需要详细考虑一下是否划算,如果都能达到,那按照正常170万的投资一年有14万的租金收入是非常划算的,因为他的投资回报率超过了大部分的理财收益。

如果这170万存在银行是否划算

按照现在各大银行定期存款最高的利率也只有3.25%,这一点肯定是不划算的,因为出租的收益已经达到了8.235%,所以相对来说是不划算的,只是说存在银行相对来说省事,不用操心其他的问题。

如果按照大额存单最高的利率计算,也只有4.5%利率,所以同样还是不划算的,

综合来说这170万存在银行肯定不是最好的选项的,因为他任何一款投资回报率都没有出租的收益高,

全款购买的商铺需要注意哪些事项

想要得到一个好的租金,那就是商铺的位置就是至关重要的,因为意味着你未来升值和现在能不能租个好价钱的重要原因,所以全款购买的商铺我们就需要注意以下事件:

1、最好是临街的铺面,越临街越好,

为什么这样说呢,因为临街可以选择出租的条件就越多,可以做餐饮,或者开小型的超市,只能租客有多种选择,那你的这个铺面租金才会高,

2、选择人流量大的铺面

这一点同样也是非常关键,很多选择的铺面要不就是非常靠后,要不就是没有什么人经过,那这种铺面你买的也是浪费钱,因为他能带给你的收益是非常低的,所以这一点也是非常关健的,

3、合同规范,有产权证

这一点是非常重要的,因为他意味着以后你能不能交易,所以购买的时候一定要看清楚合同,同时还要把产权证拿到手,这就像大家买房子一样,一定需要产权证一样,

4、选择离自己家近的铺面

这样的目的就是为了方便管理,如果说你买一个铺面离你家十几公里,那每换一次租客你都要跑一次,是如果困难的,这样也是为方便自己,同时又节约了时间,

5、商业广场的铺面猫腻最多

很多人觉得商业广场的铺面是最有前景的,或者说是最能出租的,其实你只看到了表面,背后完全不是这样的,一个成熟的商场那自然就是这样的,但是他的价格了是非常贵的,越低的楼层价值越贵,

但如果是一个不太成熟的商业广场,那就有可能会面临倒闭,或者说人流量非常少,这个时候你就要考虑清楚能不能购买,

再有一个商场的租户是经常换的,除非是那种大品牌,那就有可能不会出现经常换的局面,

这五点是非常重要的事项,购买之前一定要提前了解清楚,不要等到自己买完之后才去后悔,那就没有必要了。

全款买,还是贷款买

虽然题主说的是全款购买,但这里也给大家分析一下贷款买的情况,是不是划算,

1、全款的情况下:

如果有钱,经济允许,那自然是可以全款购买,因为对于商铺来说这是用作投资的,肯定少交一部分利息钱是非常划算的,未来出租的租金收入就相当是你的净利润收入,不需要再额外付利息了,这和买房子是不一样的,买房子是为了住,再一个就是贷款的年限比较长,所以贷款买房子相对来说是划得来,

2、贷款买的情况下:

正常来说如果是贷款购买的话,需要首付50%,剩下的是可以贷款,贷款的时间一般是五年或者十年,最长应该是不超过十年,

如果是一套价格170万的商铺,首付50%就是85万,剩下的85万贷款十年的话,按照银行的利率4.5%计算,差不多需要还款120万元,利息大约是35万,

所以每年需要还款12万元,每个月需要还款10000元,按照一年收租14万计算,一个月的租金是11666元,所以到最后每个月还可以剩下1666元,

换句话说这是利用了银行钱来给自己进行投资,十年之后还清了所有贷款,那这一个商铺还是你的,可以说是一个两全其美的好办法,但这是针对非常厉害的投资高手,普通人还是还不转的。

总结一下:有钱尽量全款买,因为省心省力还省钱,

如果没有这么多钱,但也想投资,那贷款买也可以,只是自己要合理规划好,因为每个月的还贷压力是非常大的,这就考虑到你是否能遇到一个好的租客,长期租你的商铺。

商铺增值后如果想要出售需要注意什么事项

一套商铺购买之后肯定是会升值的,只是看升值空间的大小,这就和房子是一个道理,只有地段好,需求高自然就能增值,那商铺增值后如果需要出售,我们需要注意什么问题:

一、就是税费的问题:

第一个税费就是增值税(以前叫营业税),税率是(5.5%),根据你商铺的价值不同,需要交的税费也是不同的,正常就是用你当初购买的价格减去现在升值的价格,再乘以税率就可以了,

举一个例子:比如你购买的商铺原值是170万,后面升值到270万,税费计算就=(270-170)*5.5%=5.5万元,

第二个就是附加税,这个附加税就是利用上面的增值税来计算的,有:城建税、教育费附加、地方教育费附加,税率分别是7%、3%、2%,总共加起来是12%,所以需要交纳55000*12%=6600元,

第三个就是印花税:房屋产价的0.05%,(170*0.05%=8500元)

第四个就是地产交易手续费,按3元/平方米,(50平方*3元/平方米=150元)

第五个就是土地增值税:这个和上面那个增值税计算是一样的,同样是利用增值后的部分来计算,只不过他税率为30-60%,有四个档次,

举一个例子:比如你购买的商铺原值是170万,后面升值到270万,税费计算就=(270-170)30%=30万元,

第六个就是个人所得税,同样也是按照你增值的部分去计算,按照20%的税率是交税,如果有合理的费用是可以扣除的,(100*20%=20万)

这六个税费合计大约需要交纳=55000+8500+150+300000+200000=563650元,相当你增值部分价格的一半。这也是为了防止大家去炒作。而其中最大头的就是土地增值税,所以大家在商铺增值后想要出手就要考虑清楚了,

最后:

虽说以前可以一铺养三代,但现在因为电商的各种冲击,影响是非常大的,所以在现在这种情况下也是不存在了,但如果有一个好的地段,好的人流量那还是可以投资的,毕竟这个回报率还是非常高的,按照这个租金收入满足一家人的生活应该是没有问题了。

点赞6、汕头市 网友:ふ葬薆

作为一个财经工作者,我觉得如果这是真实的商铺投资回报率,那是相当不错了。

因为170万元投资,每年14万元租金,投资回报率为8.24%,这个商铺只需要12.14年即可收回全部成本。当前经济不景气,能够达到如此高的投资回报项目已经很难得了。

但是要考虑几个问题:一是不能属于开发商商返租的那种形式,因为那种形式开始两年返租高,而几年过后开发商楼盘开发完工,走人了事之后,租金就很难保证,而且还有可能陷入要官司很难赢的尴尬境地。二是防止别人忽悠,可能实际上的投资回报并没有这么高,这得认真考察,不能盲目投资。三是注意周边其他商铺的实际租金,还要看周边其他配套设施,比如交通、人流量、商业繁华程度等等,在觉得不错之后才可投资购买。

在确定这个方面问题之后,再出手购买也不为迟。祝投资成功!


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