三四线楼市会陷入“拼命买”和“拼命建”的循环吗？

三四线楼市不可能陷入“拼命买”和“拼命建”的循环，这个问题有点杞人忧天。

如果真出现“拼命买”和“拼命建”的循环，在目前这种态势下，只要持续5到10年，最后的结果就是开发商和购房者“拼命哭”了。那些曾经被制造的“鬼城”，就是佐证。

任何事物的发展都有其自身特定的规律在推进，房地产这种资金密集型企业更是如此。从拿地，建设，到出售，大概需要三到五年的周期，而卖房子出现“秒光”的地方也终究在一些热点城市，而且这其中的猫腻你也应该懂的。

去买房子的时候，从年头到年尾，销售小姐都会告诉你，我们房子很抢手，就剩下两套了，要的话赶紧下手，这种饥饿营销法手法很老套，但也很管用。

再说购房，在一二线城市从2006年到2016年十年的两波大涨的带动下，小城市的房子也在这十年间经历了相应的涨幅，十年的涨幅大约在50%到100%之间。

说实话，如果从投资的角度来说，这种涨幅跟银行存利息没有任何区别。

根据我对一些三四线城市了解，和与一些开发商的交流得知，他们的开发也是按照一定的节奏在推进，形势好就卖多点，形势不对有大幅缩减投资。

而购房者买房子也不是买白菜，经历了过去十年的额购买力释放与消耗，现在在三四线城市，特别是四线城市去投资买房的人的意愿越来越小了。

棚改户的购买力是相对有限的和固定的，因为你拆掉一套房子，肯定是为了盖上五百套房子的。

现在的开发商更多的是寄希望于农村进城的人群，那么农村人群现在的购买力究竟如何呢？可以肯定的是，农村有购买实力的人群已经出手了，后面的购房者现在面对四五千或更高的房价，对年收入几万的家庭来说，确实压力很大。

经过几年市场的教育，这几年农村购房者有个突出的特点，如果从投资的角度来考虑，他会选择省会这类城市投资会获得相对较好的收益，如果只是为了改善居住环境，不少人宁愿在农村花个三四十万在乡下盖栋小别墅。

房子会盖下去，但不会无休止地盖下去，饱和的一天就快到了，等到农村城市化的路走完的时候，“拼命买”和“拼命建”的循环也就结束了。

政府不想降房价，如果要降房价，办法有的是，只是一而在，在而三的愚弄老百姓。首先，商品房5年后上市，其他小产权房比如经济适用房，单位集资房，安置房等等禁止上市，这样一来，谁还炒房。

世界两大不破神话美国的股市，中国的房子，美国的股市已经出现过熔断的情况，中国的房子应该也会出现崩盘的迹象吧。

我国的房地产市场一直都是热门话题，房屋价格一直都是上涨，由最开始的一二线城市讨论的话题慢慢的转向于三四线城市的投资。

三四线城市的左手套右手，终究会破裂。

（1）开发商已经到达最后疯狂的时候。

2016年开始我国开发商就已经把目光瞄准了三四线城市房地产的开发情况上，开发商进到三四线城市，拿地土地都是非常的大而且都是要打造城市中心这样的规划。

几大开发商先对三四线城市制造出虚假的繁荣情况，吸引大批量的投资者来购买房子还有部分在一二线城市购买不起的人群也过来这里购买房子，作为刚需用途。

▲开发商已经做好了撤场的准备了。

我国有部分地区的三四线城市已经价格出现了，轻微的浮动和开发商的折扣也变得越来越大，开发商是尽快的把剩下的房子或者是土地开发完毕然后离开三四线城市的发展。

大的开发商对三四线城市的拿地情况已经变得非常不积极，反而目光又再次地瞄向了一二线城市或者已经做好了产业转型的准备。

（2）投资者也慢慢的发现了弊端。

投资者购买房子，虽然也发现一手房的价格还是挺不错的，但是二手房的价格似乎卖不上价格来。

这样就出现我们常说的有价无市情况，二手房的价格是有，但是卖不出去导致投资者也有点苦恼想尽一切办法的现在把三四线城市的房子慢慢脱手套现。

随着这样的弊端越来越大，道路的问题就越来越多，投资的人群也光看到这个问题点的到来，所以慢慢的三四线城市购买人群，无论是自住还是投资都会进一步的减少。

（3）国家的政策已经越来越明显。

国家的政策将会越来越明显，在十四五国家再一次强调房住不炒的情况，虽然没有提及房产税的事情，但是根据我国房地产的历程观看，有部分学者2022年预计有部分的房产税条例慢慢的出台。

在国家政策到来之前，无论是炒房团的人群还是企业的人群，还有开发商，这三拨人都会对这个事情做好一定的防范准备。

●在这种的情况下我国未来三四线城市左手跟右手玩游戏的规则将会变得越来越难，在持续的发展过程中会受到种种的困难。

拼命买和拼命建是不可能产生有很大的效益情况，这个恶性循环将会有一天开发商或者是炒房子会退出这个市场没有办法继续循环。

三四线城市的发展已经逐步的改革定位。

三四线城市不可能一直依赖房地产发展，刚刚也从上面说到房地产市场，终究有一天是没办法循环下去的，所以三四线城市必须要做出改革。

我国有一部分三四线城市已经靠着房地产市场，现在作出了改革的现象，一些做成了旅游项目，有部分地区已经改革为养老项目基地。

（1）旅游行业的改造。

观看近些年来人们的出行旅游情况。在不断的上升当中就可以明显地知道，未来旅游这个市场还是非常的大。

三四线城市很好地利用了自身为开发可以重新整改的优势，来进行一个又一个的大旅游区域规划。

随着旅游业的开发，不但可以带动当地居民的收入情况，还可以使得政府逐步的从房地产行业当中抽身出来。

（2）养老行业的发展。

我国的老龄化人口随着时间的推移将会越来越严重，养老行业也成为了社会一个中大的风口，我国在粤港澳大湾区当中，肇庆就是定位一个养老城市，目前有很多香港深圳广州的人已经在肇庆这边购买好房子作为以后养老的情况。

这些城市除了房子以外，更多的有关人脑的行业将会一一进入城市发展当中医院，农产品，养生，医药，保健品，娱乐场所等一系列有关老人息息相关的东西，产业链都会在此落叶生根。

总结：

未来三四线城市想要一直靠房地产市场发展是不可能实现的事情，有的城市已经预料到这种情况的来临做出产业升级以及改变的情况，而有部分城市还在沉迷于房地产带来的高收益情况，未来只会发展越来越差。

记住一句话房地产在过去全国范围内随便投资都是会涨价的，而现在是要精准的投资才会涨价，并不是所有的房地产市场都是永盛不衰。

谢谢邀请。2017年全国众多三四线城市出现了一波供不应求、量价齐升的火爆行情。2017年，我先后去过华东和华中的几个二三四线城市看了看，有一些切身感受。

三四线城市2017年以来的销售旺势仍在延续，我分析主要有几个原因：

一是外溢型需求。一二线城市房价先后暴涨，2016年国庆前后国内众多城市密集出台调控政策，催生一批外溢型购房需求，尤其是对留在一二线核心城市感觉无望的人，转向回三四线城市老家返乡置业。

二是内生型需求。借国家棚改（国开行等低息贷款）和去库存的东风，“没有需求也要创造需求”，众多三四线城市大规模启动棚改旧城改造，催生了一大批拆迁户，而且主要采取货币补偿的办法，拆迁户获得补偿金后一般都是直接用来买房，短时间内大大加速了当地楼市去库存。

三是金融政策支持。棚改有国开行专项资金，三四线城市的银行购房贷款的首付比例低，审批手续宽松，利率较低。

四是供求关系改善。地方政府积极去库存，控新增土地出让，开发商拿地意愿低，使得这几年新增土地少了，库存持续在减少，严重供过于求的局面得到改善。所以，这次三四线普遍有一次明显的上扬行情。

但是，三四线城市的房价涨跌并不是第一次出现，2011年国庆全国一二线城市限购后，三四线城市也出现过一次楼市量价齐升行情，2013年左右达到高峰期，2014年行情逆转趋冷，一直到2017年再次出现热销行情。大多数三四线城市都不是人口大量流入的城市，有效需求相对有限，不会存在长期持续的大量购房需求，供求关系存在一定的周期性。

这个问题问的很好，三四线城市目前的发展就是去库存搞建设，同时依靠拆迁来提高需求。但是，拆迁总有一天会减小规模，届时，购买和抢建的循环将会停止。

三四线城市相对来说人口基数还可以，同时楼市发展偏滞后。这就给目前三四线城市的楼市发展带来了机会。因为已经有了一二线城市房价上涨获利的经验。三四线城市的购房者也自然看到了机会想要搏一把。

再加上近年来去库存的工作一直进行着，消化了不少库存。再配合城镇化的建设和当地的发展，拆迁和棚改也给三四线城市的房价带来了上涨的需求。

就这样两方刺激之下。房价抬升了，销量上去了，资本进入了。当规模的开发也开始了。既然开发的楼盘多了，那么库存就会上升，为了消化楼盘库存只能通过宽松的政策和拆迁棚改来提高需求。而拆迁户的购房意愿也是前所未有的高。不断的刺激着楼市的发展。

但是，随着持续的发展和不断的建设，三四线城市很快会到达饱和，毕竟没有更多的人口去支撑。所以，后期一定会有调控政策来稳定三四线楼市的平稳发展。不会放任三四线城市的楼市这样无休止的循环下去的。

不可能，这个循环不成立

这个循环要成立，三四线城市要具备什么特点

拼命买，这就意味着需求旺盛，对于楼市的需求有两种，一种是居住需求，另一种是投资需求，那么从居住需求上来讲，三四线城市要拼命买，那就意味着要不断的有大量人口进入；而从投资需求来讲，如果要拼命买，那么就意味着三四线城市未来房价要大涨，但是涨价无外乎就是钱、政策、人口，钱多、政策扶持、人口持续流入；

拼命建，那就意味着开发商有利可图，而且土地可以持续供应，从开发商利润上来看，开发商有利可图，那就意味着房价持续上涨，而且能很快的出售；图克持续供应对于三四线城市来讲倒不难。

总上，三四线楼市会陷入“拼命买”和“拼命建”的循环，一方面要人口流入房价持续上涨，也就是需求持续增加，另一方面是供给不断增加。总结下来四个特点，要事先上述的假设需要：人口流入、房价上涨、开发商利润增加、土地无限量供应。

为什么这个循环不成立呢

这就是个悖论，需求增加，房价上涨，这个没有问题，但是供给增加又会导致房价下跌，房价下跌会影响投资需求，这就是被悖论了。我们逐个因素来分析一下。

居住需求：主要是人口，三四线城市现在很难见到人口增加的，不然你让一二线城市情何以堪啊，三四线基本都是人口流出的城市，人都没了，还有卵的居住需求。

投资需求：投资的主要就是房价要上涨，第一是钱，三四线的钱就是来自于棚改，没有例外，但是现在棚改结束了，钱没了；第二是政策，从最高层明确房住不炒，三四线城市的决策者们也应该不会去顶风作案吧，最后是人口，人口都是外流的，所以，不管是那个角度看，三四线城市的房产是没有投资需求的。

有利可图：开发商有力可图的选觉条件是房价比较高，而且房子可以卖掉，而三四线城市，有的房价确实比较高，但是基本都是有价无市，开发商都是套项目款苟活的，三四线城市生活的谁每个一两套房子的，还买个毛线的房子。

土地持续供应：这个对于三四线城市来讲倒不难，地多，也便宜，但是开发商不赚钱了，谁还要地呢？

所以，要让这个假设成立的四个条件均不具备，这个假设就不可能成立了。

三四线楼市未来大概率是什么样的

人口流出，但是房价短时间内依然会处于高位，因为压根就很难有交易，没有交易发生，价格波动也就低了，直到有开发商扛不住或者直接破产后清算，房子打折处理或者拍卖，房价会瞬间到底。

我家离省会一百多公里，房价已经比省会的新区要贵了，没有任何产业的支撑，就是几个开发商在那里左手倒右手，入住率低到可怜，看这种情况还能维持多久。

不存在的，三四线人口有限，土地资源有限，城市生活水平有限，不会出现疯狂的开发房产，拼命买和拼命建。有也就这几年时间，该买的买了，买不起的买不起也就到头了。

这几年确实是楼市买房卖房的高峰，很多炒房客也是在从中赚了一大把，楼市也是像病毒一样向三四线城市蔓延，价钱每年都在狂涨。楼市房价已经突破了三四线城市的基本工资，在大多数刚需眼里，房子可遇不可求啊！一套房产百来万，大半辈子都在为房产劳碌。楼市建还是会大量建的，但是也会有一个缩口，当已经没有多大流通的时候，已经没有可适合开发土地的时候，大众已经饱和不在碰触的时候，房产将慢慢枯竭了。
万事都有一个规律，从衰到盛到衰，都有一个时间。三四线楼市这几年确实很景气的样子，也是虚假的繁荣，最终还是要回归现实。当所以的资源消耗殆尽，真的是没落

真是冰火两重天，前些年三四线城市还在为“去库存”而忧，一般的三四线城市正常的去库存起码五至六年，地方政府为啥库存会积压得这么多呢？原因就是房地产火爆，引发了开发商拼命拿地建房，大家都在一个没有整体规划的城市中各自建房，供应市场，最后房地产库存积压越来越重，而且多数三四线城市又是人口很难大规模净流入的地方，所以前几年三四线城市库存积压得很历害。

不过这二年不同了，由于一二线城市房地产调控，大量的炒房者和房企都跑到三四线城市去布局，再加上农民工返乡置业，还有危棚区改造货币化安置，这些人为制造的需求一下子都把三四线城市的库存给消灭掉大部分，现在三四线城市并不去库存的问题，而是房子不够买，又需要摇号了。

如果三四线城市不再进行房地产调控政策，那么开发商就会蜂拥而至，再造大批住宅用房，那么原来三四线城市“好不容易”的去库存，现在又要陷入新的去库存麻烦之中。不过，如果三四线城市能够更好的落实一系列的房地产调控政策，真正做到回归居住属性，改变大家对房价上涨的预期的话，那么这个循环还是可能被打破的。

正确的逻辑本应该是供应问题由市场来解决，那过剩问题不大可能发生，但是若是人为的干预市场，政策之手干预过度，就会发生“拼命建房”发现库存积压，再想一切办法让大家“拼命买房”，一下子房产全买光了，又回到了“拼命建房”导致库存过剩的问题周而复始。