如何看待中山未来3年的房价？
中山未来楼市将会开始冰冻，大概率均价会突破5000以下，损失最大就是马鞍岛，跌到万元以下几乎是定局，主要原因就是大亚湾地铁开通，直接导致中山没有深圳这样的外部购买力，只有靠自己消化，目前的价格，中山自己一定消化不了
中山的房子库存不少，中山本土的购买力根本消化不了，所以一直在炒深中通道。现在很多乡镇的房价都在6－7000左右，据我所知也有人在4500上了车。所以想上车的不妨多看看再决定，或许有惊喜。
我们通常参考一个城市的经济水平，先看它的GDP总量，这是最直观能反映这个城市财富水平的数值。在不考虑GDP统计水分的情况下，如果，一个城市的GDP总量基本不涨，但是房价却一路猛涨，这本身就是有问题的。而中山恰恰就是这样的一个城市。
中山古称香山，是孙中山先生的故乡。这个珠江口西岸的核心城市，北面靠近广州、佛山；西面是江门、南面与珠海接壤，东面是大海，对望深圳。中山的特点是，全市没有一个区县，行政区划直接是镇街。也就是说，中山是没有城区政府的，市级政府以下就是镇和街道。
▲中山的地理位置优越，是珠三角的几何中心，扼守珠江出海口的西岸。
由于中山是著名的“侨乡”，香港、台湾、海外的华侨众多，刚刚改革开放那时，中山大力吸引外商投资，把当年香港、台湾、东南亚的许多劳动密集型产业，如电子、家具、皮革、纸箱、玩具等企业吸引到中山来开办工厂。这一类的产业，技术门槛低，资金门槛低，十分有利于中山这样的以镇街为单位的小作坊经济发展。
▲中山的镇街区划把整个中山的区域切割得非常零碎。
那个时候，中山的经济快速增长，与顺德、南海、东莞并称“广东四小虎”。那个时候的中山堪称是“香港的后花园”，大量的香港商人来中山投资。而香港佬除了带来资金、技术以外，还带来了很多非常不好的东西。比如养“小三”、包“二奶”等，早期中山的房子大部分都是香港老板买的，用途不言而喻。
但是，中山进入2012年以后，经济就开始出现横盘，增速放缓。GDP排名从广州第五开始，持续下滑。
▲2011年时，中山的GDP总量还能排到广东第5。
到了2019年，中山的GDP总量虽然略微有所增加，但是放在广东城市群横向一对比，排名继续下降。其GDP总量先后被惠州、江门、珠海超越。进入2020年，更是被粤西的茂名赶上，紧随其后的粤西湛江、粤东汕头，都随时有可能超越中山。
▲2019年的颓势只是中山近十年发展的一个缩影。
简单来说就是中山没有进行产业升级，因为破碎的镇街区划，没有城区能统一整合资源，大家各自为战。看到这个问题的中山市政府，今年做了区划调整，把经济强的小榄镇、东升镇合并成新的小榄镇；撤销民众镇，成立民众街道；撤销南朗镇，设立南朗街道。
▲这个撤镇的操作简单来说就是把市区的范围扩大，让经济实力强的镇街获得更多的土地来发展。
中山房价经历大涨周期
近十年来，中山的经济虽然有些拉垮，但是房价却一点都不拉垮。中山的房价在2015年之前，一直非常稳定的在5~6千元/㎡的价格徘徊。但是，2015年以后，中山的房价被迅速拉高。
▲通过房价上涨趋势图，可以很明显地看到，2015年之前中山房价是横平的，2015年以后，中山房价被迅速拉高。资料来源：安居客
这种拉高并不是平稳向上的，而是非常快地速度急速提升。基本上看到这样的价格走势，不用想了，一定是有大量的外来热钱涌入，人为抬高了当地的房价。
道理很简单，2015年以后，中山的GDP总量没有增加多少，人口也没有增加多少，凭什么房价突然冲高，还是翻倍的上涨？弄清楚这个逻辑，你就知道，中山炒房资金操纵楼市的情况过于明显。
房价大涨的原因，我相信大家都知道。因为“深中通道”在2015年国家发改委正式批复建设。有深中通道的这波利好，让中山东部的南朗、翠亨新区、马鞍岛的房价像坐了火箭一样飞速往上蹿。
▲中山距离深圳隔着珠江口，全长24km，车程约30分钟。
深中通道连接了中山和深圳，而且直接连接了深圳前海自贸区。前海目前深圳房价最贵的区域，平均9~10万+/㎡的房价，一海之隔的中山，房价居然这么低？所以，大量的深圳资金前往中山买房，尤其是深中通道的连接口马鞍岛，直接被炒成了中山房价最高的区域。
▲马鞍岛和东区是目前中山房价最高的地方。
其实，按照中山自身的规划发展来看，马鞍岛确实是未来中山对接深圳的桥头堡，承接着深圳产业转移的重任。但是，马鞍岛片区最大的问题就是，现在还是一片大工地，深中通道还在建设中，就能把房价推到了这么高。
这明显是不合常理的，房价里的水分和泡沫很大，目前的价格是人们的预期价格，这预期拉得太高了！
按照这里的价格逻辑，跟深圳前海30分钟车程，房价仅仅是深圳前海的三分之一，未来空间很大。但是，这个逻辑的核心问题是，谁来接盘？即使是2.5万+/㎡的低位入手，未来马鞍岛能涨到多少？能不能变现？
而目前，中山楼市一个很现实的问题就是，供应量严重大于需求量，二手房有价无市。光看中山去年以来的房价成交走势，就能看出这里的市场已经撑不住这么高的房价了。
▲中山的市场行情是目前全国楼市行情的一个缩影。资料来源：合富研究院
根据合富辉煌的统计数据，截至2021年9月30日，中山的住宅库存为56446套，648万㎡。但是，即使是这样的数据，明哥建议大家也不要完全相信，因为数据是由人来统计完成的，数据是可能存在误差的。
如果要买中山，建议一定要到当地，找当地的二手房中介询问价格。如果二手房价格跟一手房价格相差很大，那就说明这里的数据是有问题的。
总的来说，就是这边的泡沫非常大，买房有较高的站岗风险。
中山的房子到底能不能买
对于中山这样的城市，无论是城市的基本面还是从整个大湾区城市群的其他城市来进行横向对比，你会发现，中山目前属于一种比较鸡肋的城市。
论城市能级和产业发展，中山不如佛山、东莞，甚至也不如惠州，但是房价却堪比这三个城市。甚至对比中山南边的珠海，中山的自然环境景观也不如珠海好，但是房价的涨幅却遥遥领先。
▲中山是粤港澳大湾区城市群里房价涨幅第4高的城市。资料来源：鹿公子指数研究院
像中山这样的城市，一旦泡沫破碎，二手房流动性降低，二手房的价格只会继续下降，进而一手房的价格也会逐渐撑不住的。买了这里，大概率就是要被套住的。
所以，从投资的角度来看，去买中山不是不可以，但是目前已经过了最佳的时机。现在再去买中山，高位站岗不说，想出手变现都会非常困难。
除此之外，中山的限购限贷政策就很宽松，二手房几乎不限购。在大湾区这样的城市群里，政策越松，说明市场越不稳，风险也就越大。
▲外地户籍可以随便买中山的二手房，一手房的限制也很宽松。资料来源：房掌柜
在所有限购、限贷的城市里，最宝贵的东西叫房票，不要把自己最珍贵的房票打在没什么价值的城市和政策非常宽松的区域上。
对于外地投资客来说，现阶段想要投资买房，越是限购限贷严格的城市，越是值得你去投资。因为严格的政策，本身就是一种门槛，能挡住绝大部分的游资散户。有门槛的阻拦，才值得你去花费精力和能力突破门槛，这才是优质的投资标的。
写在最后
如今的市场分化非常明显，即使是长三角、大湾区的城市群里，也会逐渐分化。对于一些泡沫过大，自己又不太看得懂的城市，最好的方式就是远离泡沫区。
现在的投资，不是看房价能一年涨几倍，而是要看最差的情况下，能不能保住本金。保值是第一位，其次才是增值，行稳方能致远。
嫌手里的钱烫手，就是要打出去的老铁们，大概率都是有去无回的。
跟着深圳走，均价基本上是深圳前海均价除以3，并且会随着时间的推移，大湾区的融合，会除以除以2，除以1.8。。。。。。
火炬土地楼面价过万了。大湾区是中国经济的核心，今年中山投资4千多亿。火炬和翠亨的未来可期。1万出头的房价并不贵。
好的地方1万多。
未来的房企都会收回国有，公租房和房产税会代替土地财政的收入来源，炒房会被一直打压到血本无归，房企和炒房的一个都跑不掉都要吐出来。太无知了