300万投资一套房子，限售五年后卖出，需要卖到多少价位才能保本？

300万投资一套房子，限售五年后卖出，需要卖到多少价位才能保本。如果是投资房地产的话，应当算一笔账。首先，300万购买银行理财产品年收益可以达到5%左右，按5%计算，5年的收益是75万元。如果你购房是按揭贷款的话，每年的贷款利息也将近5%，如果你首付60万，还需要贷款240万，需要支付贷款利息12万，再加上各种税费15万。如果算上通货膨胀的话，每年有5%左右的通胀率，再加上15万，共计是57万。五年后你需要将房子卖到高于357万才能保本。

现在的问题是，五年后的房价是涨是跌，五年后房子能否卖出去，按照目前的情况，目前我国的房价是在历史最高位，这两年房产税就要出台了，炒房时代结束了，再也没有人会去投资买房了，再也没有人去炒房了，房子就剩下了住房的功能了，过去房子涨价是人为炒上去的，全民炒房炒地，现在没有炒房的基础了，接下来将要面临的是过去大量的炒房者都需要卖房子，在这样的情况下，未来几年房价肯定是下跌的，而且现在已经形成了房价下跌的趋势了，现在房子已经卖不动了，只有降价才能勉强卖得出房子，你现在300万买的房子，五年后可能只能卖出200万了，而且有可能还卖不出去，到时你怎么办？

笔者认为，现在不是投资买房的时候，中国投资炒房的时代已经结束了，现在投资炒房只有赔钱。那种还希望通过投资炒房赚钱的人只能是当房地产高位的接盘侠。无论怎么算账也挡不住房价下跌损失。

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中国大部分城市的房价经过(2016~2018)上一轮潮水般地上涨，国家推出各种调控政策。比如有的城市就推出了限售的调控政策，有的限售2年，有的限售五年，目的是抑制市场的短期炒作。

300万投资一套房子，限售五年后卖出，需要卖到多少价位才能保本？

过去20多年来，中国的房价的确是一路上涨，无论是职业炒家还是普通投资者，但凡是将资金砸进楼市的，都赚得喜笑颜开。于是，投资买房也就成了人们非常看好的一项投资。

一，五年后房价走势如何？赚钱的几率多高？慎重选择投资的城市和业态。

中国城市化进程快速发展的黄金期已经过去，房价遥扶直上的黄金期也已远去。未来投资中国的房地产，投资目标的选择将会变得非常关键。

1，大概率来看，未来各城市的房价走势会发生分化，只有少部分城市的房价上涨的可能性大。

目前大部分城市的房价也来到了历史高位，国家“房住不炒”的政策也将继续深耕落地，中国未来的房地产投资机会必定不可能像过去一样雨露均沾，投资房产也无法做到遍地是黄金。

目前国际国内经济形势严峻复杂，黑天鹅事件频发，同时各城市产业结构优化、资源配置及集中程度、人口持续流入等等方面的不同，未来有的城市房价可能上涨，有的城市房价可能会小幅震荡，还有的城市房价也可能会下跌。

那么，300万投资一套限售五年的房子，选择一个房价可能上涨的城市，选择投资一个未来看好的住宅业态，是投资成功的关键所在。

从目前各城市的人口流入来看，北上广深杭等城市，未来五年的房价或更加坚挺，则更有上涨潜力。而这些城市目前本身的房价还是比较高的，300万的资金来讲，大概率也只能购买一套100平米以下的刚需高层。

李嘉诚曾说过，购房看地段。通常来说，核心区的房子流动性更有保障，那么，300万的资金在诸如北上广深杭等这些房价坚挺的城市，又能买到一套什么地段的房子呢？！

在笔者看来，目前情况下，适合这样的投资条件的房子并不太好选。如果挑不到合适的投资房源，那么这个投资可操作性就不强，或者说，操作了也有可能赚钱效应不高。

所以，挑选一个有房价上涨潜力的城市，购买核心地段的品质高层，或是当前投资房产取得成功的重要因素。

2，投资限售五年的房产，本质上是投机心理大于投资策略。

既然是打定主意要投资房产，而且是就算“限售”五年也要投，实质上就是一个买涨的投机行为。

事实上，无论成本高低，无论赚钱多少，在“限售”五年的城市买房投资，无疑是在“赌”这座城市五年后房价会大幅上涨。

如果五年后，房价不涨或者是涨幅不够，甚至是下跌，投资就是亏本，需要计算的就是亏损幅度了，而不是赚多少钱了。

当然，作为一项投资，在做出决定前，能够算清自己的投资成本，还是非常有必要的。

二，300万投资一套限售五年的房子，成本是多少？

有的朋友，认为只有贷款买房才有资金成本，如果是自有资金就没有资金成本，事实上，这种认识是存在误区的，也是不对的。

无论是贷款买房还是自有资金，资金的占用成本都是不可忽视的。因为自有资金就算存银行，也是有可观的收益的，更何况，存银行的资金，具备足够的流动性和安全性。而如果选择把这些资金用于投资，则具备更大的风险性和不可流动性。

1，五年毫无流动性的300万资金，资金占用成本保守计算大约90万元。

投资“限售”五年的房子，不单是占用了资金，还限制了资金的流动性，相当于资金占用成本比正常有流动性的资金占用的成本更高。

通常，如果有300万的资金，当下大额存单的利息就可以达到4%以上。而如果300万购买银行理财产品，年化收益可以轻松超过5%，而且还是复利计算。而如果是按揭购房的话，通常也是二套房或者多套房贷款了，贷款利率通常也在5.6%以上了。

如此看来，花300万买入这个“限售”了5年的房子，五年内流动性为0。以最保守估算，假如以年化单利6%的资金占用成本来计算，5年的资金占用成本约为90万元。

2，房屋交易费用30万元。

无论是购入新房还是二手房，300万的房屋的购置，各种税费大约10万。购买新房，还存在大修基金等费用，大约9万元。

而如果是购入300万元二手房的话，虽然不存在大修基金，但可能存在中介费以及按揭贷款的办理费用，也是大约10万元。

五年后房屋卖出时，就是二手房交易了，那么一般存在1%的中介费和1%的个税，又是大约10万元。

3，房屋持有费用约10万元。

房屋持有阶段，无论是购买的新房，还是二手房，都有物业费，公摊电梯费等等，大约2万元。

如果是购买的新房，目前除上海、重庆有试点房产税外，大部分城市还没有试点房产税，当然也不排除在这五年里可能实施。那么假如按重庆的外地全款买房客户按每年0.5%的房产税来计算，5年应缴纳房产税为7.5万元。

而如果是购买二手房的话，除了存在物管费、公摊电费、房产税，另外还可能存在电梯分摊维护、房屋维修费用等等。

4，假如投资房产为了资产保值，房价上涨跑赢通货膨胀，保守计算通胀预期33万元。

过去经验表明，如果一项中长期投资，跑不过通货膨胀，那么实质来讲，相当于用于投资的本金购买力下降了，原来的本金贬值缩水了，绝对值可能没少，但是钱的购买力大大下降了。

笔者认为，对于“失去五年流动性”的300万的投资资金来说，跑赢通胀也是投资保本的必然要求。

根据央行预测，2020年中国的通货膨胀率在5%～5.5%，在此，我们仍然以保守估计，以过去10年我国年平均通胀2.229%来保守计算，300万元资金5年的时间将会被通胀掉超33万元。

成本汇总计算

经过以上1～4点的分析，很明显，300万投资一套限售五年的房子，成本是多少？

300万投资的这套限售五年的房子，成本价高达463万元。

也就是说，如今这套投资300万的限售五年的房子，五年后需要卖到463万元方可保本。

三，当前投资限售五年的房子，风险/收益如何？

所谓“投资有风险，入市须谨慎”。300万投资限售五年的房子，成本价高达463万元，也就是说，五年内房价需要上涨54.33%，年均上涨超过10%，才能保本。显然，只要五年内房价总的上涨幅度低于54.33%，这个投资就是亏本的。

房价上涨但是上涨幅度不足54%，年略亏，亏损低于7%；房价不上涨，年亏损大于7%；房价下跌20%，大亏，年亏损大于10%......

当然，房价大涨100%，年盈利6.6%；房价巨涨150%，年赢利13.3%，房价暴涨200%，年盈利20%......

显然，投资这种限售五年的房子，5年后房价翻一番，才能有年盈利6.6%，目前来看，有这种预期的城市，的确不多。当然，如果房价巨涨或者暴涨，还是有可观的赚钱效应的。

既然是投资，无论赚钱还是亏钱，事实上，都是正常的风险。在笔者看来，投资房产最大的风险在于没有人接盘，也就是房子卖不出去。

前面我们也说过，未来各城市的房价走势会越来越分化，如果投资房产的城市选择不对，业态选择不对，比如选择在如今的鹤岗、阜新等等这样的城市去买房投资，又比如投资大多数城市的别墅……投资这样的房产，如果还限售五年，五年后房子能不能卖出去，的确是一个问题。

过去是全民炒房时代，无论房价涨多少，大概率是涨，最关键是不缺接盘侠。而今，国家“房住不炒”的政策坚定执行，长效机制不断落地，新房供应充足，保障房越建越多，二手房挂牌天量，接下来房价大涨的几率越来越低，投资房产赚钱的效应越来越差。

未来的房价走势，必定是不断挤压泡沫的过程，这一点从今年的楼市走势可见一斑。由于疫情的影响，今年整体来讲，楼市环境相对宽松，但是新房去化缓慢，二手房挂牌持续增长，说明房子已经卖不动了，要想尽快卖，只能大降价。

现在300万投资买入限售五年的房子，能够预期五年后房价能够大涨100%的城市确实不多，如果有幸买在房价涨幅能够超过50%的城市，大概率不会亏本，甚至还略有盈余。

但是如果买到五年后房价涨幅小甚至下跌的城市，这笔投资亏本就难以避免了。300万买入的房子可能只能卖出200多万、或者100多万，甚至还有可能卖不出去……

笔者认为，楼市遍地是黄金的时代已经过去，当前投资买房的确需要三思而后行。

对于买入限售五年的房子用于投资，的确不能有投机心理，须学会敬畏市场，要用价值投资的策略去理性的分析市场。如果拟买入的房产的投资预期，的确符合自己的投资理念和目标，再下手买入也不迟。

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本文原创，头条首发，感谢阅读。

目前很多城市出具的调控政策都是要求，房子必须要满5年之后才可以交易，那么满5年的房子，需要多少的金额卖出去我们才能实现保本呢？由于题目中你未指明有无贷款，因此本题分析我们分为两个部分：有贷款、无贷款、

无贷款

对于无贷款的情况，购买这房子的花费是300万元的本金+公维金契税物业费等（交易税费一般是买家支付，我们不考虑）。公维金是按照平方以及建筑层高决定的，本题没有给出一个具体详情，因此我们取个较普遍的数据2万元，契税第二套（你投资的一般都是第二套）90平以上的按2％的税率征收，300万就是6万元，在加上几年的物业，也就说要卖房前，你要拿到证还要在花费10万元左右的资金，你的总成本为310万元。理论上是卖310万元就没亏，但这个是错的，因为你没买房，资金是可以产生利息的。

1、购房款300万元，假设购买银行理财5%，五年后本息合计：300*（1+5%）^5=382.88万元。

2、各类税费10万元，由于现在卖的都是期房，所以这10万元不是一开始就支付出去的，我们假设3年后交房时支出，因此在卖出前，这10万元2年的本息合计为：10*（1+5%）^2=11.025万元。

所以这个房子出售前的真实成本为：382.88+11.025=393.905万元，也就说5年后，你要卖的话，最少也要394万元才可以保本。

PS：交房后，房子是可以出租的，但是考虑到出租你还有买基本的家具家电设备，如果3年后交房，只出租2年，可能租金还不够家电的成本，因此就不考虑出租了。

有贷款

有贷款，跟贷款金额、还款期限、还款方式、利率有很大的关联性，我们假设首付100万元，贷款200万元，等额本息还款方式，贷款利率为5.39%，期限30年，进行计算（大家可以根据自身的实际情况，套用下述计算方式）。

（1）100万元首付款，以5%的理财计算，5年后本息合计为：100*（1+5%）^5=127.63万元。

（2）各类税费10万元，依然假设3年后支出，因此在卖出前，这10万元2年的本息合计为：10*（1+5%）^2=11.025万元。

（3）200万元的贷款，5年（60期），每期支付金额11218.13元，一共支付了：11218.13*60=673087.8元，虽然是分期支出的，但是这部分资金如果每期固定放在放在货币基金，算上利息，五年内本息合计到75万元不是问题。

下图数字第一列系每期支付的金额，第二、三列分别为每期归还的本金及利息，最后一列系剩余的本金数额。

也就是到卖出之前，你为这个房子已经付出了：127.63+11.025+75=213.655万元，而5年后，这笔贷款的本金还剩余184.65万元（如上图所示第60期的最后一列为剩余本金），要卖出去之前，你还要把剩余的本金结清，所以你实际要卖时，支付的总成本为：213.655+184.65=398.3万元，也就说此时你要卖房子最少也要399万元才不亏本。

总结

综上所述，现在300万元投资购买的房子，无论是全额支付还是贷款支付，5年后如果要不亏的话，基本上你要400万元（考虑到计算的略微出入）以上的价格卖出，才算保本，所以卖房时，一定要计算清楚，不能够简单的说，我五年前300万元买的房子，现在有人出360万元，我就卖了，看上去似乎5年你赚了60万元，但是如果考虑资金成本（没买房，你的资金放在银行里照样可以产生利息），你实际是亏的，所以卖房前要好好计算一番。

这个就要通过房子的属性，目前的理财收益，以及一个通货膨胀率等多重因素来参考了！因为你给出的信息量实在太少了，所以无法做到一个主观，全面的判断和分析！

第一，得跑赢理财收益！

目前来看，市面的上的平均理财收益可以达到5%左右，5年期的理财！那么按照5年时间来计算，收益率就是300万x5%x5年=75万元！

而加上房产契税、维修基金、物业费等各项成本，5年大概15万元左右！所以说，投资房产，你得5年后卖出至少390万的价格，涨幅达到33%左右，才能够算满足了第一个合格指标！

第二，跑赢通胀率！

好的投资是一定需要跑赢同伙膨胀率的，根据2017年所发布的中国通货膨胀率来看，每年可以大大7.5%左右的水平！

也就是说，300万的投资房产，需要5年保持一个7.5%以上的增长，才算是合格，优秀的投资！那么得出的结果就是5年后需要得到一个493万的结果！

再加上房产契税、维修基金、物业费等各项成本，5年大概15万元左右，也即是508万，才算是一个非常优秀的投资！！

第三，考虑一个按揭买房的情况

按照目前的贷款情况来看，按照二套房计算，目前国内二套房房贷利率普遍上涨20~30%，假设按照贷款利率6.1%计算，30%首付即90万元。

90万资金成本：90万*5%*5年=22.5万

210万的利息成本：140万*6.1%*5年=75万左右

税费、维修基金、物业费等成本：15万元

即按揭买房5年后卖出（300+22.5+75+15）万元=412.5万元，即涨幅达到37.5%，才能算不赔本。

总结

也就是说，如果300万买房的话，全款需要33%才能跑赢市场上的理财，不算亏本买卖；

贷款买房的话，则需要37.5%涨幅收益，才能不赔本；

而想要达到优秀投资标准，战胜通胀，那就得有69%才是一个优秀的投资回报！！而这个数字，对于目前大部分地区的房产来说，难！！！

感谢?点赞和关注?。更多更好的逻辑期待与你分享！一家之言，仅供参考！

很高兴回答：

300万投资一套房子，5年后卖出，卖到什么价位才能保本，这个问题需要从多个方面考虑，作者这里简单的分析一下几个方面：

1、房屋属性：期房或者二手房，这两种是不同的房屋属性，期房不可以直接入住，二手房则可以直接入住或者出租。那么同样300万的房屋，5年后的带来收益是不同的。同样学区房，地铁房的属性会高于其他住宅区的价格水平，收益也会相对高一些。

2、投资对比：300万按照现阶段银行利率为约等于4.5的利率下，300万在银行5年利率不降的情况下大概是65～70万之间，也就是300万5年收益约为370万左右，那么投资房屋的增值速度可否能赶上这个增速还需要有待考量？换句话说5年后房屋至少要卖到370万才能与银行利息持平。

3、贷款与全款：贷款按照现阶段国家房地产政策首付按照35%计算的话，300万的房子首付需要105万，贷款195万，按照利率约等于5.1%，20年还款期限算下来大概需要多还款100万左右，这样也就是这套房子是400万左右，所以要出售此房屋的价格必须要等于或者高于400万，当然这里还要考虑一些税费等等在这个基础上在加上约15～20万之间的预算，最终这套房屋约等于420万。全款则不用考虑这些，只需要加上一些税费15～20万的预算即可，也就是最终算下来约为320万左右。

4、城市地区差异：全国各地房屋的价格是不一样的，尤其是2017年房产新政以来，房住不炒被国家提上日程，也就是说房屋除去一线，二线城市外，其他城市都有不小的降幅，所以要想达到房屋在5年后实现保值保本，选择更好的城市投资房屋是比较重要的。

5、政策方向：国家在2017年实行了房产新政，一些城市提高了首付，限购等政策控制房地产价格快速上涨，所以题主要重点把国家房地产政策考虑进去，因为这个才是切身实际关乎题主投资房屋的事情。毕竟未来5年是不可预知的，从目前的阶段来看，房地产政策每年都会被提到房住不炒，所以题主要投资房屋还请仔细考虑和斟酌。

6、综上所述，作者这里简单介绍了一些房屋增值与贬值的因素作为给题主的参考使用，希望能够帮到题主早起解决这个问题，当然最终决定权还是在于题主，总之未来5年后的是未知数，谁也不会预测到未来的事情是怎么样发生的，作者目前只能提醒这么多，剩下的就只能靠题主自行判断和决策了。

我是小布衣，我的初衷就是帮助更多的人走出迷茫，迈向辉煌，感谢，喜欢的请点个关注！

这个需要好好算一算。

如果按照当前得利率5.145%，首付3成，计算。首付需要105万，贷款195万，5年还款大概是64万。

105万首付+64万总共支出了，169万。本金还剩下179万，于是这个房子的成本就变成了348万元。

也就是说，五年后，你的房子必须卖348万元才能保本，否则就会亏钱。

300万买的房子，五年后还能否涨48万元，涨幅大概在16%。

以目前，房地产市场的行情来看，如果一直限购限售下去，估计很难涨到16%。

即使涨价16%，你还是亏钱。因为，300万元按照平均银行理财4.3%的年利率，这五年利滚利，最后得到的金额是355万元（300*1.043的5次方=355.17）。

这还不包括购房的契税、五年来持有房屋的物业费、装修成本等。

如果你打算房子拿五年就卖掉，大概率是亏钱的。

因此，磐点财经建议，如果房子不是自住，就不要再买了。房地产的黄金时代已经过去，它的涨幅已经追不上理财利率，这种投资是毫无价值的。

这完全是一道数学问题，你看我把题主的题目进行一番变化：

有人花了300万买了一套房子，如果把300万存银行会获得4.5%的收益，房子租出去有每月3000元的租金收入，问：如果这个人在5年后把房子卖掉，卖价是多少不赔钱？

解这道题的关键就是计算从银行获得的收益是否大于租出去的租金。如果大于租出去的租金，大多少就需要在卖价上加多少。

我们就按照我设定的标准来计算一下：

年收益率4.5%，5年下来，300万的的年收益为300万*4.5%*5=67.5万。

租金每月3000元，不空置，5年下来租金收入为：3000*5*12=18万。

如果想要不赔钱，最终的卖价应该至少为300万+67.5万—18万=349.5万。

不得不说，5年下来，300万的收益率不可能只有4.5%。无论是采用信托也好，复利理财也好，收益率都可能远大于4.5%。租金收益也很有可能不止3000元，300万的房子租金超5000元的都不在少数，再加上每年房租可能还要有涨幅。在这里只是引入一个数字做简单的计算，题主只要了解计算方法，套用当地当时的情况就可以了。

总结：

5年限售，这个词对于投资来说并不友好。谁能知道5年后房价是涨是跌，5年后理财是3.0%还是5.0%？谁又能知道你的300万会不会遇到更好的投资标的？总体建议是，如果投资，不建议；如果刚需，可以入手。

银行研究僧，你学习，我也跟着学习！有任何疑问或观点随时交流！

感谢邀请：300万投资一套房子，您只需要卖出287（四舍五入）万元就能保本，当然这是有前提的。您的300万元可以在一线广州的老城区，全款买入一套41平方，有着20年多年楼龄的多层。

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这套房子在老城区，配套设施齐全，附近有地铁，也有名校资源。我现在就用这套房子来帮您分析一下，如果您投资的300万元的房子，五年后卖出为什么只需要287万元呢？且看我慢慢来分析一下吧。

但是这里面还分两种情况，一个是这套房子，您是用来自住的，这里面的价值也可参考出租的价值，毕竟要是出去租房子的话，也需要这些花费不是。现在我就着重分析这套房子出租五年的收益率，看看这笔投资是否合算。

首先：这个价钱只能买个一房一厅，广州市中心的二手房价已达6万元每平方，当然您也别小瞧这小户型，很受投资客的喜爱，因为总投资少，容易出租，空置率低，回报率高。

如果限售五年，那五年之中的持有成本是多少呢？

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成本核算

1）成本：出租税、管理费、水、电、煤气、数字电视费、卫生垃圾费。如果出租的话均由租客支付，这是行规，业主是实收租金。

2）中介费：这个是出租双方都要缴付的费用，按一个月的房租的一半各自缴交（五年内，租赁合同通常是一年一签，也就是要交五次中介费）

按照现在广州租赁的市场行情，您的这套房子，家私家电都配齐的话可以租2600元每月（正常的话，租金每年都是以每月租金的10% 递增，我现在按最小值计算）。

收入：2600（月租金）x12( 月）=31200（一年租金）

31200x5年=156000元

支出：中介费+空置期+装修费+家私家电配置费（为了控制成本可选择中古家私家电）

清单明细：一、中介费1300x5（回）=6500元；

二、 空置期一年有7天，五年就有35天，每天的房租按86元算（2600*30=86元），86元x35天=3033元；

三、装修费：预算为2万元，按简装来算（简装和精装的房屋，租金价格要高许多，看业主个人意愿）；

四、家私家电费：空调两台、冰箱、洗衣机、热水器，抽油烟机等等预算为5000元（中古）；

结算：五年房租总收入为156000，杂项支出合计6500+3033+20000+5000=34533元，纯收入为121467元。

用3000000减去121467元，所得为2878533元。

其次：您只需要卖出287万多元就可以保本。但是说实话，这投资回报率很低，只有1%，一般投资要达到6% 才能跑赢通胀，银行的大额存款利率都比买房投资好，建议您谨慎行事，如果您是刚需的话，也就不需要介意房价的高低了，毕竟要住不是吗？

图片来自网络，侵权必删

最后：如果您以这个价钱买新房的话，更加不划算，新房只要更过名，不管有没有住过，都属于二手房了，如果您还需要贷款的话，还要付按揭手续费和维修基金费及贷款利息。

您的三百万买不了一线城市好地段的新房子，如果是三四线的话，以后房价是涨是跌未知。但有一点我可以告诉您，一线城市的房产抗跌性强，买了基本不会亏本。

以上观点仅供参考，学识有限，未免有失偏颇！我还要强调一下，现在买房风险很大，谨慎再谨慎！