购买二手房，满五唯一，指的是卖家还是买家？

谢邀！“满五唯一”、“满二唯一”这些词经常从一些房产中介嘴里说出来，常常让我们购买二手房的用户摸不着头脑，这到底是什么意思呢？坤鹏论这里就为大家介绍一下。

一、“满五唯一”是指什么

“满五唯一”实际上关于二手房交易中征税的一个简易说法，其中的“满五”指的是房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；而“唯一”则是指业主在该省内，登记在国土局系统里只有这一套房子。按照规定，通常情况下，房子满足“满五唯一”的条件即可免房子的个税和营业税。所以，“满五唯一”是针对卖家的，但是在实际交易过程中，个税和营业税都是由买方支付，所以满足“满五唯一”的房子，对买家来说是好事，可以省下很大一笔税费。

二、“满五唯一”能省多少钱

要知道“满五唯一”省多少钱，必须了解二手房交易中各种税费的构成。按照国家税务局的相关规定，需要缴纳契税、营业税、个税以及其他相关税费。

其中与“满五唯一”的营业税的征收标准是：普通住宅：不足5年，征收房屋总价的5.6%，超过5年（含5年），免征营业税；非普通住宅：不足5年，房屋总价的5.6%，超过5年（含5年），房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；别墅：不足5年，征收房屋总价的5.6%，超过5年（含5年），房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%。也就是说，按照通常的普通住宅来计算，可以免征5.6%的营业税，如果房价200万，就可以少交11.2万的税。当然，后来政策改为两年了，后面具体会介绍。

与“满五唯一”相关的另一项就是个税，其征收方法是：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20％计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1％。简单点说，就是需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。那么，如果满足满五唯一的条件，个税也是可以免掉的。这笔费用如果按照总房价的1%算，那么200万的房子，可以省2万。

与“满五唯一”相关的就是这两种税费，当然这里有必要介绍一下契税的征收标准：按照基准税率征收交易总额的3%，但也有优惠的情况：若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴税为交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。需要注意的是，首次购买和普通住宅两个条件同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。

三、“满二唯一”又是什么

从2015年开始，营业税的政策进行了调整，财政部于2015年3月30日公布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中将5年标准降为2年，具体来说是这样的：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。通知自2015年3月31日起执行。实际上，“满二唯一”中的“唯一”并没有什么特殊含义，只是受到“满五唯一”的说法影响，习惯就这么说了。满二唯一只是免征营业税，该交的个税还是要交的，而“满五唯一”可免双税，这是值得我们每一位购房者注意的地方。

通过以上的了解，相信大家都清楚了，“满五唯一”能给我们购房者省很多税费，如果能买到这样的房子，可以省下很多钱。但是反过来讲，在看二手房的时候，需要向中介了解清楚，卖方是否符合“满五唯一”的条件，甚至可以将相应的承诺写入合同中。

很多人买房子经常挺置业顾问提起“满五唯一”“满二唯一”，到底是什么意思呢？“满五唯一”“满二唯一”的房子又有哪些优势呢？今天小编就和你一起扒一扒纳税的那些事！

先说契税的征收方法：

按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平（包含90平）的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

当然，首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

再讲讲增值税的征收方法：

增值税的叫法是今年5月份“营改增”之后这么叫的，原来叫营业税。

过去营业税的征收分几种情况，普通住宅：不足5年收取房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）则免征；非普通住宅不足5年收取房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）收取房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%。正是因为这个营业税的征收对于房屋满5年免征的规定，满足条件的房子就都把“满五”作为优势之一进行宣传。

但是“营改增”之后，这个五年就变为两年了，营业税也改为增值税，按照新的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。于是又有了“满二”的说法。根据目前的政策，我们将不同类型的房子分为四类：不满两年，两年到五年之间，满五年非唯一、满五唯一。这里我们假设这样一个购房场景：一套面积在100平米，网签价格200万（以网签价为准），原价格为160万的二手房，购房者是第一次买房。

第一种不满两年的二手房

不满两年的二手房征税最多，一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。

① 增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万

② 契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万

三个税种共14.1万元。

第二种两年到五年之间

这种情况免征增值税，只征收契税和个税。

① 契税仍然是全额征收，上文已经注明计算方式，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

④ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万

两个税种共5.57万元。

第三种满五年非唯一

这种房子的税费成本和第二种完全一样，免征增值税，所以税费成本也是只有契税和个税，共计5.57万元。

第四种满五唯一

这种房子只征收契税。

契税额=200万×1%=2万元。

以上我们能看出，如果购买满五唯一的住房比不满两年的住房要节省一大笔支出，如果面积越大，税费差距越大。所以我们在买二手房时，尽量选择购买满五唯一的住房，即使价格高点，也能在税收支出上找补回来。当然，如果不介意税的或者想要房子尽量新一点的可以不介意税的问题。

你好，很高兴能够回答你这个问题的！

购买二手房，在税费的交缴中，会有一个满五唯一的专业术语的，所谓的满五唯一就是指卖家产权证从办理到现在已经满足五年的，且五年内只有唯一的一套房产，没有任何的房产交易记录，需要同时满足这两个条件，才符合满五唯一的标准，在交易的时候税费交缴有所减免，指需要交一个契税就可以的！

指的是卖家：

1、以卖家户口为单位，唯一住房的；

2、以房产证下发之日（比如你2010年住进去，但是2020年下的证，还是以后者开始算）起，满5年的。部分地区也可以看交契税的日期。

我是专业卖房20年——大虫小哥

购买二手房，满五唯一，指的是卖家还是买家？小哥解答一下问题希望帮到要买房或者要卖房的朋友们

满五唯一指的是卖家，我们可以简单的拆分词语来理解，满五以及唯一

1、满五：是指卖家的房子购买已经满五周年，购买的时间标准是以卖家买房时缴纳的契税日期为准，打个比如，该卖家在2015年7月购买的房子并在同年8月份缴纳了契税，但一直没去办房产证，到了2020年8月想把房子卖掉就刚办了房产证，那么这套房子也算是满五年了。

2、唯一：是指卖家以及家庭成员（包括配偶、未成年子女）在该省内只有一套住宅房子（商业地产类不算），特别要注意的是：卖家如果有宅基地之类的房产也算是有一套房子，就不算唯一。

3、按照规定如果出售省内满五年并且是家庭唯一住房时，可以免交卖家的个人所得税，个人所得税的计算方式是差额（出售价-原发票价-合理费用）*20%或者是出售价*2%。

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满五唯一卖方可以免征个人所得税，反之则要缴纳个人所得税，其税率为交易总额1%或两次交易差的20%。在购买二手房的时候一定要考虑以下几个方面，避免不必要的纠纷：1、核实房主身份信息及房产证；核实卖房人提供的居民身份证与其房产证上登记的房主是否是同一人，有无他项权记载，有无共有人；2、到房产交易中心查询待售房屋的情况，如房屋登记情况、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。3、办理预告登记。作为买方，在二手房买卖合同签订后，如较长时间内不能过户，建议在该套房产登记部门办理预告登记。可以有效阻止房主将一房二卖；4、核查待售房屋的租赁情况，如果房屋已经出租，则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明；5、房款交付需谨慎。房屋买卖是大宗钱款交易，不主张一次性付完全部购房款。6、搞清户口问题。要了解清楚该套房产上都有哪些户口，同时在合同中约明处置该套房产上所有户口的期限，卖方如若不能依约履行，承担责任的方式；买方针对卖方的违约行为享有的权利；7、重视违约责任的约定。在合同中明确哪些行为构成违约，如何承担违约责任及承担责任的方式。

满五唯一，说的是房子产权已经满5年！

满五唯一省个税，说的是原业主不需要缴纳个人所得税之类，实际二手房交易中，大多数的个税由买房承担！

购买二手房，满五唯一，指的是卖家还是买家？

一、为何二手房会有个税

现在的住宅市场，或是新房，或是二手房，不管是交易流程还是税费，二手房相对都要更复杂。

购买新房，只需要缴纳契税和大修基金，但二手房却有契税、个税、增值税等多种税负，其中金额较大的就是个税。所谓个税，也就是个人所得税，是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税，是针对个人财产的一种税负征收。

由于房价的快速上涨，个人出售房产能获得较多收益，很多炒房客就是这样赚得盆满钵盈。既然个人出售房产也能获得一笔不菲的收益，相应地也该被征收个人所得税，因此，二手房交易中就多了一笔个税。

二、二手房个税的征收

二手房的税费相对复杂，要比新房多一笔个税，那么个税又是如何征收的呢？

与个人工资收入的个税征收不同，二手房中的个税另有规定。在二手房交易中，个税按照房屋总价的1%征收。假设一套房屋的成交价为100万元，那么个人所得税就是1万元，那么这笔税费该谁负担呢？根据个人所得税的征收对象，理应由卖家承担。但在实际交易过程中，个税大概率是由买家承担的，这也是二手房交易中的“潜规则”，卖家的实收价格=房屋成交价减去卖家理应承担的税费，而买家的实际支付价格=房屋成交价加上卖家理应承担的税费。

三、二手房个税的免征

虽然二手房的税费更为复杂，但在政策上也有相关规定，个税的实际征收有相应优惠。

对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，也就是所谓的“满五唯一”，这是指卖家所挂牌的房屋，必须得同时满足“满五”和“唯一”两个条件，才能免征个税，只满足一个条件都不行。目前来看，这个家庭唯一住房的范围只限于本省或本直辖市，尚未在全国范围内联网实行，这也给了不少人减税的机会。

除了“满五唯一”之外，二手房还有个“满二”的规定。就是指个人房屋自购买之日起到再次挂牌出售必须满两年才能上市交易，这在全国大部分城市都已实行，其目的是为了打压炒房投机行为，是“房住不炒”调控下的一项必要措施。

综上所述，二手房税费相对新房更复杂，金额较大的就是个税，这本应由卖家承担，但在实际交易过程中，多由买家承担。当然，如果房屋“满五唯一”，则可以免征个税。

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先给结论，“满五唯一”指的是卖家，因为个人所得税应该由卖家承担。下面就买卖二手房涉及的个人所得税相关问题给大家简单介绍一下。

二手房交易中的个税与工资收入中的个税不同

最近很多人都在做个税汇算清缴，那么二手房交易中的个税需要做个人所得税汇算清缴吗？

二手房交易中的个人所得税并不属于综合所得收入范畴，所以不用做汇算清缴，买卖过户前缴纳就行了。请记住只有拿到完税证明后才可以办理过户，完成房产交易。

个人所得税由卖家承担

个人所得税针对的是获得收入的一方需要缴纳的税收。

在二手房买卖交易中买家是付钱的一方，卖家是收钱的一方，所以缴纳个人所得税的一方其实应该是卖家。

不过，在实际交易中卖家一般只说到手价，也就是扣除税费的价格，这相当于让买家承担了个税，本质是买家代替卖家缴纳了个税，或者说是买家把钱给了卖家，然后卖家再去缴税。

有的朋友觉得不公平，凭什么卖家缴纳的个税需要由买家支付呢？其实哪怕卖家自己付个税他也有办法将税负转嫁到买家身上，比如每平方米多卖1000元让房子的总价上涨，最后的结果其实是一样的。

“满五唯一”可以免缴个人所得税、

前文已经说过个人所得税是由获得收入的一方，也就是卖家承担的。因此，哪怕从逻辑上来推断，“满五唯一”也是针对卖家的，事实上也确实如此。

所谓“满五”指的是卖家出售房子时距离其买入这套房子的时间超过五年。比如产证上的日期为2016年2月1日，这次是在2022年3月卖房的，两次交易间隔期超过了五年，符合“满五”条件。

“唯一”指的是卖家名下就一套房子，也就是卖掉正在出售的房子后名下就没有房产了。

同时满足这两个条件的卖家被形象地称为“满五唯一”，可以不用缴纳二手房交易过程中产生的个人所得税。

二手房交易的个人所得税金额可能很高

最后谈谈二手房交易中的个人所得税如何计算。

公式很简单，个人所得税=（本次卖出价-上次买入价）*20%（为方便计算忽略契税）

比如，卖家4年前花了150万元买下了这套房子，这次以200万元卖出，需要缴纳的个人所得税=（200万-150万）*20%=10万元，金额还是很高的。

部分城市（比如上海）的卖家可以选择另外一种计税方式，值得注意的是该方式仅针对二手房交易，公式为：个人所得税=本次卖出价*1%。

继续上面的例子，需要缴纳的个人所得税金额=200万*1%=2万元，相比于10万元明显少了很多，如果当地允许的话卖家必然会选择这种计税方式缴纳个税。

关于二手房交易还涉及契税、增值税和印花税，有兴趣的朋友可以关注小编，下次给大家讲讲其它几种。

以上答复希望对你有用，欢迎关注、点赞 王五说说看，您的支持是对原创最好的鼓励！

您好！

“满五唯一”，主要指的是卖家。

如果简单从“大道理”上来讲，因为二手房是掌握在卖家手里，那么，卖家就要考虑出售的获利问题，因此必须要衡量交易成本。而影响其成本的最重要因素，就是房子的“房龄”、以及卖家已有的房产数量，也就是“满x唯x”的问题。

至于买家，需要支付多少税费，卖家并不需要关心。

所以，就题主问题，稍微展开一下，其实说的是两件事儿：一个是二手房“满五唯一”的计算问题，一个是对税费影响的问题。

先说说对二手房交易的税费问题

1.对于卖家来讲，出售需要交纳的税费，受到“满x唯x”的影响非常大：

• 如果房子“满五唯一”，卖家不需要缴税。
• 如果房子“不满五唯一”，卖家需要缴纳1%个税、或者售卖价格与当初获取房产价格差价20%的个税。
• 如果房子还“不满二”，除上述个税之外，还需要缴纳5.6%左右的增值税。

由此可见：“满五唯一”与否，直接影响了卖家的交易成本。

2.对于买家来讲，主要税就是契税：

• 如果房产面积≤90㎡，1%契税。
• 如果90㎡＜房产面积≤140㎡（有些地区有所差别，例如不得超过144㎡），1.5%契税。
• 如果房产面积＞140㎡、或者买家已有房产，3%契税。

由此可见：双方交易的二手房，对于买家来讲，跟是否“满五唯一”没什么关系，仅仅受到房子面积、以及买家是否已有房产的影响。

所以，这就是开篇给出结论的理由：指的是卖家。

怎么计算“满五唯一”？

这其中涉及到两个概念：

1.“满x”。

可以简单理解为是：卖家拥有这套二手房的年限。

但是，在计算时间上，根据不同情况有所区别：

• 如果当初卖家是通过“买卖”方式获取的这套二手房，则起算时间按照完税发票时间、或者房产证时间中较早的计算。
• 如果当初卖家是通过“继承”或者“赠与”方式获取的这套二手房，则起算时间是按照被继承人、或者赠与人当初获取这套房子的时间起算。

2.“唯一”。

指的是卖家“名下”的房产数量——如果只有一套，那么就符合“唯一”的条件。但是要注意，这个“名下”，不仅仅指的是登记有卖家名字的房产。

• “名下”房产数量，是以家庭为单位计算的。例如，自己名下一套，爱人名下一套，不管各自名下的是个人财产还是夫妻共同财产，这个家庭合计计算，为两套。任何一个人都不能再以自己名字登记购房。
• 房产数量，跟是否有过房贷有关系（不同地区有规定上的差异）。举个例子：假设现在家庭中只有一套房子。但是，之前曾经有过一套贷款房、后来卖了。即便这样，也视为家庭有两套房——只要有过贷款的房子，无论这套房子是否还在自己手里，都计算在内。

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我认为，满五唯一，它隐含两层意思。

从满五唯一所指向的交易对象看，一般指的是卖方。

最后，满五唯一对二手房交易中的买卖双方有什么影响。

一、满五唯一，它隐含两层意思

哪两层意思呢？

（1）满五

满五，它的意思是说，房子满了5年了。

我们可以从两个角度看房子的年龄，一个是实际年龄，另外一个是经济寿命。

实际年龄

从专业的角度看，实际年龄可以分为四个年龄，分别是综合竣工验收日期、交房日期、缴纳契税日期和办证日期。

①综合竣工验收日期

竣工验收日期，指的是房子通过五方主体验收，并通过规划、园林、土地、消防、质检、基础设施如水、电、气、网络、宽带等验收合格后的日期，我们把这样的验收称为综合验收。

②交房日期

开发商一般是只拿到了住建部门的竣工验收备案表以后，就可以交房，也就是我们说的交房日期。

③缴纳契税日期

缴纳契税日期，指的是购房人缴纳房屋契税，税票上的日期。

④办证日期

办证日期，指的是房产证或者不动产权证上的日期。

我们做个小结:

税务部门主要看契税发票上的日期，一般来说，这个日期比办证日期更在先，也就是先缴税，后办证。

增值税需要房子满2年，这个2年的起点就从契税发票看，或者看房产证、不动产权证上面的日期。

还有一种情况，那就是，比如说老王有一套房改房，2008年就填表、申报、交钱，一直到2020年才办证。从去年到现在，肯定不满2年，但是，我们可以为契税部门提供房改售房协议、交款日期、审批表等材料，这样，是否满2年就追索到了2008年，而不是2020年。

经济寿命

它属于房地产估价专业名词，意思是说，一个房地产它的价值区间总共有多少年。

因为经济寿命和本问题关联不大，只提一下。

（2）唯一

唯一，在这里的意思是，购房人或者产权人在某个地区，以家庭为单位，其家庭成员所拥有的房屋套数。

我们有必要对这个概念做一下解释。

①购房人或者产权人

比如说，购房人、产权人为老王，不动产登记机构查询他名下的房产，是看老王、他的妻子、婚生子女拥有几套房子（查询当天，如果子女年满18周岁，就不用查询）。

我所在的地方已经实行了房屋限购，购房人或者产权人名下拥有2套房子，就被限购了。

这2套房子，哪怕是没办证，但和开发商签订了合同，合同备案了，也能被查询到。

②房子的性质

几套房子，一般以不动产登记簿记载的为准，也就是说，如果经济适用房、拆迁安置房、房改房，土地性质为划拨的，也算，不仅仅指商品房。

二、从满五唯一所指向的交易对象看，一般指的是卖方

通过上面的介绍，我们知道了，增值税和个税是和卖方有关的，而满五唯一的房子，就意味着，买方只需要承担房子转移登记过程中产生的契税（也可能需要改变土地性质，缴纳土地出让金）。

三、是否满五唯一对二手房交易的影响

首先，我们对一套房子是否满五唯一需要进行专业界定。

另外，如果满足满五唯一的条件，买方可能存在免契税的情形。

最后，不满五唯一，税费的计算很专业。

（1）满五唯一需要进行专业界定

是否满足满五唯一，如果交易双方通过中介居间来交易的，买方要问清楚，是否为满五唯一的房子。如果因为中介自身专业不精而导致过户费用超出客户的预期，中介是需要承担责任的。

（2）房子是满五唯一的，买方可能不需要缴纳契税

这样的情况还是存在的，比如说，小刘的房子前不久被拆迁了，他也拿到了拆迁款。

他拿拆迁款到市场上去买房子。比如，拆迁款100万，拆迁面积为120㎡，他买了一套建筑面积为130㎡的房子，一般以建筑面积120㎡免契税，另外10㎡购房款部分缴税。

③不满五唯一，税费的计算很专业

如果购房人不懂税费，税费的高低、谁承担等等问题，在事先就要考虑清楚。有时候，它是影响老百姓购房的重要因素之一。

四、结语

从满五唯一所指向的交易对象看，它指的是二手房交易中的卖方。

满五唯一，有两层含义，一是涉及到增值税、个人所得税的时间起算点问题，它和契税上的日期有关，也和房产证、不动产权证上的日期有关，在计算时间时，哪个更早，就用哪个。

最后，如果不具备满五唯一条件，因为税费很专业，且它是影响购房人的重要因素之一，所以，在决定购买或者签订合同前，最好请专业的人帮助自己，房子的交易涉及到哪些税费，费用高不高，等等。

我是@江南聊房产 ，欢迎在下方提问，我们一起讨论。

房子有没有过五年，指的是卖家，满5是指时间上从契税票的时间至今推算有没有过五年了，唯一是指卖家以家庭为单位，除了该房产还有没有其他私有住宅，不包含公产，商业产。