未来20年，房产还会是最有效的财富保值工具吗？
首席投资官评论员门宁：
关于这个问题，我们单靠想象其实很难达成统一的答案，因此不妨借鉴一下发达国家的例子。
这张图是美国、加拿大、日本从1975年至2016年第二季度的房价走势图，虚线代表日本的房价，蓝线代表加拿大的房价走势图，红线代表美国的房价走势图。
由于拉长了周期，从这个图里我们可以看出很多内容，比如房价是可以下跌的，而且跌起来很凶，例如美国次贷危机和加拿大上世纪80年年代遇到的大跌；另外房价可以连续几十年上涨，也可以连续几十年下跌，美国和日本的价格走势都说明了这个问题。
所有中国人都知道我们的房价已经连续上涨了20年了，现在所有人相信房价会一直上涨，但这些国家的例子，已经证明没有刺不破的泡沫，不管涨多少年该跌都要跌。
中国的房价还能不能继续保持上涨，需要我们认真审视中国的房地产市场。
日本当年崩盘是因为涨太高，泡沫太大，当时东京银座大街最贵纪录是每平米95万美元，远远高出30年后（今天）中国顶级豪宅的价格，因此跟日本当时的泡沫比，我们的房价还在合理范围内。
而加拿大和美国房价的几次大跌，都是因为经济危机引起，但下跌过后都又慢慢收复了高点，美国房价在2017年后半年突破了08年金融危机前的高点，加拿大更是一直上涨不回头。
基于这些判断，我大概可以得出这样的结论，合理的价格买房，一定可以让资产保值增值，但是顶部买房，会赔到倾家荡产。
现在中国房价虽然确实有点高，但也还在控制之中，不可能发生日本那样的房地产灾难。买房仍然是财富保值增值的有效工具，不过按照现在的价格，房子不是“最”有效的工具了。
未来20年后，房产不仅仅不能保值增值，还会贬值。
房价上涨并不是因为房产的价值提升，而是多方共同推动的结果。
2016年之前买房的人，如果能够在2018年前后一两年内出售变现，那么可以获得不菲的回报。而2017年下半年之后买房的人，则大多会被套牢。
当前的房价，已经远远超出了实际应有的价格，今后自然会回归理性。
大跌是各方面都不希望看到的，所以会缓慢下降，2018年之后三年下降30%左右。
股市是经济的晴雨表，10年前，股市是3000点水平，十年后，股市依然3000点，青春永驻。
股市里有上市公司，还能不断创造效益，还会有大量公司每年分红，股价也会起起落落，显然较之房产有价值的多。
房产除了能有租金可以收，剩下的再想牟利就只能找到愿意出更多钱接盘的人了。
经济一直向上，货币一直超发的时候，资金没有靠谱的投资渠道，向房地产汇聚，于是形成了二十年左右的房产大牛市。
如今经济发展放缓，国际争端频现，不确定性增加。而人民币的国际化也不允许再像之前那样发行货币了，房产再想涨价，已经增长乏力了。
李超人大量出售国内地产和物业，套现离场，转战欧洲，这是一个极其重大的事件和信号。
假如炒房客们也学超人，那么，经济还有前途吗？
所以，今后二三十年，房产的流动性将大大降低，持有多套房产的人很多，找又傻又有钱的接盘侠很难。
保值？不会了！贬值才对！！！
20年一轮回，世界上没有任何是一直只涨不跌的，除了人生！我们的房价会是个例外么？
虽然我也算保房一族（有自己的房子），但我个人还是认为，房产已经过了发展的黄金十年，从长远看来，暴涨的时代一去不复返咯！
要保值，就要跑赢通胀
未来20年的通货膨胀率我们不得而知，就以5%每年的标准来计算，10000元的房价20年后有多高，26532.98元/㎡，看似并不高，让我们再换个数据看看。
2017年中国房产总值已达300万亿，要跑赢5%的通胀，20年后，房产总值高达795.99万亿，这是个什么概念，就算买不了地球，买个美国估计问题不大，这要侵吞群众多少的财富，你还觉得房价会有可能一直保持上涨么！
推动房价上涨的因素不存在
我是没法理解，杭州近段时间买房要排队、还得先交意向金；买到转手，即可赚一百万；全民哄抢房源，开盘即售罄……。
我国正跑步进入老年化社会，10年、20年后的年轻一代，每个人一、两套房子，还需要再买房？房子总是让人住的，没那么些人住（也没人租），房价还会涨么？不会一直上涨的房价，还会是最有效的保值工具吗？
我们是被高房价“压迫”的一代人，为了让我们的下一代过得自由快乐点，房价，该跌就跌吧！
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有，但是普通人很难把握机会。
目前，我国杠杆率超过270%，其中非金融企业杠杆率是160%，政府杠杆率超过40%，居民杠杆率超过70%。
国际公认宏观杠杆率超过250%就是比较危险的指标。
而杠杆率飙升的主要“贡献者”——就是房地产。
房地产占用太多的金融资源，大家都去投资房地产了，还有人去投资实体经济？
2020年下半年到2021年房市持续火爆以及房价大幅度上涨逼着国家层层加码房地产调控政策，逐步在房地产行业彻底去金融化！
去掉了杠杆属性（金融属性）的房地产不过是一堆砖头水泥组合的重资产产业而已！
但是，房产去金融化将是一个漫长而残酷的过程。目前中国房产总市值大致是400万亿，这个领域一旦产生巨大震荡，对于中国经济必定是一场灾难。
那么，如何去金融化？
首先就是房产税，虽然今年为了刺激经济，延缓了房产税试点，但是延缓不代表停止，该来的迟早会来的!
房产税试点就是——以不能引发房地产市场剧烈震荡为前提，以房产税收入逐步增加为目标，走一条可持续发展的道路，从而慢慢摆脱对土地财政的依耐。
因此，房产=资产这个铁律一定会打破！
400万亿房产总市值，除刚需外，我估计未来一、二线地区最多有20%的房产具有持有价值，最多有5%的房产具有投资价值。
这个问题要异地而已了。
房地产行业爆发式增长的时代已经过去了，“房住不炒”的指导政策已经非常明确，房地产正在回归其居住属性的本源，既然房子的核心属性是居住，那么就不应该过多的去考虑房子的保值及增值能力。
房地产作为大宗不动产，从历史的角度来说，确实具备着一定的保值及增值能力，最起码是具有较好的保值能力的。毕竟通胀是时刻存在的，想要自己的资产不出现贬值，那么适当的投资显然是很有必要的。
那么未来20年，房地产还能够具备较强的保值能力吗？
在我个人看来这件事要“因地而异”，目前的市场已经出现了一定的分化，经济发展较好的一线城市房价相对稳定，特别是核心地段的房子保值增值能力还是很强。而一些小县城，以及大型城市的边缘区域的房子已经出现了明显的价格松动，别说保值了，实际上很多房子已经出现了“赔本”的情况了。
所以说未来想要依靠房子保值的难度其实还是挺大的，你必须选择好选购的城市及具体的房产位置，无论是生命级别的城市都要尽量选择最好的地段，这样保值的能力才会更强。其实对于普通老百姓来说，选择房子保值还是存在很大风险的，建议还是尽量选择其它的投资渠道。
未来一个周期很可能是“现金为王”的时代，选择一些风险可控的投资渠道也是不错的选择。
从目前的国内外经济发展走势来看，未来一个周期内很可能还是“现金为王”，这个时候去选择不动产是存在一定风险的，一旦市场遇冷，价格就可能松动，而且存在不易脱手变现的情况。这种时候选择一些风险性较低的理财产品（R1级别的）进行投资其实也是不错的选择，一般收益率都会在3.5-4%左右，基本上可以覆盖通胀，风险性一般也是可控的。
以上个人意见仅供参考。
Yes.
前提是有增量人口的城市的核心地段的优质房子。The premise is a high-quality house in the core area of the city with incremental population.
1998年开始，随着住房制度的改革，房地产市场进入了轰轰烈烈的发展周期，在人们住房升级的基础上，房产的金融属性也得到了大众的一致认可，存钱不如存房的理念深入人心，房产成为大众有效的财富保值工具，没有之一。
展望未来，房住不炒的定调非常明确，但大家不要误解，这并非是为了打压房地产市场，只是希望房地产市场更加良性的发展。房价其实相当于一个城市的股票，城市基本面越强，房价越高，反之则越低，这个逻辑我相信大家都懂。
也就是说，城市差异的这种马太效应会越来越大，强者恒强、弱者恒弱是必然趋势。所以，未来20年，房子依然会保值，但不是所有城市都保值，胡焕庸线以西的城市会很麻烦，胡焕庸线以东的核心城市是未来保值的重点所在。
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“未来20年，房产还会是最有效的财富保值工具吗？”…90％不会了！为什么会这么说呢？宜昌屈子的理由如下：
一、过去20年，房产保值是真实存在的，大多数房产还呈增值之势，但这只是怪胎政策的历史性产物。
二、截至2021年12月，全国房价呈稳中有降趋势
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三、房价走势如何？最终的决定性因素只有两个：供求关系；价格与价值的关系。
1、供求关系有两个关健性指标即：新增人口量与商品房数量（人均占有面积与住房空置率）。
新增人口数减少，对房价是利空；
人均占有面积越大，对房价是利空；
空置率越高，对房价是利空；
2、价值与价格的关系
衡量这一关系正常与否的最好看点是：房价收入比是否合理！
当价格偏离价值时，房价会降，这对当前的房价也是利空。
四、高房价已成为阻碍咱们民族人口健康繁衍的首要性因素。
不管你承不承认：高房价已成为人民幸福生活的绊脚石；高房价让二胎三胎成为绝大多数普通人心中的“梦”。
五、恒大暴雷，欠债20000亿，说明高房价在一定程度上已成为社会经济一颗毒瘤。
总之，宜昌屈子认为在未来：咱们的商品房供应已成饱和之势，在“房住不炒”及“商品房回归居住属性”的大背景下，随着房产税的推出，商品房的金融属性将不复存在，也就不存在保值之说了。
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