售楼处卖房子的常见套路有哪些？

很高兴能回答这个问题。

个人从事房地产销售工作多年，对于售楼处的套路来说，我应该是比较有发言权的了。

首先我申明一点，对于套路这个词，我个人不是很喜欢，因为大家是从购房者的角度出发的，对于售楼处的出发点不一样，所以容易形成对立，由于信息不畅通，所以大家总是认为售楼处的都是坏人，销售人员都是骗子，就是为了实现个人的业绩而给大家故意制造各种的陷阱，其实不完全对，我不否认行业内有急功近利者，但是总体来说，其实很多的房企的销售还是比较正规的，就如我前面说的出发点不同而已，售楼处为了卖房子而已，所以从他们的角度出发，就是如何快速成交客户为目的，只不过在这个过程中，存在着一定的手段。

那么下面我来说一下，售楼处里面常见的一些逼定客户的一些套路手段吧。

套路一、形成热销的假象。现在很多的售楼部都在拼命营造热销的氛围，特别是在市场不景气的时候，常用的就是托。当你走进售楼部的时候，一眼望过去，貌似很多客户在和置业顾问谈交易、选房子，给你的感觉就是赶快买，要不然这么多人在看房，一旦错过就没好房子了，其实很多人根本不是真正的购房者，只不过是托，每天几十块钱雇佣的，一旦有客户来访，立马开始谈交易。所以对于购房者来说一定要保持理智，切莫被销售现场的气氛所迷惑。

套路二、置业顾问叫单。往往在你还再纠结哪个户型好，哪个楼层好的过程中，有些置业顾问不断的叫单，某某楼层户型销控之类的话语，这些都是为了逼定你，给你制造赶快选，不选就没了的假象。

套路三、售楼处的音乐。这个是很多购房者不注意的，但是这里面也是有学问的，这一点确切的说不能归类为套路，但是也是为了逼定客户，渲染现场的气氛，使客户大脑处于感性思维，一般的售楼部都会选用比较舒缓的音乐，使你大脑放松，跟着置业顾问的介绍思路走，而在开盘选房等场合，采用紧张的音乐，促使你更快的选房。

套路四、价格谈不定，问经理。这个是最常见的了，当客户看好一套房源后，在谈价格的时候，客户如果嫌价格太高而僵持的时候，置业顾问往往会告诉你，他帮你申请一下经理，接下来，经理就会出现了，能当经理的，口才你放心，绝对强于一般的置业顾问，他们会对你进行再次洗脑，最终就看你的表现了，如果你的意志力不强，对不起一毛钱都不给你优惠，还把你说的服服帖帖，一旦你坚定原则，他们会见人下菜，可能给与你一定的优惠成交。

套路五、可以参加团购限时优惠。很多的置业顾问对于犹豫不决的客户，或者长期观望不下单的客户都会使用团购或者限时优惠的招，表面上看似为你个人考虑，其实你可以观察一下，当天的所有客户都是享受这个优惠的。

套路六、咖啡饮料小礼品。进过售楼处的朋友都知道，很多的售楼处都为你准备了咖啡饮料糖果点心甚至小礼品，一方面是为了增加现场服务的质感，另一方面也是为了让你产生一种“拿人手短、吃人嘴短”的愧疚感，这一招对于一些面情较软的客户来说，很容易打动你的心理防线，让你放下戒心。

套路七、区位图里面的猫腻。很售楼处一般都是必备区位图的，根据区位图客户很容易识别楼盘的方位、地段。但是有些售楼处的区位图做的完全是利好本项目的，故意缩短一些教育、医疗、金融公园等配套的距离标注，让你感觉很近很近，其实在空间距离上很远。所以这一点，大家一定要对楼盘的区位有自己的认识，方法就是周围看，眼见为实。

套路八、说辞里面套路。这个是最重要的一种套路了，因为一般的售楼处都会事先准备好数十页的说辞，置业顾问是要能够背诵的，对于本项目的各种优势放大的说，对于项目劣势避重就轻。

以上是在售楼处的一些常见的套路，当然还有很多，但是我认为追重要的一些都在这里了。那么对于购房者，特别是首次购房者来说，该如何避开一些套路呢？

第一、要看一个楼盘，要多方面了解。可以通过网络查看项目的一些基本信息、建议在当地的房产网上查看，也可以登录当地的房管局网站对项目的土地情况、预售情况等进行一个了解；有了基本的信息了解还不够，还要实地查看，特别是对于项目周边的配套情况等，进行实地走一圈，眼见为实。

第二、自己做好置业计划，做到心中有数，坚持己见。在进入售楼处之前，自己对自己的购房预算、购房的户型、楼层等都有一个大致的计划，这一点其实不难做到，可以召开家庭会议的方式进行讨论后再去，去了不要急于下单，可以多看几家楼盘后，对各个意向楼盘有了这充分的了解之后，再次召开家庭会议进行讨论，形成家庭内部统一的思路，坚持己见，切忌在售楼处现场被能说会道的置业顾问一忽悠而贸然做出决定。

好了以上是个人认为的一些常见的套路。如果有不妥之处，请谅解。欢迎大家留言讨论，如果您觉得我说的有一定道理，请点个赞。

小超今天就和大家说一说售楼部的套路，抛开那些注意事项不说，还有这些可以注意的

1、优惠点数，一般来说只要你是真心去看房的，现场都会给你一个优惠底价，但这个底价不会是最终底价，一般来说还会有1-2个点的优惠，但是这1-2个点一般会在你交钱之前给到你，所以，如果你只是参考就不要话时间在这1-2个点上，大家都浪费时间，等真正准备买了，再来要这个优惠就好。

2、现在售楼部外面都会有很多中介公司，其实没关系，基本上中介和现场是一个价格，偶尔会有中介比现场少1个点的（这种情况很少见），所以你也不要太纠结，内场外场价格一样（开发商都已经把价格加上到营销费里了，不会因为你是直接过去的而便宜），所以你只要选择一个服务更好更顺心的就好。

3、对于楼王，观景阳台等等这些词汇不要在意太多，这些词都是策划包装出来的，唯一注意几点，楼间距、采光、园林（如果还没有那就没办法了，看规划意义不大，只能凭对开发商的信任了，所以说大开发商还是有好处的）、朝向、南北通透等，这些不要听说的，能体验的尽量去体验下，挑选体验的时间最好把最差和最好的都体验下，心里有个底，另外关于南北通透这块要清楚什么是真南北通透，什么是假南北通透，如果不清楚可以上网查，也可以来问问小超。

4、关于区位和交通，不要相信售楼部说的，这块需要你自己去体验，大的发展不会有问题，但是很多细节就要自己去查查看看了，在交通配套这块一定要自己去体验，要不后期你就会有别坑了的感觉。

5、关于房源紧张，一般都是销售逼你下定的说辞，但是你自己也要上心，好房子不愁卖这是真理，所以也不要太多的犹豫，考虑时间保证在1天-2天内，要不房子卖了就该你后悔了。

6、关于参观样板间，真的就是参观一下就好，不必当真，并不是说样板间和真实户型有差距，而是样板间的物品很多会缩小一定比例（比如床等），这样看上去会显得房间比较大，但真实房间不会这样，所以样板间就去体验一下房间格局就好，不要把软装和硬装当真，而且开发商样板间的装修标准一般很高，普通家庭用不到的。

7、关于精装与毛坯，毛坯不用说了，交房可以看到实体，如果是精装房，在买的时候最好可以看看毛坯的，就算不懂也看看质量，因为以后你是看不到的。并且关于精装不要相信售楼部说的一平方米多少钱，相信我，没那么贵，但你也不要太纠结，感觉整体合适就好（PS：开发商装修要比你自己便宜很多，毕竟大规模装修要便宜很多，所以自己感觉合适就好）。

1、售楼处和中介一直以来都是密不可分，售楼处里往往一打听就没有房源，而一去中介问才发现房源一大堆。一般而言，开发商和中介会有一个内部协议，开发商会将大量房子卖给中介，中介买了这些房子，就等于拿批发价转手做零售商了。

2、一般在售楼处不远的地方，一定会有中介公司在附近，房源被中介公司所控制的，物价部门本来控制规定毎平方米多少钱，开发商就是不完全把房子拿出来卖的，有时候捂盘惜售，所以说没房源了。为什么？就是等房价涨高了再拿出来卖，但你再中介公司去打听一下，肯定有房源的，但是价格也比售楼处高，这就是套路水深吧。

3、例如某城价格是4200元/平方米，开发商推给中介后价格上升到5500元，120平方米的一套房子一夜间多出10多万。以前房价低的时候没几家中介，现在再看看，大街小巷中介一家挨一家，房价也翻了几翻。

4、有时候，房地产商和中介联合起来炒房价，实际房子根本没卖出去，都在中介手里的，这是房地产商的策略，到房地产商销售处就说房子没有了，早都卖完了制造假象，这也变相抬高了房价。

售楼处卖房子，套路不是一般的多。

1、有关于点位优惠。基本上售楼处销售给购房者算价格，都会留一个点左右，为的是做最后的逼定之用。没错，原话就是“您现在定，我去找经理给您要折扣，我能给您便宜的，都已经到底了。”随后，去后面转一圈，有的甚至找个地方坐一会，做出和上级沟通要折扣的假象，然后再回来和客户说，折扣要来了，但前提是现在交定金云云。

2、关于车位、物业费优惠。这部分是隐藏的福利，有的在促销期，会购房赠送车位，有的是赠送1年物业费，至少也能赠送个几万的车位券啥的。这也看项目，也看怎么和销售谈。

3、关于老带新。一般老客户带新客户，都会有相应的案场优惠，双方都有的。老客户常见的是奖励物业费，或者是物业时效，一般一年。新客户一般是房款优惠，或者点位优惠。

4、关于先定先得。户型好、位置好的楼盘热销也是可以理解的，就怕遇到外地客户，不了解情况，以为满售楼处做的都是购房者，殊不知还有“房托”这一类人，尤其是销售员万分焦急地说“大哥，我同事的一组客户也看上咱刚才看的房子了，您要是定咱们就马上交个定金，要不好房子他们就订走了。”没错，听到这个，一定别急着订房，除非你真的已经考察好了，别被忽悠了。还有更夸张的，满售楼处坐的都是客户，只有您一份儿是真客户，大家都在陪着您玩儿。套路，套路呀。

5、关于员工内部留房。您看上的户型和楼层都卖完了，当销售确定您的购房意愿特别强时，会抛出“员工内部房”这个概念，大有勉为其难帮你协调一下，看那位好心的集团员工，愿不愿意放弃名额转给您。当然结局是一定会有房转出来，这只是个借口。让您从心理上珍惜这来之不易的房子。

6、关于工抵房。没错，一般房子处于尾盘的时候，会有大批的工抵房放出来，有些是真便宜，可以捡漏，有些不过是变相降价促销的话术，省的之前买贵了的老业主闹事，也让新客户有了捡漏便宜的口径。这部分房可以看看，没坏处。

7、关于渠道分销带客。很多购房者不直接去售楼处，而是找中介带过去，就是因为中介有些会返一部分佣金给客户，变相的能省点钱。这么操作不是不行，主要是您得找靠谱的中介，别回头买完房了，中介找不到了，尤其是连门店都没有那种小中介，当然您房买了没别的损失，只是预期的返点拿不到而已，拿到了就当意外之财吧，拿不到也不要过多的纠结。

8、关于开盘摇号。如果是现场找乒乓球那种摇号，还是比较公正的，如果是电脑摇号，相信我，有无数的关系户早就植入了，如果您一定要拿下某楼盘的开盘房子，那么不要吝啬您的人际关系，该找人找人，实在没有关系，也要告诉你的销售，你是A+客户，他们都懂的，也就是关系户排完了，就是优质客户，再就是B、C的客户真摇了。

套路还有很多很多，先聊这些吧。没有百分百满意的房子，只有最适合您的房子。祝大家置业顺利！

感谢邀请！

售楼处的置业顾问都是受过专业培训，口才了得是基本功，还有一些“套路”也要了解、规避一下:

1、从你一进售楼部，他们通过观察你的言行举止、穿着打扮、所乘坐的交通工具等就对你作出基本判断，为下一步的带看、介绍、逼单成交作准备。

2、向你介绍楼盘周边的远景规划:还在图纸上或在构思中的学校、医院、公园、车站地铁口等都被他们说的好像明天就要建成一样，一条小小的水系也可以被吹嘘成人工湖，基本他们介绍的配套设施只能相信五成。

3、划片学校与所属户口一定要问清楚，最好让他们作出承诺。我见过一个朋友买了个楼盘，说好可以入读就近重点小学和主城区户口，到交房时却被划到偏远的普通学校和次城区户口。

4、给你介绍的房源永远只有三套，楼层好的一套、楼层不好的二套，形成强烈对比，让你三选一，很容易成交。如果你实在都不满意，他们还会神秘的对你说有个已买了好楼层的顾客不想要了，可以优先让给你云云，让你付了钱还要感谢他们。

5、其实每个置业顾问手里都有一定的自主折扣权，而销售经理又有一定的优惠权，一定要不断犹豫、不断砍价、欲走还迎的把他们手中的优惠折扣全拿到，用最少的钱买最好的房子。

6、有些置业顾问之间会演戏，一个置业顾问正对付一个在犹豫的客人时，另一个会来假装说:“某某，你的客人也是要这套吗？不行呀！我的一个客人昨天对这套就有意向了，今天回去筹钱，明天上来下定”，用这样的方式逼你下定决心成交。

7、售楼部做活动时会雇一批假客人，营造气氛，时不时的大厅扩音喇叭就会传出:“几号楼几单元已售出，请置业顾问不要再推荐”的假成交讯息，来刺激真客户成交。

总之，买房时上网多学些房产知识，多听过来人分析，多进几次售楼部，用心冷静的观察，争取选到心仪的房子。

本人从事房产行业数载，誓做最正规、最真诚的中介，欢迎不同意见留言讨论，觉得不错的话留个赞再走呗！

表哥卖了十几年房子，他说售楼处卖房子套路太多了，没买过房子的很容易上当，最好找熟人买，才能买到合适的楼层，不然等后悔都来不及了。

那段时间我正好要买房子，自己就跑去售楼部了，那个楼盘在我们这里还挺火的，位置好，买的人也不少，可是销售的话让我有点为难。

销售说我买得太晚了，好楼层都卖没了，就剩下18层，14层，还有一层和顶层了，这几个楼层我都不是太满意，而且销售还给我添油加醋了一番，说别看这几个楼层一般，但是想要的人还不多，就算我现在确定买，还不一定能轮上我呢。

不得不说，在那种环境下，还真顾不得楼层什么的了，感觉能买到就是已经赚了，买了不好的楼层，自己还是赚了大便宜呢！

不过好在我当时没有头脑一热，我想到表哥卖了十几年房子了，现在都是营销总监了，问问他说不定能给我拿拿主意，本来是不想麻烦他的，因为我觉得买房子应该挺透明的，价格也不会有什么大出入，没有必要麻烦别人。

没想到，我刚给表哥发了个信息，他的电话就打了过来，说让我把电话递给销售，接待我的销售态度180度大转弯，看上去非常客气的样子，还一个劲地和表哥说让他放心，一定给我选个好楼层，把我都给整懵了。

挂断电话，销售和我说，你怎么不早说他是你表哥啊，我当时刚入行的时候他还是我师傅呢？我买房还是他教我的呢，既然是自己人，那我就不藏着掖着了，我直接给你定了20层吧，还是楼王的位置，景观和采光都是最好的，价格也帮你申请到最低，总之你就什么都不用操心了。

没想到就因为给表哥打了一个电话，竟然结果差这么多，买到了小区里最好的房子，价格还是最优惠的，买房子套路竟然这么多，差一点就买错了。

事后我专门去表哥家表达谢意，表哥还责怪我买房子怎么没有直接问他，像我这种小白直接去买房，不被套路才怪呢，接着表哥还给我说了不少售楼部卖房的套路，真是让我大开眼界，我就一块都分享给大家吧，好让大家有一个参考，买到合适的房子。

套路一：先卖不好的楼层

任何一个楼盘，无论好卖还是不好卖的，只要你去售楼部问，销售都会告诉你现在只有一些不好的楼层了，好的都被人定了，哪怕售楼部看山去并没有那么火爆。

有些不懂的人，一冲动就直接买了，其实这都是销售的策略，那就是先卖不好的楼层，因为有一些楼层比如果3层以下，8层，13层，14层，18层，24层，还有顶层，这些楼层都是很难卖的，甚至有一些楼盘都交房了还没有卖出去，开发商不得不降价打折卖掉，开发商当然是不乐意的。

所以这些楼层都是销售要首先想方设法卖掉的，而那些好楼层，都是要留在最后才卖，一方面这些楼层不愁卖，想买的人还得排队，另一方面如果赶上行情好，好楼层放在后面卖，还能涨不少价呢。

我当时买房的时候就赶上了房地产的最高点，房价几乎一天一个价，晚买一天就要涨几百都是很正常的。

所以，如果销售告诉你没有好楼层了，你不要表现出犹豫的表情，也不要考虑，直接表示这些楼层都不行，扭头就走，这个时候如果还有好楼层的话，销售一定会挽留你，告诉你他有办法，可以帮你申请一下，毕竟房子早晚都要卖的，哪个销售也不会放弃真正要买房子的客户，你自然也就能买到合适的房子了，因此，买房一定要沉得住气，千万不能冲动。

套路二：花钱请人凑数

我们经常看到一些销售发消息，看上去售楼部人山人海的感觉，让你有一种房子卖得很好的感觉，当然不是全部，只能说这其中有一部分都是花钱特意请的“拖”，目的就是把你吸引到售楼部去。

不过也不是完全找一些不相干的人坐在售楼部里，毕竟找一些大爷大妈，也确实不像是要买房的样子，明眼人一眼就看出来了。

所以售楼部经常会举办各式各样的活动，吸引一些有购房能力的人来，其中大部分都是冲着活动来的，真正想买房子的人寥寥无几，但是这些人群都是特定找的，有的还是老师、国企职员这样的高收入人群，看上去就顺理成章多了，想买房的人一看，售楼部这么多看房的人，自然也就会下决定购买了，这些人虽然也不完全算“拖”，但是起到的作用是一样的，他们确实也没有工资可拿。

套路三：口说无凭

为了卖房子，销售什么都敢承诺，实际上能真正落实的不多，不少人交房以后才发现自己的房子和当初承诺的并不一样，去找开发商，开放商的回复都是统一的，那样的承诺都是销售自己的个人行为，和开发商无关，这个时候你才想起来找当初的销售，早就找不到人了，很多销售流动性很大，哪个楼盘好卖就去哪个楼盘卖，房子一卖完就去下一个楼盘了，你根本就找不到人。

而且当初销售和你承诺的都是口头约定，并没有书面文字，更不会写在合同里，都是空头支票，作为买房的人，只认合同，还有房产证，其他的千万不要相信。

像这样的套路一般都出现在特殊楼层，比如说一层和顶层，因为不好卖，会有一些其他的优惠，一层赠送花园，顶层送露台，但是交房以后，当初承诺你的这些面积都是属于公共绿化和场地，你是无权使用的，就算你搭建了，也是违章建筑，早晚要被拆除，物业可以睁一只眼闭一只眼，但是同一个小区的邻居可不答应。

还有一种就是公寓，公寓是商业性质，过户的税费也高，而且还不能落户，所以公寓相比住宅要难卖一些，不少销售会承诺你可以落户，将来也是民水民电，还有配套的学校可以上，我只能说，一定不要信，如果没有写在合同里，白纸黑字的，都是忽悠你，买了这种公寓，有你后悔的。

套路三：车位

关于车位也有不少套路，我们先来说两种：

1、有的房子卖的时候会宣传买房送车位，确实是送了，但是送什么样的车位可是开发商说了算，有的是送的你MINI车位，大小只能停下面包车，还有一些犄角旮旯的地方，老司机想停进去都困难，这样的车位给了你也用不上。

还有一种稍微好一些，送你的车位能用，但是不是平面车位，是机械车位，机械车位停车不方便，而且后期管理费也要高一些，有的机械车位智能停轿车，SUV高度不够，将来等电动车普及以后怎么安装充电桩也是一个大问题，不过有总比没有强，起码勉强还能用。

2、有一些刚需房，先卖房子后卖车位，买房子的时候也不说车位价格，房子是不算贵，但是等你交房以后，要买车位就傻眼了，只卖不租，而且价格也不低，我们这里一个楼盘房子均价8000，但是一个车位就要15万，每年还要另加管理费，你说这坑不坑，原来在这等着呢。

有的人说车位又不是必须，嫌贵可以不买，可是实际上呢？新小区没车位根本没地方停车，车位不像房子，买之前还可以选择位置，一旦你买了房子，车位是配套的，不买在这里都不行，就算隔壁楼盘车位5万，但是也不让你买啊，所以买房之前最好问清楚车位价格。

套路四：不要相信所谓的楼王

很多售楼部卖房的时候会告诉你这栋楼均价要高，是楼王，如果你信了，就会多花钱，其实很大一部分楼盘并不存在所谓楼王的说法（除了那种特别高端的楼盘），基本上售楼部卖哪栋楼哪栋楼就是楼王，都是销售的策略，都是为了让你认为房子好，想让你趁早下手。

刚需楼盘更不需要买楼王多花冤枉钱，只要买的时候避开临街的就行，临街的房子会有噪音的困扰，也不要认为小区中间的就是楼王，中间的楼栋距离活动区比较近，也会有噪音，而且距离出口也不近每天出小区都要走半天，所以同一个小区，选楼层比选楼栋更关键。

套路五：配套

很多售楼部卖房的时候会宣传有什么配套，比如说附近有机场，高铁，还有什么高档写字楼，商场、酒店，你一听就觉得挺高大上的，其实这些东西对于你来说一无是处。

小区附近有机场楼盘，噪音很严重，而且来往的人员复杂，安全性得不到保障，另外高档酒店，商场对你来说就更没什么用了，你也不住酒店，商场也不会天天逛，不知道别人，起码我是消费不起，一个月去一两次也不错了。

一个小区重要的配套其实不是这些，反而是学校，公交站，菜市场，交通，医院，这些才是和我们生活息息相关的配套，我们可以一年不逛商场，但是不能一天不买菜吧、还有就是学校和医院，有多重要就不用我多说了吧？没有是真不行。

最后：

现在不少售楼部为了获取客户的信息，甚至还会在入口安装人脸识别的摄像头，采集客户的面部信息，只要你进入售楼部，就被登记了，也就不算第一次造访售楼部了，值得一提的是，售楼部的很多优惠政策只针对新用户，对老用户是没有的，一旦你的信息被录入，就不能享受这些优惠了，所以也要特别注意。

如果你确实要买房，但是没有什么经验，完全不懂，最好找一个了解行情的人带你一起，能帮你省下不少的事情，避免以上那么多套路，毕竟买房对于很多人来说是一辈子的大事，容不得马虎，一旦买错了后悔都来不及。

购房者买了房子但是心里没有十分满意时，就称中了套路；销售员成功推荐出房子时就是销售技巧的熟练运用了。其实任何行业的销售都存在这种情况，上岗前先培训，要求就是熟练掌握销售技能，言谈技巧。介绍优点，自卖自夸都是必要的手段。销售是很深的学问，你口中的“套路”我也不能面面俱到，提醒掌握几点，避免被套路：

1、首先看房，最少三次以上，看房时不要只进售楼处，请周边走走看看，谈谈聊聊。

2、在所售楼层上建得样板间有看的意义；在空地上建的，只看看装修风格和户型就好。

3、如果是看实体样板请在上午10点以前，下午3点半以后再参观，这样能看到全面的光照。

4、进售楼处之前了解一下开放商，看看预售证。要想稳妥，请在开发商有了预售证以后再交款项。

5、多问问题，少听介绍。既能释疑又能在问题中把楼盘了解清楚了，也能避免被洗脑了。

6、介绍中听到专业术语，请刨根问底，不要觉得不懂丢人。容积率，绿化率，楼间距不要只看数字，要结合建设的楼盘的总层数，层高、户数来估算。

7、特价房搞清楚是什么原因便宜，如果在售楼处找不到答案，请现场看房查找。

8、看好的楼盘既然想稳妥，就不要过早的交钱，被早买便宜的心思所左右。不要被“售罄”“加推”“楼王”“景观大宅”等标题迷惑。口袋捂的越紧，吃亏上当的概率越小。

9、悲催缴时，不要被诱导性语言，过期不候式的话语所干扰。

10、购房合同有一项是双方商议的，请不要当成摆设，该写的要写上。

11、搞清楚销售中心是中介机构驻现场还是开发商，签定金合同或者收据时看清是谁收了你的钱。

谨守本心，理智购买。

套路一、形成热销的假象。现在很多的售楼部都在拼命营造热销的氛围，特别是在市场不景气的时候，常用的就是托。当你走进售楼部的时候，一眼望过去，貌似很多客户在和置业顾问谈交易、选房子，给你的感觉就是赶快买，要不然这么多人在看房，一旦错过就没好房子了，其实很多人根本不是真正的购房者，只不过是托，每天几十块钱雇佣的，一旦有客户来访，立马开始谈交易。所以对于购房者来说一定要保持理智，切莫被销售现场的气氛所迷惑。

套路二、置业顾问叫单。往往在你还在纠结哪个户型好，哪个楼层好的过程中，有些置业顾问不断地叫单，某某楼层户型销控之类的话语，这些都是为了逼定你，给你制造赶快选，不选就没了的假象。

套路三、售楼处的音乐。这个是很多购房者不注意的，但是这里面也是有学问的，这一点确切地说不能归类为套路，但是也是为了逼定客户，渲染现场的气氛，使客户大脑处于感性思维，一般的售楼部都会选用比较舒缓的音乐，使你大脑放松，跟着置业顾问的介绍思路走，而在开盘选房等场合，采用紧张的音乐，促使你更快的选房。

套路四、价格谈不定，问经理。这个是最常见的了，当客户看好一套房源后，在谈价格的时候，客户如果嫌价格太高而僵持的时候，置业顾问往往会告诉你，他帮你申请一下经理，接下来，经理就会出现了，能当经理的，口才你放心，绝对强于一般的置业顾问，他们会对你进行再次洗脑，最终就看你的表现了，如果你的意志力不强，对不起一毛钱都不给你优惠，还把你说得服服帖帖，一旦你坚定原则，他们会见人下菜，可能给与你一定的优惠成交。

套路五、可以参加团购限时优惠。很多的置业顾问对于犹豫不决的客户，或者长期观望不下单的客户都会使用团购或者限时优惠的招，表面上看似为你个人考虑，其实你可以观察一下，当天的所有客户都是享受这个优惠的。

套路六、咖啡饮料小礼品。进过售楼处的朋友都知道，很多的售楼处都为你准备了咖啡饮料糖果点心甚至小礼品，一方面是为了增加现场服务的质感，另一方面也是为了让你产生一种“拿人手短、吃人嘴短”的愧疚感，这一招对于一些面情较软的客户来说，很容易打动你的心理防线，让你放下戒心。

套路七、区位图里面的猫腻。很售楼处一般都是必备区位图的，根据区位图客户很容易识别楼盘的方位、地段。但是有些售楼处的区位图做得完全是利好本项目的，故意缩短一些教育、医疗、金融公园等配套的距离标注，让你感觉很近很近，其实在空间距离上很远。所以这一点，大家一定要对楼盘的区位有自己的认识，方法就是周围看，眼见为实。

套路八、说辞里面套路。这个是最重要的一种套路了，因为一般的售楼处都会事先准备好数十页的说辞，置业顾问是要能够背诵的，对于本项目的各种优势放大的说，对于项目劣势避重就轻。

1、售楼处和中介一直以来都是密不可分，售楼处里往往一打听就没有房源，而一去中介问才发现房源一大堆。一般而言，开发商和中介会有一个内部协议，开发商会将大量房子卖给中介，中介买了这些房子，就等于拿批发价转手做零售商了。

2、一般在售楼处不远的地方，一定会有中介公司在附近，房源被中介公司所控制的，物价部门本来控制规定每平方米多少钱，开发商就是不完全把房子拿出来卖的，有时候捂盘惜售，所以说没房源了。为什么？就是等房价涨高了再拿出来卖，但你在中介公司去打听一下，肯定有房源的，但是价格也比售楼处高，这就是套路水深吧。

3、例如某城价格是4200元/平方米，开发商推给中介后价格上升到5500元，120平方米的一套房子一夜间多出10多万。以前房价低的时候没几家中介，现在再看看，大街小巷中介一家挨一家，房价也翻了几翻。

4、有时候，房地产商和中介联合起来炒房价，实际房子根本没卖出去，都在中介手里的，这是房地产商的策略，到房地产商销售处就说房子没有了，早都卖完了制造假象，这也变相抬高了房价。

售楼处卖房时经常会使用很多套路，购房者如果不懂得分析，就很容易没有详细的了解，高高兴兴地买了房子，等过了一段时间反应过来，才发现自己竟然吃了这么大一个亏，那么常见的房企销售套路有哪些呢？

首先是认购造势。开发商通常在开盘之前还会进行认购造势，营造出疯抢的假象，认购有着一定的优惠，因此会有购房者心动。但是认购房屋是有风险的，没有预售证的房子，可能土地出让金没有缴齐，将来无法办理房产证。

其次是特价房。特价房不是因为他开发商把价格给压低了，而是因为刚出来的时候，开发商定的价格就很低，这种房子，是有瑕疵的，也许是因为楼层比较尴尬，采光，空气不对流等等，都是形成特价房的原因。

还有，很多的售楼部都会贴一张销控表，展示当前有的房源，成交了就贴张纸做标注，其实这张表大部分的时候都是经过处理的，有时候一开始开发商会把好卖的先标注起来说卖掉了，等到其他的差不多了在拿这些出来卖。

最后，现在房子几乎都是期房，大部分的时候是看不到房子的全部，开发商会给你描述一个十全十美的配套环境，决口不提可能存在的不利因素，比如说垃圾场、加油站、遗留的化工厂等等。大家对这些售楼套路怎么看呢？欢迎留言讨论。

很多人在买房子的时候就是直接奔向售楼处。那么其实售楼处里面也有很多套路，那么今天我就来给大家盘点一下售楼处常见的几种套路，免得大家在买房子的过程当中上当受骗。

第一种就是售楼处开盘的时候，很多人第一次去售楼处的时候刚好这个售楼处开盘，那这个时候说不出会显得非常的热闹。

其实这里面充满了套路，总结起来售楼处开盘的时候，大多是有以下几类人组成的，第一类是真正了解这个楼盘的，就是想要过来买房子的，所以开盘的时候他要过来看户型图看楼层看位置。

第二种人就是过来领礼品的，我们都知道售楼处在开盘之前呢都会做很多种，这个营销广告告诉大家，如果是在开盘的当天可以去售楼处的话，就算不够买房子也会得到相应的礼品，比如说一袋鸡蛋，一袋面粉，一桶油。

这个时候就有很多人抱着看看就看看，我们又不买，而且还可以领奖品多好啊！

第三种就是房产中介过来学习的，一旦一个新盘开盘的时候，开发商都会邀请房产中介过来了解楼盘，学习楼盘，然后再去做分销，那这个时候售楼处的人就非常多，实际上真正买房子的在开盘那天，并不会有很多人。

还有一种情况就是即使你当初的定力非常好，在售楼处没有交钱，可是你已经留下了联系方式，当你回家后的接下来的几天，售楼员会不断地给你打电话告诉你，如果你现在订房子，我们会有很多优惠，而且你所选中的那个楼层已经有别的人看好了，我也是偷听到他和领导之间的对话，如果你现在就要交定金，这套房子留给你。

总之，一切的出发点全部站在你的角度上去考虑，这个时候你会特别的感动，也会毫不犹豫地交定金。

第四种套路就是我们说我们看好一个楼盘以后可能非常中意，但是我们算了一下，第一是总价高，可能我们的首付都不够，那这个时候售楼处就会告诉你，没关系，我们可以给你做到最少的首付。

也就是说，如果这套房子首付是30万的话，我们并不需要付那么多，我们只需要付5万块钱就够了，那剩下的25万首付，开发商给你垫付，而且是无锡的，你只需要在一年之内把这25万还给开发商就可以了。

第五种套路就是我们去售楼处买房子会经常要抽号，而且排在你前面的人买到的房子都是好楼层的，而且售楼处的广播也会一直在那儿喊说恭喜，某某女士，某某先生又选到了心仪的房子，这个时候你的情绪被调动起来了，你也会抓紧时间订购一套房子，但是你发现你。

很多家庭就是错误地估计了自己的状况导致到在买房子以后的接下来一两年入不付出，而且精神压力特别大，导致感情破裂。

所以在买房子之前，头脑一定要清醒，我们要找准自己的定位。

对此，你怎么看？

我们大家在买房之前都会去对比好几个楼盘，从而选择最适合自己的一个楼盘，不过我们需要当心的是，现在有很多卖房子的套路，一不小心就容易中招，导致我们常常会被忽悠坑了很多钱，那么，新楼盘卖房子套路有哪些？去售楼处买房技巧怎样可以优惠？

我们大家在买房之前都会去对比好几个楼盘，从而选择最适合自己的一个楼盘，不过我们需要当心的是，现在有很多卖房子的套路，一不小心就容易中招，导致我们常常会被忽悠坑了很多钱，那么，新楼盘卖房子套路有哪些？去售楼处买房技巧怎样可以优惠？接下来一起来探讨下这个问题。

新楼盘卖房子套路有哪些？

新楼盘卖房子套路有很多，会夸大其词，还会把户型的尺寸做调整，掩盖一些不利因素，甚至会选择在样板间做小动作。

1、售楼处销售介绍不可全信

现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。为了获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。售房时把房子吹得天花乱坠，各种承诺，但具体情形得亲自考察才行，一般品牌开发商的产品更为可靠。

2、沙盘掩盖“不利因素”

如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30％或是更高，单纯的你可别轻易相信。沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场，选择现房或者大型开发商的后期产品可以尽可能避免这种陷阱。

3、户型模型调整尺度比例

这些模型一般都是整个项目中数量占比比较大的户型或者开发商自认为比较好的户型。但是，为了掩饰户型上的一些劣势，户型模型上也会有一些猫腻：比如在进深或者面宽上做出微调，使得整体户型更加方正；又比如减少墙体、增加落地玻璃，试图营造一个采光好的假象。

去售楼处买房技巧怎样可以优惠？

1、沙盘模型是售楼处里必不可少的道具之一。它能让我们立体地感受到整个项目的规模，建筑形态以及环境。沙盘模型虽然好看，但是我们也要看出门道，与实地进行对照才能对项目有更清晰的了解。

2、比如：你会在沙盘上看到项目周围的一大片绿地，看到购物商场，看到水景或站，但是站在现场，却很难看到这个项目的其它建筑，这个项目就那么挺拔的矗立在一片真空当中。有时，你会看到紧挨项目的是一条宽阔的马路，你正想不出这是什么路时，却看到那路上写着：规划路。什么时候规划好，售楼人员总是会说：快了！

3、一种表情是有自信，不卑不亢，在介绍项目的时候，眼睛并不过多看你，并同你保持适当的距离。从他的举止中，你感觉到的是服务。起码这样的销售人员受过一定的培训，同时房子卖得也不错。但到后进行实质性谈判的时候可能会比较难对付。

文章已经给大家阐释了关于新楼盘卖房子套路有哪些以及去售楼处买房技巧怎样可以优惠的全部知识了，希望能够对大家有所帮助。总而言之，在看房选楼盘的时候，一定要注意了解一些卖房子的套路，你还应该掌握和销售谈判价格的相关技巧。

售楼处卖房子的常见套路有哪些？

我卖了五六年的房子，每个售楼处多多少少都有一定的套路，但是也不是什么坏心眼，更大的程度上也是为了保护开发商自己的利益，也就是想着更快的把自己的房子销售出去，这个和大家做的其他行业其实没有什么太大的一个区别。

下面就给大家分享一下，常见的套路都有哪些:

1.人脸识别系统:最近被抖音刷爆的看房带头盔这波操作，其实就是购房者为了逃避开发商的人脸识别系统，而做着一个反应措施，因为在部分地区很多人把自己去买房和渠道人员带过去买房，在价格上面是有一定差别的，然后有些购房者不相信就会自己乔装打扮去看一下价格是多少，下一次就会跟渠道公司的人过来看看一下，哪一个更优惠就会选择在哪里下订；

2.楼间距:在这里要给大家普及一下的，平时销售人员说的楼间距 50 米，并不是说，两栋楼两个最边上的距离是 50 米，而是两栋楼最中心的位置开始计算的距离，但是一般销售人员他是不会跟你讲的，这么细就直接给你很笼统的介绍两栋楼的楼间距是 50 米、或者是其他的距离；

3.售楼部高大上：特别是一些品牌开发商，他们的楼盘在开盘之前，就会先把售楼部做得很高大上，然后园林示范区会先做出来，更大的程度上就是先给客户洗脑，我们开发商是很有钱的，然后实力是很强的，而且我们园林景观做得都很不错，你买我们的房子是有保障的；

4. 样板房：样板房分为两种，一种是放在售楼部里面的，也就是说非实体房，还有一种就是直接做在了实体房里面，相对而言售楼部里面的样板房，它的尺寸可能会比实际交付的房子要大一点；

然后样板房里面的家电家具，包括床基本上有心的人都会多看一眼，它的尺寸会比你自己在家所睡的床都要小一些，这么做的原因就是更大程度上让你看着房间比较大，然后客厅比较宽敞。

结语：

最后总结一下，其实市场上每一个楼盘，都差不多都会有这样子的操作，他们的最终目的，并不是说要骗你们钱或者是其他的，最主要的目的就是刺激你下地，然后完成他们的销售目标，但是确实有很多开发商，他们的房屋质量都是没有问题的，在这里还是建议大家买房要认准品牌，房企确实要多一份保障；你们在买房的过程中都遇到了什么套路?

现在很多人买房都会选择新房，不过大多数的新房都是期房，没有办法看到实际的房子，只能够通过销售人的讲解，样板间等来了解房子的情况，不过在交房以后多多少少都会有误差。这都是因为楼盘卖房子套路太深了，因此，大家在买房前，就要知道新楼盘卖房子套路有哪些？买房要注意什么？这样才能买到好的房子。

新楼盘卖房子套路

新楼盘卖房子套路有很多，会夸大其词，还会把户型的尺寸做调整，掩盖一些不利因素，甚至会选择在样板间做小动作。

一、售楼处销售介绍不可全信

现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。为了获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。售房时把房子吹得天花乱坠，各种承诺，但具体情形得亲自考察才行，一般品牌开发商的产品更为可靠。

二、沙盘掩盖“不利因素”

如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30％或是更高，单纯的你可别轻易相信。沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场，选择现房或者大型开发商的后期产品可以尽可能避免这种陷阱。

三、户型模型调整尺度比例

这些模型一般都是整个项目中数量占比比较大的户型或者开发商自认为比较好的户型。但是，为了掩饰户型上的一些劣势，户型模型上也会有一些猫腻：比如在进深或者面宽上做出微调，使得整体户型更加方正；又比如减少墙体、增加落地玻璃，试图营造一个采光好的假象。

想要摆脱这些猫腻比较简单的办法就是直接要求置业顾问给你看工程图和尺寸。如果感觉不出户型是不是方正，就自己按比例画一个出来，一下子就能看出模型有没有坑你了。

买房要注意什么

1、公摊面积

在我们购房时，公摊面积一定不要忽视，要注意看是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于受到电梯等方面的影响，公摊面积较多。多层在11％～16％之间，高层一般在18％～26％之间。

2、地段

现如今，交通越来越便利，出行选择的多样性也是选房子必不可少的要素，多区域公共交通、快速交通，附近有地铁站或公交站对我们出行提供了很大的便利，既方便快捷也为未来物业的提升提供了很好的平台。

右高左低的房子，风水上讲，左青龙，右白虎。如果你居住的屋子右边的房子高很多很多，那样的房子会带来差运气，一定注意，像这样的房子还是要及早化解，否则非常不利。

新楼盘卖房子套路是什么？新楼房卖房子套路是非常的多，会各种夸大其词，而且还会把不好的问题给掩盖了，所以大家在买房的时候，千万不能一味的相信销售人的解说，我们要自己了解一些关于买房要注意什么内容，然后在买房的时候，就把这些该注意的问题看清楚了，选择合适的房子在买，不然后悔就来不及了。

您好，很高兴为你分享。

我就按照我们看新房的大概流程，详细说下中间的一些细节:

第一步:大门口接待人员

市面上大大小小的新房很多，我们可以从售楼部很多细节看出楼盘品质的差异。首先是路边站岗迎宾的小哥，这是第一感受，高端楼盘的停车接待一般都会设置多人，指引停车，帮助开车门，还有的会配备雨伞(下雨或者夏季紫外线强的时候用），甚至搀扶老人，帮忙推婴儿车等这些贴心服务。毕竟市面上那么多新房，这些细节服务，首先是第一步区分，能达到这种服务水平的楼盘，基本价格和总价都不低。属于高端楼盘系列。这个是拉进你好感的第一步，相当于开发商放低自己然后抬高你。

第二:售楼部区位图讲解。

从外面到达售楼部沙盘位置，置业顾问接待，基本会问你之间来没有来过楼盘，然后会首先讲解一下区位，规划这些。这里面需要注意的是区位图的做法:楼盘占地面积放大，重要的学校，地铁，景点，公园等客户在意的配套，距离楼盘的位置都会缩短。如果根据区位图会让你觉得所有的你需要的配套就在楼盘旁边。这些都需要你看了楼盘后，去楼盘附近实地了解，判断真伪。

中间特别需要注意的是学校，他们会把附近几公内从幼儿园甚至到大学都给你说一遍，请注意他们的说词:“我们楼盘附近有或者规划有……”他们不会说能正读，这个侧面意思就是前面说的学校可能和这个楼盘一毛钱关系都没有，这个只是为了胡弄不懂的客户。至于楼盘能读什么学校他们都不能保证，如果买房是为了小孩上学的，还是需要自己到附近看看周边二手楼盘对应的学校。

还有如果楼盘在比较偏的地方，开发商基本会给你“画一个大饼”，就是以后规划地铁，公园，商业啊这些配套都会说的很好，规划的东西都说不准，所以需要自己在网上查找一些资料或者实地看看打听下辨别真伪。

你看置业顾问区位讲解，你感觉他们都好熟，这个是肯定的，毕竟他们基本是提前10多天，或者1-2个月都在售楼部熟悉了解，背周边的配套，演练通关。台上一分钟，台下十年功。这个是他们的工作，他们在背后也是付出了很多。

第三步:沙盘讲解。

沙盘讲解就是涉及到楼盘产品了，中间就涉及到小区的绿化园林景观布局。楼栋和楼栋之间的关系，房屋楼栋户型朝向，街道，楼盘旁边是些什么建筑，有没有涉恶设施等，需要我们辨别。

如上图，有的沙盘不是所有的栋数都建好了模型呈现出来的，我们需要特别留意，开发商是事出有因，还是故意为之。中间特别需要注意的是，有的小区容积率高，有的栋数离得很近，开发商就故意留白，一些缺少经验的购房者发现不了，等交房的时候才发现视野被遮挡了，其实这些通过楼栋摆位都能看出来，只是购房的时候自己没分辨出来而已，遇到这种情况自己多留心就是了。

四，样板间细节。

我们要看开发商设置的样板间是实体样板间，还是在旁边单独修建的样板间。这个主要关系到室内尺寸大小的问题。大家很多人感觉新房样板间为什么空间显得大，那是因为里面家具的尺寸不对，很可能是缩小了的，或者房屋面积扩大了一些，所以有的卧室明明只有7-8平米，样板间里面布置了床等家具，感觉还宽敞。一个房间宽20公分和窄20公分对于室内面积来说，差距可能就是1-2平米。所以大家还是需要有基本家具的尺寸感和长度尺寸感，分辨是非。

大家都知道，现在很多新房都是开发商精装，这个时候我们就要看看交付使用的情况是什么样子，基本墙面都是温馨提示，还有购房合同里面也有装修条款补充，大家留意一下。

五，选房。

其实通过前面的一系列流程，回到沙盘旁边的休息区，置业顾问拿户型图，栋数摆位这些，之前和购房者聊了很多，有经验的置业顾问基本能判定你的购买意向，毕竟他们会接待很多客户，经验都是慢慢积累起来的，这里会让我想起一部电影《疯狂的赛车》，里面黄渤面对销售员徐峥的情形，虽然用在这里不恰当(如果引起读者的介意，说声抱歉)，当你说考虑下的时候，那个态度转变之快，但这个确实是会存在的现实。特别是在楼盘很俏的时候，作为购房者会觉得毕竟买房是个大事情，肯定需要慎重考虑，而少数置业顾问会觉得客户不定，耽误了他自己成交下个客户的时间，基本就不会管你了。

第一次看一个楼盘不要急着定房，除非你之前对于这附近很了解，做了前期的准备工作，不然还是老老实实，到附近多转转熟悉周边情况，眼见为实，相信自己的眼睛才是对的，避免后悔。

还有不要听售楼部的工作人员经常通报，好多房号成功售出，恭喜××成为本小区的业主。很多都是假象，这种通报基本声音都很大，就怕你听不见，很明显是故意放给购房者听的。这样给人紧迫感，让犹豫的客户及时下定。

另外一种就是制造很多人看房的假象，去外面找“群众演员”来扮演购买者，特别是开盘当天，售楼部的全是人，密密麻麻。

对于房子真正的畅销情况，自己还是要去分辨，比如自己本来确实很喜欢一个楼盘，前期都了解好了，现场确实火爆，该要下定的还是要抓紧，不然自己选不到满意的房源。一个城市比较抢手的楼盘其实通过网上的关注度，或者楼盘长期的一个客户接待情况能判定出来。

至于说申请折扣这种事情，如果楼盘畅销，这种事不用想，等不到你。如果楼盘滞销，那么你就可以跟置业顾问沟通一下，一般他们都会马上回绝，或者说跟领导请示一下。马上回绝这种情况要么是有戏，要么是确实真的没戏，你可以多跟置业顾问沟通下，不用马上定，后面置业顾问会回访你的，如果你真的要购买，有折扣他自然会给你说。至于说给领导请示一下，这个不用怀疑肯定是有折扣，就是他会不会把最低折扣全给你说的问题，在这里就不一一说了。

最后，至于题主说套路这种事，其实对于置业顾问来说，这些只是他们的一个标准化流程，新房销售模式都是这样做，他们背后都是有付出(除了现在一些秒光盘除外)，每天的工作并不是表面看得，就在售楼部接待客户，还需要培训，后期的服务也要跟进。卖产品肯定需要突出产品的优点，减弱缺点，无可厚非，并且现在的置业顾问，很多都在为客户考虑，房屋缺点这些大部分都会如实告之，现在都是信息化时代，能购买房屋的人都是有自我判断意识，有一定的社会阅历，能瞒得了多少东西？

以上就是个人见解，希望你满意。

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